个人房产可出租 税收优惠丰财源
居住在江南某市的退休老师张某，原是某知名大学的教授。他除了有一套自住房以外，在该市的商业中心附近还有两套面积为300m2的商住两用出租房。2015年9月底，他的店面房租赁合同到期，2015年12月6日，与一个外地经销商达成三年租期合同，年租金为20万元，约定三年的租金60万元一次付清。拿到租金后，张某于2015年12月28日，在一个朋友的指导下一次性申报缴纳了196080元的税款。有关税款的计算如下：
根据《营业税暂行条例》规定，个人出租房产应按“服务业——租赁”，以5%的税率计算缴纳营业税。张某将房产出租给经营单位，应缴纳营业税为
600000×5%=30000（元）
每月应缴纳城市维护建设税及教育费附加为
30000×（7%+3%）=3000（元）
根据财政部、国家税务总局财税地字〔1986〕8号通知规定，个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。根据《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。因此，张某每月应缴纳房产税为
600000×12%=72000（元）
根据个人所得税暂行条例规定，个人出租建筑物，土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20%的税率缴纳个人所得税。因此，张某应缴纳个人所得税务为
（600000-30000-3000-72000-600000×20%）×20%=75000（元）
三年应缴纳各种税收合计为
30000+3000+72000+75000=180000（元）
张某将自己的房产出租给经销商使用三年，实际取得收益为420000元。
在一次高级专家沙龙活动上，当谈到税收问题时，张某向笔者咨询，他所缴纳的税是否正确。
笔者告诉他：相关政策的确存在，计算也正确，但是，还是多交了许多税！
政策分析
有关房屋出租需要缴纳多种税，也有许多政策条款。但是，不同的情况适用不同的规定。为了便于个人投资者了解相关政策，笔者在这里结合有关资料对个人利用自有房产投资和经营方面的涉税政策做一个疏理。
一、房产出租的一般规定
《营业税暂行条例》规定，出租人在约定的时间内将场地、房屋等转让他人使用，收取货币、货物或其他经济利益，按收入额缴纳5%的营业税（附征相应城市维护建设税、教育费附加）。《房产税暂行条例》规定，房屋产权人出租房产的，依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。
个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20%所得额后计算缴纳个人所得税，税率均为20%。
拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
根据印花税税目税率表，租赁房屋按千分之一贴花，税额不足1元的按1元计算。
二、个人房产出租的减税规定
为了支持住房租赁市场发展，《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
此外，个人房产出租还有部分免税规定。其一，《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。其二，《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税〔2004〕123号）规定，自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂军队房地产租赁许可证，以备查验。
三、房产租赁中特殊情况的税收处理
个人房产出租情况在具体实务过程中是比较复杂的，为了便于在操作层面上落实相关政策，《税法》对于一般性政策无法调节的特殊问题也进行了具体的规定，主要包括以下几个方面：
1.明确租赁年限的税收处理
《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。也就是说，只要合同明确了房屋租赁期限，哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产的使用年限，也应该按照“服务业——租赁”项目征收营业税。
2.内部承包租赁的税收处理
出包方收取的承包费凡同时符合以下三项条件的，属于企业内部分配行为，不征收营业税：①承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；②承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；③出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的，按上述规定进行营业税等税收处理，涉及房产税实行从价计征。
3.物业代收房租的税收处理
《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理企业代有关部门收取房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。
4.房屋视同出租的税收处理
为了提高房产的经营效益，同时规避经营上的风险，部分房产所有者以房产为载体与他人合作经营，从而形成各种形式的合作事项，而这些事项在税收上又形成一种特殊的表现形式。对于这些合作方式中房产所有者的涉税问题，《税法》也进行了规范。
（1）以房产投资为名收取固定收入的涉税问题。《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函〔1997〕490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
（2）利用产权式经营方式取得收入的涉税问题。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。由于房产用于商业用途，需要按收入额的5%缴纳营业税，12%缴纳房产税，同时按10%缴纳个人所得税。
（3）取得房产使用权，然后再将房产进行转租的涉税问题。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
筹划建议
对于张某出租个人房产多交税问题，可以到当地主管税务机关提出退税申请，因为《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确规定，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。
如果该事项发生在2016年4月30日以后，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）明确规定，个人出租2016年4月30日以前取得的房产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计征增值税，不缴纳营业税。