一、不动产的界定

物权分为不动产物权和动产物权是大陆法系国家对物权的一种分类，这种划分可追溯至古罗马时期。优士丁尼时代的罗马法，就以物可否移动这一物理特性为标准，把物划分为动产和不动产。能够独自移动之物或得用外力移动而不致变更其法理上之性质者为动产；不能独自移动之物或不得用外力移动而仍保全其法理上之性质者，皆不动产也。除土地、耕作地因其物理属性为不动产外，籽种、草木、砖瓦、栋梁及其他各种土地上之定着物因与土地结合变为不动产，建筑物之钥匙、工厂中之机器、配置于窗门之玻璃等，因其用途变为不动产。动产与不动产之区分，非特用于有体物，无体物亦适用之。各种权利之性质，为动产抑为不动产，均以该权利之标的性质为标准也。^[1]罗马法关于不动产和动产的划分对日耳曼法产生很大影响并被传承下来。西欧封建时期，受罗马法影响采用了不动产和动产的分类。此后，动产与不动产的划分为各国普遍接受并成为物在法律上的重要分类。各国对不动产和动产的划分主要考虑两方面因素：一是物的价值大小，不动产是价值大并能够产生收益的物；二是物的物理性质，不动产不能移动，若移动会变更其性质并损害其原有价值。这两个标准在本质上是统一的，古往今来不动产都是以土地为核心并以此为基点向外辐射。