（1）土地交易
道格拉斯·诺斯（Douglas North）在获得诺贝尔经济学奖的杰出作品——《制度、制度变迁与经济效益》一书中，根据“当今美国出售住宅物业”的方式，在已有的交换与交易成本中，解释了权利和义务的关系。这些交易是关于转让一组权利到一笔金额不菲的重大资产……制度决定了进行交换的成本是多少。必要的交易成本的总体下降首先涉及制度成本，包括衡量与交换有关的法律及交换对象的物理属性所需的手段，从监测费用、协议费用到不确定性所造成的费用。如果费用过高，就说明合同约定的计量和执行方式存在缺陷。风险费用的高低取决于合同所涉及的某些特定因素，例如关于房屋状况（卖方已知）和买方信誉（买方已知）的信息不对称，也取决于一些地方性的特定因素，例如打击犯罪的有效性；还与国家提供的有效信息有关，例如价格水平的稳定性。
卖方的效用函数包括价格、合同条件和合同义务的担保，还涉及一些几率性条件，如买方履行其承担的义务的可能性。不动产的价值对于买方来说不仅仅是价格条件和信用条件，还包括购买时留给买方的一些其他属性。如一些转让的不动产权利涉及房子以及土地的面积等都是比较容易审查的，再如不动产的一般状况就很容易通过肉眼观察。但是其他一些，比如运行成本、维修费用或者是邻居的素质等都是非常难核查的。正如确保财产不受违反合同的行为侵犯、征用、不确定的法律所有权和盗窃的影响一样，确定这些案件发生的可能性及其重要性也各不相同。
具有完全信息（即零交易费用）的传统新古典主义模型不仅采用完全信息，而且还采用安全的产权来确定合同标的物的价值。在这种情况下，由于买卖双方都可以免费确定所有物属性（实物和财产）的价值，同时也没有关于所有权的不确定性和不安全性，所以，住房的合同标的物的价值就由零交易成本这一标准模式来决定。
出售的交易成本部分是市场成本，例如手续费、经纪人的中介费及所有权的合法性保证和信用报告的相关费用，还有一部分是缔约双方必须花费的时间成本，以及合同双方获取信息、调查等的必要花费。比如，收集犯罪率的相关信息，警方的保护和安全系统等相关费用都可以归为买方的搜索费用。
界定土地合法财产的国家法律，限制可转让交易的土地使用规则，以及支持、界定或限制过多的志愿组织的普通法规定和简单的法律规定等，都会影响交易成本。房地产经纪人、法律产权保险、征信机构、影响抵押贷款市场的储蓄和贷款办事处等，都是相关影响因素。该志愿组织的效率取决于产权安排、产权执行以及资本市场等。
在我的论述中，我强调了降低交易费用的制度，但还有一些制度实际上会增加交易费用。比如准入限制性规则、不必要的审查规定会增加信息成本，或会使财产权更加不安全……因为这种市场是非完全市场，所以制度普遍都是降低成本和增加成本的制度的混合体。
值得注意的是，上述与不确定性相关的主观权利的保障、担保的不确定性，在当今发达经济体和过去的经济体以及今天的第三世界经济体的相对有效的市场之间产生了至关重要的区别。(14)
我之所以把这一段详细的引用放在最前面，是因为它传达了一些核心见解。首先，它凸显了新古典主义假设的不完整性。这些假设无法解释实际住房市场的效率和不足之处，因为这个市场具有多种多样的信息获取和转换成本，也有较复杂的制度网络。针对这样的市场，基于从现实中抽象出来的演绎逻辑模型的法律政策建议就必然误入歧途。
交易的现实过程清楚地表明交易的复杂性。对于买方来说，获得一块宅基地通常是一次性的，通常也可能是成年人生活中最重要的购买。这一事实产生了高度的不确定性，从而使人们对信息的需求变得更加迫切。诺斯所研究的就是一个非完全市场。
