房租合同可签署 费用划分有讲究
南京石城投资公司于2015年底在一个闹市区建成一栋商业楼,经营面积达10000m2。2016年4月18日,投资公司与一家大型商业集团就商业楼的出租问题达成一项协议,投资公司将该商场租赁给这家商业集团做综合商场,石城投资公司的下属子公司(物业管理公司)负责该商业楼的水电供应和各项管理工作,商业集团每月支付给石城投资公司租金150万元,合同约定租赁期限为10年。
企业核算
根据这个协议,石城投资公司就该项租赁业务应缴纳增值税合计为
150×12×10×6%=1080(万元)
应缴纳城市维护建设税及教育费附加合计为
1080×(7%+3%)=108(万元)
应缴纳房产税为
150×12×10×12%=2160(万元)
以上三项税费合计为
1080+108+2160=3348(万元)
筹划分析
2016年5月18日,石城投资公司的税务顾问,上海普誉企业管理咨询有限公司的专家小王应公司的委托,对公司上半年的纳税情况进行风险评估时,发现了这笔合同。小王对这笔业务的具体情况进行了分析,发现其中,包括代收水电费用为每月30万元,物业管理和其他综合费用合计为每月40万元。小王认为:如果将上述事项在合同中分离出来单独签订合同,平时将有关项目分开进行会计核算,情况就将发生变化。
代收代付的水电费用如果没有发生增值,就不用交税。
物业管理费用作为物业管理公司的经营收入,应承担的增值税为
40×12×10×6%=288(万元)
应缴纳城市维护建设税及教育费附加合计为
288×(7%+3%)=28.8(万元)
应缴纳房产税为
(150-30-40)×12×10×12%=1152(万元)
以上各种税费合计为
288+28.8+1152=1468.8(万元)
物业出租分析如图7-2所示。
图7-2 物业出租分析
筹划结论
税收筹划专家通过对企业有关费用的分拆和筹划,可以帮助纳税人减少税收负担1879.2(3348-1468.8)万元。
筹划点评
当采用租赁的方式租入经营用房时,同样也存在一个计税依据确定的问题,目前在签订房屋租赁合同时,往往采用“一揽子”的协议办法,即将水费、电费和房屋租赁合并在一起以一个价格签协议,而忽略了水费、电费是应该缴纳增值税的,其中存在进项税额抵扣问题,而房屋租赁只应该缴纳6%的增值税和12%的房产税。由此可见,将有关的费用做适当的分离,明确不同的税种,划清不同的计税依据,可以降低企业的综合税收负担率,从而提高企业的生产经营效益。
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(九)款第1项规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。