买房换房有技巧 如何选择需筹划
最近，某大学的中年教师王老师想改善一下居住条件，计划把一套已居住5年的旧房出售，然后再买一套面积较大的新房。按照中介机构的评估，该房产的价值为40万元。
说来也巧，与他同在一个单位的老教授张老师也想买一套大小适中的二手房，以便自己退休后安度晚年。有人就建议王老师将自己的旧房卖给张老师，张老师听说王老师要出售房子，想到自己对单位房子的质量知根知底，于是也向王老师提出想买房的意向。
正当王老师不知应当如何处理时，王老师的一个朋友就向其出了一个主意：让张老师购买王老师所需要的商品房，然后再以该房与王老师交换，这样，王老师就可以节省一笔数量可观的契税。
筹划分析
经过多方了解，王老师得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中税负较重的为契税。契税一般按购房价款的3%～5%缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，《税法》还特别规定：
（1）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
（2）相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。
因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节约契税，即由享受第一次购买公有住房免征契税政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和想购买新房的人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。
但是，这样操作必须具备两个基本前提：①找到熟悉可靠，而且符合第一次购买公有住房条件的换房对象；②自己想买的房屋属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。王老师进行筹划时恰好具备以上前提条件。
王老师现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，面积约80m2，价值40万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120m2，价值约80万元。如果王老师直接购买该新房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税4万元（当地契税税率为5%）。该大学的张老师也有资格购买面积120m2的新房，但因为积蓄少，只想购买一套二手房。于是王老师与张老师商量，提出了一个方案：让张老师按王老师的要求购买新房，所需资金由王老师提供。新房买下来后，双方再交换。王老师的住房按40万元计算，王老师把手上的40万元存款付给张老师。
通过这样的安排，王老师可以得到自己中意的住房，张老师也实现了自己的愿望。最重要的是，王老师仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价40万元缴纳契税2万元，比自己直接购买新房节约税金2万元。
正当王老师准备与张老师交换房屋时，朋友又来提醒他：张老师购买了二手房之后，肯定需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，从而进一步缩小旧房和新房的差价，王老师缴纳的契税将更少。王老师觉得此话有道理，于是，就与张老师进一步协商，按照张老师的设想和要求，由王老师在交换前先装修，装修费用由张老师负责。
筹划结论
通过筹划，该房产又增加装修费用10万元，原旧房的价值增加到50万元，王老师仅需按差价30万元缴纳契税1.5万元，可节省税金2.5万元。
筹划点评
契税属于财产行为税，契税由财产承受人缴纳。根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以上简称《契税暂行条例》）的规定，发生产权转移变动的土地、房屋；在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。本案例就是利用《税法》对一些特殊行为的优惠规定进行筹划的。
对此类业务的筹划，其关键是需要对有关政策十分熟悉，在具体操作过程中按照有关规定进行适当筹划。
此外，还需要提醒纳税人注意，根据《财政部、国家税务总局关于“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起在计征契税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
知识链接
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；③房屋买卖；④房屋赠予；⑤房屋交换。《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称《契税暂行条例细则》）第八条规定，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税的行为包括：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。同时，《税法》还特别规定：
（1）从2000年11月29日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
（2）相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。
国家税务总局《关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告〔2016〕第26号）规定，为确保全面推开“营改增”试点顺利实施，现将若干税收征管问题公告如下：
（1）餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部、国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）有关规定计算抵扣进项税额。
（2）个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
（3）按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
（4）营改增后，门票、过路（过桥）费发票属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以沿用至2016年6月30日。
本公告自2016年5月1日起施行。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定如下：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
（1）计征契税的成交价格不含增值税。
（2）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
（3）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（4）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
（5）免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（6）在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。