可靠地获取所有这些信息都需要花费时间和金钱，尽管这些花费的多少取决于不同国家或地区的不同制度。一般而言，在具有公信力的信息载体中公开获取的信息越少，则获取信息的成本就越高。在像德国这样的国家，地籍和土地登记簿保证提供准确的信息，包括财产的自然状况及其法律关系，于是潜在的购买者就不必花时间来调查这些情况。如果登记部门已经担保了卖方所有物的公信力，而善意买方较容易地就获得了无可争议的财产，那就不会出现所谓不确定的法定所有权问题。
美国的情况则有所不同。在没有登记册的情况下，就必须确定“所有权链”，这有时就需要高昂的费用。在缺乏保障的情况下，这些费用都必须由法律产权保险进行补偿。如果不能提供与具有宣传效果的专业管理登记册同等程度确定性的制度服务，那也会产生一定的费用。
如果存在这样的公共登记册，并由公共机构来维护，那么私人成本就会减少。由于国家在私有财产交易安全性方面的安排追求的是普遍利益，并不是在特定交易时才会有的特定利益，因此，与那些对某些业务感兴趣的人所提供的信息相比，来自信息公共载体的信息更为可靠。在法律制度中，降低了信息成本。这些法律制度中有一个有效的土地登记制度，包括“通过参与土地交易的公证人向当事人提供称职的信息中介”。(15)
登记处公开承诺自己提供的信息的准确性。交易双方当事人在实施法律行为时，通过中立且专业的公证建议和指引，就能让信任毫无疑问地显示出来。同时，这种信任也消解了机会主义行为。博弈论认为，如果信息具有透明性，局中人之间的合作行为就会得到鼓励；如果通过违反合同或其他机会主义行为来打断这种合作，局中人就必须有承担高风险的准备。(16)因此，德国法院的房地产法律纠纷仅占债权法纠纷的一小部分就不足为奇了。程序性执法作为一种补救手段所形成的成本，可以通过作为预防性司法的公共注册和公证证明制度来降低。
无论制度环境如何，潜在购买者追求充分信息的欲望都会保持下去，“直到信息搜索的边际成本达到附加信息的边际效用为止”。(17)潜在买家在参与交易时会指定中间人、经纪人及相关专家；虽然他们的活动必须支付费用，但仍然会“有助于降低交易费用”。(18)诺斯指出这种情况，就是为了便于他列举影响交易成本升高或降低的相关制度。比如，诺斯把法律建议视为降低交易成本的一种制度。诺斯认为，“公司无法有效和低成本地确保合同的履行，是造成历史停滞和第三世界不发达的最重要原因”。(19)他说：“在有争议……的时候能够使用……公证证书作为证据。证据作为任何事实调解的基础”，就会大幅度提高合同的可执行性，(20)甚至根据清楚的事实避免诉讼。
总体而言，可以说权利转让的成本远远超出了法律和其他专业代理机构的成本，包括相关信息获取的成本。我们通常需要在各种不同类型的成本之间进行权衡。例如在德国，公证认证和公共注册的成本降低了获取信息和执行法律的成本。在听取中立的建议后，双方当事人被告知其交易的后果和风险也会引起成本，但本质上仍由双方当事人就这个问题达成协议。
这些陈述得到一项被广泛引用的经验研究的支持。这个研究是在美国次贷危机发生之前为欧盟委员会进行的，是在欧盟5个国家中关于土地权利转让的成本和美国两个州之间进行对比的一项研究。(21)
这项研究首先提示在比较不同国家的制度时要谨慎，因为这些制度的效率和特定的背景及特定的历史发展有关。(22)这与美国在“历史问题”上古老而又重新发现的见解保持一致。(23)
这个研究展示了一个结果。根据这个结果，德国公证人的职业素养、对所有当事人的中立态度、严格的责任规则、国家法定的收费标准以及其工作的公共性质，都对“往往缺乏经验的当事方提供了高度的安全和法律保护”。这个结果看起来能够为职业规则提供“一个强有力的保障，使得合同当事人在执行交易时能够享有一些重要、独立而又专业的建议”。(24)
