租赁仓储巧转换 双赢筹划天地宽
大成物资公司是某地省会城市的一大型批发零售兼营企业，公司创建于20世纪90年代。为了保证公司的商业龙头地位，公司千方百计地圈地建库，尽可能多地储存商品。随着社会经济的发展，物质极大地丰富，物流业的崛起促使企业逐步向零库存发展，造成大成物资公司的库房大量闲置。为了盘活存量资产，公司的管理者将这些库房对外出租，以便使国有资产实现保值和增值。
企业情况
2016年5月底，大成物资公司进行改组改制，对一些闲置资产进行出让。私营企业天元商贸实业公司（以下简称天元公司）以24000万元的价格取得了大成物资公司处于市郊的十栋库房。天元公司取得这些资产后准备全部对外出租。
由于天元公司取得的十栋库房处于该市港口和车站之间，可以作为水陆交通转换的连接点，最近，被某大型跨国零售企业看重。经过多次协商，该跨国零售企业决定承租天元公司的十栋库房，租赁期限为10年。
公司财务部门对相关业务的涉税情况进行了初期论证，如果根据合作意向进行分析，一年的租金收入为4500万元，实际缴纳各种税金合计为787.5万元（当地的城市维护建议税的适用税率为7%，教育费附加征收率为3%）。其中：缴纳营业税225（4500×5%）万元；缴纳房产税540（4500×12%）万元，缴纳城市维护建设税、教育费附加22.5（225×〔7%+3%〕）万元，整个租赁业务的税收负担高达17.5%。天元公司通过租赁的形式经营库房如图7-3所示。
图7-3 天元公司通过租赁的形式经营库房
考虑此事关系重大，公司的董事会决定请咨询机构进行论证。
2016年6月18日，上海普誉企业管理咨询有限公司的注册税务师应天元公司的委托，对公司的房屋出租方案情况进行了纳税风险评估。注册税务师发现：公司财务以一年4500万元的租金收入进行测算，分析需要缴纳各种税金合计为787.5万元。这个思路是按照“营改增”以前未筹划的思路进行的，其中的涉税风险很大。
筹划预案
天元公司与上海普誉企业管理咨询有限公司经过进一步磋商达成税收筹划协议之后，注册税务师为天元公司的上述经营活动进行了税收筹划。
2016年5月1日起，在全国范围内推行“营改增”政策，不动产租赁适用11%的增值税，在这样的情况下注册税务师认为，公司用租赁方式经营库房，也可以通过仓储的形式经营。
通过测算，天元公司如果将十栋库房对外出租十年，平均每年发生修理费用和其他物料消耗以及其他合理的采购取得增值税进项税额为200万元。
如果公司与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。如果天元公司提供仓储服务，每年则会在发生修理费用以及其他合理的采购取得增值税进项税额200万元的基础上，再发生人力资料购进增值税进项税额30万元。
筹划分析
通过以上分析，可以对上述两个方案的具体涉税情况做具体分析和计算（测算的过程中保留两位小数）。
方案一，公司通过租赁的形式经营库房
公司在用租赁方式经营库房的前提下，增值税的适用税率为11%，平均每年发生修理费用和其他物料消耗以及其他合理的采购，取得增值税进项税额为200万元。那么，在此情况下一年中需要缴纳增值税如下：
4500÷（1+11%）×11%-200=245.95（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
245.95×（7%+3%）=24.60（万元）
当期应缴纳房产税为
4500÷（1+11%）×12%=486.49（万元）
以上应缴纳各税合计为
245.95+24.60+486.49=757.04（万元）
方案二，公司通过仓储的形式经营库房
公司在用仓储方式经营库房的前提下，增值税的适用税率为6%，每年则会在发生修理费用以及其他合理的采购取得增值税进项税额200万元的基础上，再发生人力资料购进增值税进项税额30万元。那么，在此情况下一年中需要缴纳增值税如下：
4500÷（1+6%）×6%-200-30=24.72（万元）
应缴纳城市维护建设税、教育费附加合计为
24.72×（7%+3%）=2.47（万元）
当期应缴纳房产税为
24000÷（1+6%）×（1-30%）×1.2%=190.19（万元）
以上应缴纳各税合计为
24.72+2.47+190.19=217.38（万元）
通过计算和分析，两种方案缴纳各税的差额如下：
757.04-217.38=539.66（万元）
天元公司通过仓储的形式经营库房如图7-4所示。
图7-4 天元公司通过仓储的形式经营库存
筹划结论
两个方案通过比较可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税539.66万元，10年就可以节约税收5396.6万元。
当然，将房屋租赁变为仓储之后，公司需要增加经营成本，如需增加保管人员的工资费用、办公费用和其他管理费用会影响到部分利润等。对此注册税务所指出，公司可以进行综合性税收筹划，作为公司的仓储管理，技术要求不高，因此在招收职工时可以录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，从而进一步降低企业的经营成本。
天元公司董事会成员接受了注册税务师的筹划建议，立即派人与客户联络。跨国零售企业见改变操作方案后，不仅经营费用没有增加，反而降低了经营费用和管理费用，于是欣然接受。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。
筹划点评
这个筹划案例具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何在利用好闲置资源的同时，又降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行状态，是值得研究的课题。
在实践中，《税法》往往规定了两个以上的纳税可能性，以房产税的征收方法而言，由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行税收筹划提供了机会。
结合本案例的实际情况，要降低房产经营业务的税收负担，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换，这是问题的关键。在这个环节进行税收筹划时，要明确租赁与仓储的含义。房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式；仓储是指在约定的期间内，房产所有人用该房产代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税，这就为税收筹划提供了可能。
在具体操作过程中还需要注意政策的变化，在财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中，明确将仓储服务纳入物流辅助服务征收增值税的范围。
当然，需要特别注意的是，进行有关业务的税收筹划必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。否则，再好的设想也不能取得理想的效果。
背景资料
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，增值税税率如下：
（1）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。
（2）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（3）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（4）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条规定，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附：《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，物流辅助服务包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。仓储服务是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
《中华人民共和国房产税暂行条例》以下简称《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳，即应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%（注：房产原值的扣除比例，各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即应纳税额=租金收入金额×12%。