控制增值分水岭 政策界限要分清
苏瑞房地产开发有限责任公司（以下简称苏瑞公司）是一家2012年底注册兴办的，以开发、转让土地及房产为主要业务的小型公司。2015年1月初，苏瑞公司根据安居工程的统一安排，按当地一般民用住宅标准建造了一座住宅楼，2016年8月初，该工程已经完工，并准备以市场价格销售。
在这个住宅楼开发项目中，苏瑞公司共发生如下费用：支付1200万元取得土地使用权，房地产开发成本为750万元，其他扣除额为485万元。经过市场调研，苏瑞公司估计该住宅楼的销售收入为3000万元左右。公司财务人员对这笔业务的主要税收情况进行了测算。由于该项目属于老项目，所以选择简易征收办法，应缴纳增值税为
3000×5%=150（万元）
另外，还需要缴纳城市维护建设税及教育费附加合计（城市维护建设税为7%、教育费附加为3%）为
150×（7%+3%）=15（万元）
应缴纳的土地增值税计算如下：
扣除金额=1200+750+485+15=2450（万元）
扣除项目如图6-6所示。
图6-6 扣除项目
增值额=3000-2450=550（万元）
土地增值率=（3000-2450）÷2450×100%=22.45%
取得房地产转让收入3000万元，应缴纳土地增值税为
（3000-2450）×30%=165（万元）
筹划分析
在本案例中，苏瑞公司按一般民用住宅标准建造普通标准住宅，在这一点上符合《土地增值税暂行条例》规定的可以享受免税待遇的第一种情况，按扣除项目金额的20%计算，能够享受免税条件的最大增值额应为
2450×20%=490（万元）
然而该公司产生的增值额为550万元。实际增值额超过了《税法》规定可以免税的标准60万元，如果按照上述方案进行销售，该公司就应全额按30%的税率缴纳土地增值税。
如果公司财务人员熟悉这项优惠政策，在该项销售业务销售收入还未进行的情况下（扣除项目金额已经确定），可以计算出享受优惠政策的最大增值额，并就此在实际增值额接近的时候进行适当的调整，使其不超过但接近最大增值额的限度。
筹划操作
假设该项业务最终收入为2930万元，增值额为480万元，没有超过490万元的最大限额，则可以享受免征土地增值税的优惠。
应缴纳增值税为
2930×5%=146.5（万元）
应缴纳城市维护建设税及教育费附加合计（城市维护建设税为7%、教育费附加为3%）为
146.5×（7%+3%）=14.65（万元）
筹划结论
通过筹划，可以比原来多得91.15[2930-（3000-161.15）]万元的利润。而且，苏瑞公司适当降低住宅售价，有利于缩短住宅楼的销售时间，加快收回投资成本，减少资金占用。
筹划点评
土地增值税是超额累进税制，所以，增值额十分重要。当然，控制增值“分水岭”，从销售价格的角度来操作比较容易，但是许多人往往看不到这一点而在价格上“吃了亏”。
例如，有位房地产开发商最近卖了两套相同条件的普通标准住房，卖25万元的那套赚了4.1万元，而卖26万元的那套只得到3.57万元的利润，同样的商品卖贵1万元，却少赚了0.53万元，原因何在？
原来，根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，达到或超过20%的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了多卖少赚的现象。
其中扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地、新建房及配套设施的成本和费用；③已使用过的旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，以及视同税金扣除的教育费附加；⑤财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。
该房地产开发公司建造这套普通标准住宅时，取得土地使用权所支付的金额为5万元，房地产开发成本为10万元，按规定允许扣除的房地产开发费用为5.9万元，相关计算如下：
（1）若售价为25万元，则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.9万元。
增值额=25-20.9=4.1（万元）
增值率=4.1÷20.9×100%=19.61%
增值额未超过扣除项目金额20%，免纳土地增值税，该公司净赚4.1万元。
（2）若售价为26万元，则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.9万元。
增值额=26-20.9=5.1（万元）
增值率=5.1÷20.9×100%=24.4%
增值额大于扣除项目金额20%，全额计征土地增值税，应缴纳土地增值税为5.1×30%=1.53（万元）
公司净赚=5.1-1.53=3.57（万元）
通过以上讨论可以发现，一些处于政策平台的转换点附近的商品，在销售时应该充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。
土地增值税除了从销售价格的角度进行筹划以外，还可以在项目开发的各个可扣除项目中考虑筹划。
注意事项
通过以上分析可以发现，尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少筹划的环节。在具体操作过程中应该注意如下事项：
（1）注意把握筹划对象的政策界限。准确界定征税范围可以减少应纳税额，现行《税法》规定对以下行为征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的；存量房地产的买卖；房地产的抵押等。对房地产出租、继承，企业兼并转让房地产、房地产代建房行为等不征收土地增值税。因此，纳税人应准确把握土地增值税的征税范围，并进行合理的操作，以减少应纳税额。
（2）注意土地增值税税率档距的控制。土地增值税的累进税率与所得税相同，具有累进效果，适当地使计税依据处于低一档税率无疑是有好处的。
（3）注意筹划事项的特点。如果多笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税应纳税额少于各笔业务分别核算下的应纳税额之和的，可以选择不分别核算增值额。
（4）注意销售价格的确定，在征收增值税的条件下，相关业务的计税依据都是不含税价格。