一方面，该研究并没有找到高水平的职业规则和费用规则之间的实质性联系。(25)另一方面，这个研究更加确定的是，土地转让的费用支出额度在德国的规定比在瑞典、英国和美国的支出都要低，特别是价格在50万欧元以内的土地转让。(26)这是由于机构不同，建议服务的专业质量不同，以及在没有强制公证国家的中介机构缺乏中立性的缘故。比如在瑞典，经纪人和卖方之间的“结构性忠诚关系”使买方处于不利地位；房产经纪人在准备关于交易的法律文件时，即使经纪人不符合某项服务规则的要求，也会产生经纪人费用。在英国，律师和银行之间的联系破坏了中立性。在美国，涉案律师的“忠诚”也适用于金融机构和产权保险公司。(27)
研究结论表明：“与以由当事人确定的代理商协同操作为基础的模式或完全不受管制的模式相比，单一的、由无偏私的专家协助处理法律事务，并直接通过公共登记簿来执行权利转移的模式，在成本、效益和体系完整性方面具有巨大优势。”(28)(https://www.daowen.com)
里克·范登贝格·博格（R. van den bergh）和伊夫·蒙特吉（Y. Montangie）共同评估了荷兰出现的一种情况，即由于放松管制和较高的处理频率而导致的建议质量风险，且没有保证较低的成本。(29)
在美国次贷危机爆发之前，受欧盟委员会的委托，ZERP研究得出了完全不同的结果。(30)这个研究的主要观点是，严格的监管增加了法律成本，但却没有提高建议的质量。研究建议，对土地交易和涉及的专业经纪人以及公证参与人都要放松管制。(31)然而，在其他研究论文中，穆雷（Murray）出人意料地认为，在高度管制的德国，土地价格较低的合法交易（对于德国来说是指公证费用）低于英国和荷兰这些放松管制的国家。(32)同时，德国的建议质量也备受好评。(33)ZERP研究的某些研究结果与穆雷一致，比如经纪费用的比例约为70%，是迄今为止各项费用总额中最大的一部分，比法律费用要高得多，而且这些费用高昂的经纪活动几乎是不受监管的。(34)这些发现显然和高监管与高成本必然关联的论点是相抵触的。
在这里提到的分析背景下，不可能对研究的不同经验结果做出合理的陈述。ZERP研究对法律成本的密切关注可能使调查的主题相对于诺斯提到的更为广泛的交易费用而言过于狭窄，因此，公证成本与其他成本之间的权衡效应就会因公证活动而减少。此外，该研究还缺乏一定程度的反思，这种反思可能因美国次贷危机而出现，但这种反思水平当然更老派。我们可以从经济学家罗伯特·席勒（Robert Shiller）提出的建议开始，美国在房地产购置和抵押贷款方面会提供一些专业指引，这与拉丁公证人的作用类似，即确保提供客观和专业的建议，尤其是对于非专业合同合作伙伴来说显得更重要。这就导出了以下考虑：
显然，新古典主义对合同的现实性不感兴趣，而是基于孤立的交易协议假设进行分析；并假定这些协议是由匿名的买卖双方签订并履行的，而这些匿名买卖者拥有完全信息，并以完全理性的方式追求自身利益。制度经济学拒绝了这种不切实际的研究模型，把合同纳入研究对象，“关系”即长期合同关系，由于潜在的高昂和多样化的交易成本而变得突出。研究表明，不遵守合同的行为会比其他因为持续的时间、未来的客观不确定性以及对主观机会主义缺乏抵抗而产生更多的信息成本问题。奥利弗·威廉姆森（Oliver Williamson）特别深入研究了掌握和监控此类合同的策略，这些策略不一定是完整的。他同时分析了节省交易费用的方法，包括精心计划、建立信任、进行调整、依赖贸易惯例和纵向整合等方法(35)（顺便提一句，民法或《联合国国际货物销售合同公约》(36)等成文法例并未成为降低美国交易成本的国家手段，这也就不足为奇了(37)）。
