合同解除后补偿款的支付应属双方解除合同后需实际履行各自义务的后续事项, 不影响双方已达成解除合同的事...
——中恒信公司与金朝阳公司房屋租赁合同纠纷
【裁判观点】
合同解除后补偿款的支付应属双方解除合同后需实际履行各自义务的后续事项, 未按时支付补偿款属违约范围, 但不影响双方已达成解除合同的事实成立,补偿款的支付应认定为清盘事项。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
案号 (2014) 民申字第157号
再审申请人 (一审被告、反诉原告, 二审上诉人): 中恒信公司。
法定代表人: 任大某, 该公司总经理。
委托代理人: 孙雪, 该公司董事长。
委托代理人: 吴军, 北京市滕之信律师事务所律师。
被申请人 (一审原告、反诉被告, 二审被上诉人): 金朝阳公司。
法定代表人: 李某, 该公司总经理。
委托代理人: 金平, 北京大成律师事务所律师。
委托代理人: 王卫, 北京大成律师事务所律师。
再审申请人中恒信公司因与被申请人金朝阳公司房屋租赁合同纠纷一案, 不服北京市高级人民法院 (2013) 高民终字第3526号民事判决, 向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查, 现已审查终结。
中恒信公司申请再审称: (一) 二审判决认定事实不清, 适用法律错误。 1. 二审判决认定中恒信公司与金朝阳公司之间的房屋租赁合同已解除错误。中恒信公司虽然于2007年11月12日向金朝阳公司递交《报告》要求提前解除双方签订的全部合同, 金朝阳公司于2008年1月致函同意解除合同, 并表示补偿中恒信公司3200万元, 以及接管中恒信公司10310981. 85元的工程款债务, 中恒信公司在2008年 3 月 3 日的回函中亦同意金朝阳公司补偿 3200 万元, 以及接管10310981. 85元的工程款债务, 但中恒信公司要求10日内支付补偿款, 否则, 一切后果由金朝阳公司承担。由于金朝阳公司于2008年3月7日的《回函》中增加了移交合同、图纸、确认基本建设投资和经营性投资等五项附加条件, 且未满足先行支付中恒信公司补偿款的要求, 所以中恒信公司于2008年4月10日撤销了其递交的要求解除合同的《报告》。由于双方对补偿款并未协商一致, 解除合同的附加条件均未成就, 并未产生解除合同的法律后果, 合同应继续履行。 2. 二审判决对中恒信公司为签订《五路居商业中心房屋租赁合同》 (以下简称《中恒信租赁合同》 ) 而按照金朝阳公司的要求预付的200万元租金未予认定是错误的。中恒信公司于2004年10月8日、 9日共向五路居商业中心筹建处汇入200万元预付租金。嗣后, 金朝阳公司与中恒信公司签订《中恒信租赁合同》。从上述事实看,要求中恒信公司预付租金是金朝阳公司与中恒信公司签订《中恒信租赁合同》的前提条件, 而预付租金的账号是金朝阳公司指定的, 虽然京顺公司使用该账户,但金朝阳公司作为账户的所有人和监督管理人完全有能力取得该预付租金, 中恒信公司向金朝阳公司指定的账号汇款即完成交付预付租金的义务; 至于金朝阳公司在账户中预留任大某的名称, 其到底代表金朝阳公司还是京顺公司, 中恒信公司并不清楚。故不能以任大某后来成为中恒信公司的法定代表人而否定中恒信公司预付租金的事实。 3. 本案中, 中恒信公司已预付200万元租金, 且已预付5000万元租金用于房屋建设并约定在履行租赁合同中用于抵扣租金, 至金朝阳公司起诉时, 可抵扣租金尚不足百万元, 因此, 中恒信公司并没有表示不履行合同义务,金朝阳公司未受到任何损害。二审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定, 判决解除中恒信公司与金朝阳公司签订的《房屋租赁合同》, 系适用法律错误。 (二) 一、二审法院审判程序违法。 1. 根据法律规定, 未经当庭出示及质证的证据, 不得作为定案依据。一审判决所列在案证据中“金朝阳公司向商户发出的通知、 2008年4月18日及4月25日中恒信公司向金朝阳公司发出的函件”等, 中恒信公司与金朝阳公司均未作为证据向法院出示, 未进行举证、质证, 不能作为定案依据。 2. 一审判决第三项租金返还、第四项保证金的返还,超越当事人的诉讼请求, 二审判决对此未予纠正, 程序违法。中恒信公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第十一项的规定, 申请再审。
