住建局联合街道办拆除李某等人住房案
——山东省聊城市某区人民法院确认某区住建局、街道办强制拆除房屋违法案
一、基本案情
山东省聊城市某区李某等人因拆迁补偿纠纷委托我所代理维护权益，律师接受委托之后认真审阅了案件材料，通过调查取证，指导委托人收集了案件的关键证据，经团队集体研究，制订了总体办案方案。
2017年12月16日，辖区管委会住房和城乡建设局及街道办事处在无征地批文、无建设用地和工程规划许可、未通知李某等人、未对房屋经济价值进行评估、双方未达成补偿协议的情况下，将李某等4户房屋拆除，后李某等人依法诉至法院。
二、律师办案
因本案代理律师介入较早，在房屋被强制拆除之前已经做好充分的准备，收集了涉案项目欠缺相关报批材料的证据，强制拆除时又指导委托人固定了证据，使诉讼得以顺利进行。起诉之后积极与法院沟通反映案件的事实，查阅被告答辩意见和提交的证据，制定诉讼策略，事先进行庭审模拟，研判诉讼过程中对方的观点，在庭审时发表如下意见。
（一）被告在有权机关作出征地批复之前，未取得建设用地和规划许可证的情况下，拆除原告房屋，严重违反法定程序，依法应当确认违法。
原告向山东省国土资源厅、聊城市国土资源局申请公开省道S242、S246聊城绕城段改建工程度假村段工程项目的征地批准文件，山东省国土资源厅、聊城市国土资源局均告知不存在该征地信息。原告向山东省住房和城乡建设厅、聊城市规划局申请S242、S246聊城绕城段改建工程度假村段工程项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，山东省住房和城乡建设厅、聊城市规划局均答复均无相应信息。(https://www.daowen.com)
《城乡规划法》第36条第1款规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”第37条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”《土地管理法》（2004）第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”第44条第1款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”[3]《土地管理法实施条例》（2014）第25条第1款规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”[4]根据上述规定，被告在没有征地批复，也未取得建设用地和规划许可证的情况下就开工建设，拆除原告房屋的行为严重违法，依法应当确认违法。
（二）被告无权直接实施征收行为，也未按照法定条件和程序向人民法院申请强制执行，依法应当确认为违法。
《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第68条第3款规定：“市辖区、不设区的市人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关。”《土地管理法》（2004）第46条第1款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”[5]根据上述规定，被告街道办事处无直接实施拆除原告房屋的职权。
《城乡规划法》第66条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”因此，管委会住房和城乡建设局只能对违法建筑实施拆除，本案当中原告房屋属于合法唯一住所，被告管委会住房和城乡建设局无权直接拆除。
《土地管理法实施条例》（2014）第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”[6]本案原告土地的性质属于集体建设用地，本案实质上是征收行为，但原告不存在阻挠国家建设征收土地的行为，土地行政主管部门也未作出责令原告交出土地的决定。二被告均非《土地管理法》（2004）第46条规定的法定组织实施征收程序的主体，因此二被告无直接实施拆除原告房屋的职权。
（三）被告违反了“先安置，后拆迁”的基本原则，依法应当确认违法。被告所确定的补偿标准尚不足重置价格，所得补偿无法保障原告选购合理居住水平的房屋，补偿标准依法应当撤销。
首先，根据国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第2条的规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。被告在尚未对原告进行安置的情况下，强制拆除原告的房屋，违反法律规定，依法应当确认违法。
其次，据被告工作人员介绍，拆迁房屋每平方米补偿价格为700元左右，根据拆迁时的人工、物价，补偿价格达不到房屋的重置价格。原告房屋多为砖混、钢筋混凝土结构，有的还是二层的楼房。为了建房，原告花去了大半生积蓄。如果按照这样的标准进行补偿，将严重降低原告的生活水平，长远生计也将受到很大的影响。
最后，原告依靠所得补偿款也不能选购到合理居住水平的房屋。《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》[7]第3条第8项规定：“……采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”《山东省土地征收管理办法》第20条第2款规定：“因征收土地拆迁农村集体经济组织成员房屋，影响其居住的，应当保障其居住条件。”根据上述规定，应当为原告建设安置房，或者提高补偿标准，保障原告选购合理居住水平的房屋。现有补偿标准不足以保障原告居住条件，也无法让其选购合理居住水平的房屋。
最终法院依法采纳了代理律师的意见，确认辖区管委会住房和城乡建设局及街道办事处拆除李某等4户房屋违法。
三、案件总结
本案中，承办律师指导李某等人事先进行证据准备，并提前告知李某等人可能发生的强制拆除，在管委会住房和城乡建设局及街道办事处违法实施拆除之时，李某等人进行了证据固定，事后向法院起诉时也就有了充分的准备。无因之果是不可想象的，准备必须做足做够。