以一次性独立交易为目标的合同，对于交易双方或至少一方而言尤其重要。例如购置住宅物业，通常一个人一生中不会进行多次。博弈论认为——我们没有理由自相矛盾——在方法论的个人主义的假设下，商品的价值并不在于商品本身，而只能根据人的主观偏好来界定，因此效用理论必须从这些偏好开始。博弈论的研究表明，尽管具体情况相同，“如果以不同的方式描述这些情况”，(38)“形成偏好”的决定就会不同。为了解释市场机制，描述性的、不扭曲实际情况的说明或商品描述是核心要素，因为它能够产生或至少能体现偏好。
我们可以将这些见解应用到一些现实存在的很重要的决定中，诸如购置土地之类。需要提醒的是，我们是在以方法论的个人主义为基础的微观经济学逻辑框架内和基于此的主观偏好合法性的框架内讨论问题的，因为它已经着手“改善人们日常生活的环境条件”［萨缪尔森（Samuelson）和诺德豪斯（Nordhaus）］。这些假设表明应当确定谈判条件，在这种条件下，个人以知情和中立的方式了解即将进行的交易的构成，对谈判来说基本的条件是事前被告知的。
交易成本经济学在现实的市场上以提高效率和降低成本为目标，为此把“合同世界”(39)纳入经济讨论的中心。尽管长期的、不完整的合同对利益很重要，这些陈述仍然声称具有普遍效力：
“詹姆士·布坎南（James Buchanan）认为，‘与其说“经济理论”更像是一种“行为选择理论”，毋宁说更像是一种“合同理论”，因此，最大化者（理性经济人）必须被替换为力图在相互冲突的主张中达成妥协的仲裁者’。(40)这里采用了契约理论导向的治理方式，并引入了一个配备有制度设计专家的仲裁机构。其目的不仅在于消除现有冲突，而且还要提前认识到可能发生的冲突，并规划预防或减少冲突的控制和监测系统。”(41)
显然，为制度规划者投入的费用旨在减少其他合同费用，特别是由后续纠纷引起的费用。在德国，这属于预防性司法概念，在这里机构规划师就相当于公证人的作用。
事实证明，控制决策的后果必须从个人和社会成本的角度来考虑，次贷危机对此显示得非常清楚。同样，对中立的“描述”和建议产生的费用的评估必须相应地考虑到减少这些后续成本的权衡因素。这些是由于个人决策者的失败引起的，而他们的决定受到了一个有经验的或由主观利益引导的中介的建议影响。
穆雷和席勒曾说过，当涉及私人的、追求自身利益的经纪人、金融机构和保险公司之间培育的结构化联盟时，中介的这种主观利益会增强并抵消买方的利益。这些是委托人与代理人／受托人之间出现的典型关系问题，在这两种问题中，他们都追求各自不同的效用偏好，从而导致不确定性并造成控制和监督成本。(42)他们理所当然地反对使用公证作为有利于成本和安全的替代办法。公证人履行的是公共部门专家的职责，对双方均保持中立，并且从博弈论的角度出发有义务提供客观的描述：保证愿意做出使当事人知情的优先决定。公证人的地位与由其自身利益驱使的“代理人”的地位完全不同，因此，不会出现不确定性、结构性不信任和代理成本的问题。由此可见，ZERP研究必须考虑这些因素，来正确评价成本的多样性和结构的复杂性。
在某种程度上，当今的一些消费者合同提供了撤销合同的规定条款，也有助于就当前情况作出使消费者知情且平衡的决定。撤销条款使消费者有机会重新考虑，也不再受之前某些特定描述的直接影响。上文介绍的有关消费者权益的新指令草案就完全采用了这种方法。订立消费者合同及其随后的撤销过程会导致转化成本，这肯定是该指令作者的观点，但绝不是经过经验验证的，操纵偏好形成的成本要比抵消转化成本高得多。