本院认为: 一、关于双方之间的租赁合同是否解除的问题。中恒信公司于2007年11月12日首先递交《报告》给金朝阳公司, 以“经营不善、短期内资金无法收回”为由, 要求解除双方签订的全部合同。金朝阳公司与中恒信公司于2007年11月27日就解除双方签订的全部合同形成《会议纪要》 。金朝阳公司于2008年1月委托北京市风清律师事务所致函中恒信公司, 同意解除双方签订的全部合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定, 本应认定双方之间的《中恒信租赁合同》已于2008年1月15日解除。但由于中恒信公司在2008年3月3日才回复金朝阳公司同意补偿款事宜。金朝阳公司依据中恒信公司提出的解除合同《报告》及《会议纪要》相关内容, 为履行双方已达成解除合同的合意事项, 尽快接管商厦经营权, 在2008年3月7日《回函》中恒信公司要求在八日内提供交接所需的资料等五项事宜, 并表示在完成上述事项后5日内签署解除协议,并支付补偿款。该《回函》内容符合中恒信公司曾递交的解除合同《报告》中所表示的“如金朝阳公司同意解除原合同并收回经营权, 可立即接管阳光乐佰商厦,进行交接及善后处理工作, 相关费用待审计报告作出后经双方协商确认”的承诺。同时亦符合经双方协商形成的《会议纪要》的相关内容, 并非为增加五项附加条件。中恒信公司针对该《回函》中的五项接管事宜, 并未提出异议, 表明其认可。但中恒信公司并未在限定的期限内提供或办理上述接管手续资料, 却在一个月之后, 于2008年4月10日单方向金朝阳公司致函, 撤销其曾递交的要求解除合同的《报告》, 明显违背诚实信用原则。
根据上述事实, 双方就解除合同和补偿款数额已达成了合意, 双方对此并不否认。中恒信公司现提出由于对支付补偿款时间附有条件, 双方对此未达成一致意见, 且未签订解除合同的协议, 因而双方解除合同的条件未成就, 不产生解除合同的结果。本院认为, 该付款时间应属双方解除合同后, 需实际履行各自义务的后续事项, 即便金朝阳公司未按时付款也属违约范围, 而不影响双方已达成解除合同的事实成立。故二审法院对上述事实部分认定为清盘事项无误。且双方在履行清盘事项中, 中恒信公司对金朝阳公司前述五项接管事宜及金朝阳公司付款时间, 在未表示有异议的情况下, 又单方解约的事实表明, 双方未能签署解除协议的原因是由于中恒信公司反悔而造成。在此情况下不能将签署解除协议视为解除合同的最终附加条件。现金朝阳公司与中恒信公司完全丧失继续合作的基础,一、二审法院依据上述事实, 考虑到双方租赁关系履行的实际状况, 认为双方当事人的合作关系已经恶化, 客观上租赁合同也不具备继续履行的条件, 判决不予支持中恒信公司提出的继续履行租赁合同的请求, 并无不当。(https://www.daowen.com)
关于合同解除的时间问题。由于中恒信公司的反悔, 致使金朝阳公司接管工作不能顺利进行。金朝阳公司多次交涉未果, 诉至法院。一审期间, 金朝阳公司于2009年5月20日强行接管阳光乐佰商厦的管理控制权, 导致双方之间的矛盾激化。经公安部门协调双方退出租赁场地。二审法院认为, 双方在清盘、腾退过程中的强行腾退、强行返回行为, 致使双方之间的合作关系进一步恶化, 对此双方均有过错, 但不影响合同解除的事实。一、二审法院考虑到金朝阳公司实际接管时对中恒信公司租赁市场经营的利益损失并无不利, 且实际减少其损失, 认定双方的租赁合同于2009年5月20日解除, 并无不当。
二、关于金朝阳公司是否应归还中恒信公司200万元预付款问题。中恒信公司主张, 该公司于2004年10月8日、 9日向北京市朝阳五路居商业中心筹建处在中国建设银行朝阳支行的26101××××0账号分别汇入150万元、 50万元, 共计200万元, 且该笔款不包含在5000万元续建工程款内, 应单独计算。经一审法院向中国建设银行朝阳支行查询, 中恒信公司向北京市朝阳五路居商业中心筹建处账户汇入200万元后, 该账户支出票据的签章人均为中恒信公司的法定代表人任大某。考虑到《续建合作合同》约定该银行账户由京顺公司使用, 管理处进行监督, 一审法院认为, 不能认定上述200万元由金朝阳公司使用。中恒信公司亦不能提供充分的证据证明, 该银行账户的200万元由金朝阳公司支取并使用。故中恒信公司主张此200万元应认定为金朝阳公司收取, 缺乏证据证明, 本院不予支持。
三、关于本案是否存在审判程序违法的问题。
