卖房促销送契税 不如折价来销售
天然居房地产开发有限公司是江南一家小有名气的高档楼盘开发商，其开发的产品以造型独特，环境优美而为业内人士称道。但是，近日该公司的董事长兼总经理于某却为一则产品促销广告烦恼。
原来，该公司经过近一年的紧张工作，精心打造开发的房屋产品“优雅居”别墅公园即将隆重推出销售。为了取得较好的销售业绩，公司在全市各大媒体做了广告宣传，承诺在开盘当日对前20名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的优惠，预计该项支出为160万元。公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。
在做销售预算的时候，于某认为，在销售过程中发生的支出可以抵缴企业所得税，从而少缴纳所得税40（160×25%）万元，实际上公司进行促销而赠送的契税所支付的资金流出为120（160-40）万元。
广告宣传活动进行了一段时间后，咨询电话不断，其中对契税处理的最多。为了进一步落实有关政策，财务人员到税务部门与税政科的有关人员进行了沟通才了解到，因公司赠送契税不属于《税法》规定的可以税前扣除的公益救济性捐赠，则不能税前列支扣除。
税务机关的答复让董事长兼总经理的于某十分惊讶，看来，公司不能抵扣所得税了，将超预算支出40万元，于是于某想到了税收筹划。
政策分析
于某拨通了上海普誉企业管理咨询有限公司的咨询电话，咨询专家热情地接待了他。听了于某介绍完情况后，咨询专家与他一起学习了有关文件：
国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第（五）项明确规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）明确规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起在计征契税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
筹划建议
咨询专家给出了一个筹划方案：由于楼市产品尚未开盘，购销双方没有签订合同与协议，按照消费者的实际利益和公司利益都不受损失的原则，公司可以采取变通方式，由赠送契税改为打折销售。
筹划分析
当地契税的税率为房屋价值的3%，公司可以降低销售房价3个百分点，按九七折销售楼房。如此，购房者提前获得赠送，实际利益也不受任何影响；房地产公司虽然提前支付160万元赠送金，但资金时间价值与获得的抵缴所得税相比可以不予考虑，而且还获得了少缴纳160万元的增值税、印花税和土地增值税的利益，双方完全可以接受。更重要的是，公司符合《税法》规定，没有违背营销广告承诺，信誉也没受到任何影响。
折扣销售使销售额降低后，该房地产公司除了可以顺利实现抵扣160万元的应纳税所得额外，其他税收也可通过该项筹划而节省下来，其具体的计算如下：
节省增值税、城市维护建设税和教育费附加为
160×5.5%（综合税率比例）=8.8（万元）
节省的印花税为
160×0.05%=0.08（万元）
节省的土地增值税为
160×1%（预征率）=1.6（万元）
除所得税外，以上各税合计为10.48万元。由于节约的10.48万元税金将多缴纳企业所得税2.62（10.48×25%）万元，如果忽略不考虑资金时间价值，此赠送契税变通折扣销售方案实现现金净流入为
160×25%+10.48-10.48×25%=47.86（万元）
公司实际付出112.14（160-47.86）万元，不仅符合赠送契税的预算支出120万元，还低于预算支出7万多元。
筹划点评
房产契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。也就是说，它是在房地产产权变动时征收的一种专门税种。是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。对于房产承受人来说，是一种负担，所以，往往被房地产开发商用来作为促销的一种工具。但是，如果操作不当，又往往会事与愿违，给自己带来损失，这就是所谓的涉税风险。
通过合理的筹划，不仅可以帮助投资人规避这些风险，而且还能够实现其投资目的。