从制度经济学角度来看，公证认证这种事后解决方案的替代方案是事前设计安排的，其中公证人（或其他司法管辖区的其他中立义务人）提供了专业描述，以确保主观偏好不会被操纵，从而使合同在没有撤销权的情况下有效，并在必要时可以执行。在决定是否存在任何这样的节省时间和成本的事前解决方案时，还要考虑许多降低成本的其他因素，这是一个与法律政策有关的决定。考虑到各种成本之间的相互补偿和权衡取舍，一个事前解决方案无疑不会扩展到日常事务中去（除非当事人在行使其私人自治权时提出要求）。然而，被视为重要的交易应该对替代交易保持开放。但是，哪些交易被认为足够重要，哪些需要关于成本的强制性和中立性建议，以减少其他成本，这显然不能逐案决定，而只能从社会角度进行决定。也就是说，只能通过法律政策来决定。这不仅涉及对单个市场参与者的保护，而且也是为了建立以合理的总成本为市场关系提供安全保障的监管制度。
近年来，德国和欧洲不乏放松管制土地交易的尝试。ZERP研究注意到了这些变化。就在几年前，有人公开提出了一个问题，即美国房地产市场的非私人组织机构是否可以成为功能等效、更具成本优势和活力的替代国家组织的公证和土地登记制度？可以说，很难对“是”或“否”的观点找到经验支持。(43)为了避免所谓繁琐的、成本驱动和利润降低的监管，欧洲金融机构采取了以下措施：即大量参与其他放松管制的土地市场，以便从这些看似自我调节的市场中获利。当时这种行为就受到很多人质疑。“登记系统的建立和运营成本”是否真的比美国“记录系统”的成本高，还是仅仅因为它们“被较低的法律损失成本所抵消”(44)而成为经济上可代替的，这仍然令人怀疑。在相当多的研究中，德国的土地登记簿制度比美国的制度更受青睐，因为它更具成本优势。
此外，现实也毫不客气地暴露了美国制度的不足，导致权利和资产的巨大损失，造成了一系列严重后果，同时也一举摧毁了无国界市场经济的幻想和意识形态。最迟从亚当·斯密的著名观点公之于世以来，市场的无形之手就应该正视国家机构的有形之手。(45)毫不奇怪，在放松管制的市场中发生了土地交易的惨败，正因为该市场中没有具有公共影响力，并保持了高水平专业能力的公共登记册制度。在这种情况下，也就谈不上什么透明度，在交易之前也就不会寻求公证的建议和认证。
国家必须避免以付出沉重的经济代价而使市场体系免于崩溃，因为国家只能为当下的社会整体利益采取行动，而不应纠缠于对特定利益的合法追求。(46)德国政府并未幸免，还是承担了因德国金融机构参与外国放松管制的市场而带来的后果，尽管为德国房地产市场服务的机构可靠地阻止了本地危机。
政府干预的必要范围恰好证明了误导偏好决策令人沮丧的高昂成本。无论是在个体层面还是在社会层面，这些成本原本是可以通过政府机构提供的事前建议、证书和注册（当然也需支付少量成本）来避免的——至少能减少。政府干预的正当性如今已经被具有不同意识形态的国家所接受。这一事实同时也表明，建立公共机构并维护其公共职能以确保房地产市场的有序与安全。公证人员以官方身份提供的公正建议不受特定利益的约束；他们起草的证书是为了保护诚信，并为公开披露信息铺平了道路。联邦宪法法院最近确认，“公证人在预防性司法领域……负责履行原国家任务，根据现行法律制度，该任务必须是官方的”。(47)
因此，《公证人法》在系统安全的基础上运作并且将公职任务与市场领域适当地区分开来。当《公证人法》宣布公证人是公共部门的承载者时，他们的职业活动行为与《欧洲共同体条约》第45条所指的行使公共权力是相应的。