1. 关于本案是否存在作为定案依据的证据未经质证的问题。经审查, 中恒信公司针对金朝阳公司向商户发出的通知, 当时并未提出异议, 表明其认可该通知内容。另, 对于2008年4月18日及4月25日中恒信公司向金朝阳公司发出的函件, 双方均认可客观存在, 表明双方对该通知和函件的真实性无异议。故本案不存在证据未经质证的问题。
2. 关于二审判决是否存在超越当事人诉讼请求的问题。中恒信公司提出, 一审判决关于租金的返还、保证金的返还, 超越当事人的诉讼请求, 二审判决对此并未予以纠正, 存在程序违法的问题。
(1) 关于租金返还问题。二审法院依据本案事实, 确认双方之间的合同已解除, 而本案双方之间是“以建代租”方式的租赁合同关系, 即续建工程价款5000万元系预付的房屋租金, 应抵扣房屋租金。双方租赁合同解除后, 预付租金应进行处理。中恒信公司已投入的5000万元工程款, 转化并抵扣其应支付的房屋租金1888888元后的剩余部分, 金朝阳公司应返还给中恒信公司。一、二审法院判令中恒信公司从5000万元的预付租金中向金朝阳公司支付房屋租金1888888元, 剩余48111112元返还中恒信公司, 并无不当, 不存在超出当事人诉讼请求的问题。
(2) 关于保证金的返还问题。原京顺公司依据《北京安贞数码广场项目合作意向协议书》支付给金朝阳公司的50万元, 系项目合作保证金, 应不包含在《续建合作合同》中5000万元的预付租金中。该50万元项目合作保证金依据《续建合同变更协议》的约定, 由中恒信公司承继并享有追索的权利, 京顺公司已向法院出具证明对此事实予以认可。《中恒信租赁合同》解除后, 金朝阳公司与中恒信公司的整体合作关系也面临解除, 在此情况下项目合作保证金50万元返还中恒信公司问题, 属于《中恒信租赁合同》解除后应处理事项。金朝阳公司应将该项目合作保证金50万元返还给中恒信公司, 金朝阳公司亦同意在本案中解决此保证金问题。故一、二审法院判决金朝阳公司返还该保证金50万元给中恒信公司, 并无不当。
四、关于赔偿损失的问题。
中恒信公司在本院再审审查期间的询问中提出, 其“经营不善”是因金朝阳公司过错造成, 原因有两个: 一是商厦无房屋所有权证及土地使用权证, 导致无法给次承租人办理营业执照。二是建设施工中存在手续方面问题, 工程无法验收备案, 施工方未及时撤场影响经营造成损失。金朝阳公司提供证据证明, 中恒信公司、阳×公司及大厦其他商户以涉案大厦为住所而领取营业执照, 故不存在无法给次承租人办理营业执照情况。依据“以建代租”的合作模式, 因施工产生的纠纷应由中恒信公司负责, 而且涉案大厦开始营业后, 不存在施工方未及时撤场影响经营的情况。现有证据不能证明, 中恒信公司所述“经营不善”系金朝阳公司过错造成。
中恒信公司在此期间又提出, 由于金朝阳公司不能提供房屋产权证等手续,在租赁期间商户们不能办理营业执照, 被行政部门处罚而造成损失应予赔付。根据一、二审法院查明的事实, 中恒信公司不存在因案涉阳光乐佰商厦无房屋产权证等手续而无法办理营业执照的情况。中恒信公司、阳×公司在2006年5月18日已注册, 当时正在经营的多家商户的注册地址也均为北京市朝阳区安贞西里五区一号, 该地址为五路居商业中心所在地, 因此不存在因金朝阳公司不提供房产证明, 不能办理营业执照的问题。虽然阳×公司以及诗×公司分别在2006年11月30日、 2006年10月23日被北京市工商行政管理局朝阳分局行政处罚, 处以罚款,但并没有证据显示是金朝阳公司的原因使其受到处罚。据此, 一、二审法院认为,中恒信公司提交的证据不能证明无照经营被行政处罚系由金朝阳公司的原因所致。
上述事实表明, 中恒信公司提出的在租赁期间, 由于金朝阳公司不能提供房屋产权证等手续, 商户们不能办理营业执照, 已影响其经营, 从而造成经营不善, 并给中恒信公司造成了损失的理由不能成立。故中恒信公司在再审申请中提出请求,要求金朝阳公司赔偿其20年租赁期所能取得的利益损失, 于法无据, 本院不予支持。
另, 经二审法院向中恒信公司释明, 如法院判决确认解除双方租赁关系, 中恒信公司是否要求在本案中处理《续建合作合同》中5000万元风险范围之外的装修问题, 中恒信公司明确表示不同意解除租赁合同, 因此对5000万元风险范围之外的租赁房屋装修问题双方可另行解决。
关于加层房屋的工程款及房屋使用费的结算等问题, 双方亦可另行解决。
综上, 中恒信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定, 裁定如下:
驳回中恒信公司的再审申请。
审判长: 汪国献; 审判员: 阿依古丽、黄年; 书记员: 张茜娟
二○一四年八月二十六日