买房过程有契税 房产价格好操作
在广州某高校任教的李先生，年初购买了一套35万元的房屋，之前因移居上海，一转手就卖了45万元，虽然房子升值了不少，但他计算了一下，扣除买卖过程中的税收，没赚到什么钱，其中契税就是影响他获利的问题之一。有没有什么办法可以合法降低房屋买卖中的契税成本呢？
上海普誉企业管理咨询有限公司的咨询专家对这个问题给予肯定的回答。在这里，他们从房产价格的角度给人们提供了一些操作思路和方法。
案例一：如果甲、乙两位当事人是在一个单位上班的同事，都想卖房后再买房，双方又可以交换各自房屋所有权，甲方的房屋市场价格大约为100万元，乙方的房屋市场价格大约为50万元。如果乙方购买甲方的房产，则乙方应该缴纳契税的计算如下：
应缴纳契税额=（100-50）×3%=1.5（万元）
业务分析
根据前述案例所介绍的原理，可以将本案例进行如下操作：
（1）房屋交换，仅需就差额部分缴纳契税。
（2）由于甲、乙两位当事人进行房屋所有权交换总是会用于某一特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的，都可以将房屋改造得适合于该项用途。这就给纳税人进行筹划创造了一定的条件。
筹划建议
由乙方将自己的房屋按照甲方的要求进行改造，以满足甲方的特定目的。该项改造应控制在一定的限度内，即不要使乙方拥有的该房屋价格高于甲方的房屋价格。假定通过这次改造，乙方拥有的房屋市场价格可以升为90万元或更高一点，能控制在100万元是最理想的，如果采用乙方装修、装潢，使其房屋价值达到95万元后进行交换，那么，乙方应当缴纳的契税额为
（100-95）×3%=0.15（万元）
通过筹划，可以节约税收为
1.5-0.15=1.35（万元）
案例二，广州市某房地产开发企业以“买一送一”的形式促销精装修房，即买住房送精装修（或者送空调）。陈先生购买住房一套，单价为4500元/m2，建筑面积为150m2（其中包括车库10m2），合计67.5万元。对于陈先生来说，其契税有没有筹划的机会呢？
筹划分析
房地产开发企业以“买一送一”的形式促销精装修房，其直接的后果就是抬高了房价。本来对于买房者来说，赠送的设备可能也需要，精装修也能够省去很多麻烦，但是，这样操作的后果就是增加了契税的计税依据，陈先生应缴纳契税为
67.5×3%=2.025（元）
按照广东省的有关规定，从2005年7月起，普通住房可以享受1.5%契税优惠，其余非普通住房契税为3%，广东省普通住房的标准是：①所在楼房建筑容积率在1.0以上；②每套住房套内面积120m2或建筑面积144m2以内；③实际成交价低于当地同级土地上住房平均价1.44倍以内。
而上述陈先生所要购买的住房具有以下特点：
（1）面积过大（150m2>144m2）。
（2）房价过高（同级均价为3000元，3000元×1.44=4320元），4500元/m2>4320元/m2，被列入非普通住房，按3%计缴契税。
筹划建议
税务专家根据政策规定和实际情况，给出如下建议：
（1）如可能，陈先生将约10m2的停车位以购改为租，或单独分开购买以确保面积小于144m2。
（2）如可能，将随房赠送价值3万元的电器家具退回开发商；或与开发商协商，将每套装修费5万元直接支付给装修公司（或买毛坯房自行装修也可以）。总之，确保调整后总单价小于4320元/m2，即可享受普通住房的契税优惠。
筹划结果，陈先生可以按1.5%缴纳契税，节约50%。
筹划点评
根据《契税暂行条例》规定，就房屋买卖而言，其契税一般应按成交价格的3%～5%缴纳。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。但在具体的税收政策操作中，应区分普通住宅和非普通住宅的界限，并按适用税率缴纳契税。
因此，在住宅买卖过程中，购房者应根据当地省、自治区、直辖市人民政府的规定，正确区分普通住宅与非普通住宅，并依适用税率申报缴纳契税。比如，乌鲁木齐市征收契税的标准是：面积在140m2以上或者单价为3000/m2元的房屋，征收3%的契税。面积或者单价没有超过这个标准的房屋，减半征收契税。
双方在交换土地使用权或房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种筹划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，如果加之以适当地改造，这种筹划便更胜一筹。