房产原值税基础 合理操作有技巧
华源科技发展有限公司是沿海某一家规模性企业，2014年初，在开发区投资兴建了一个新的太阳能生产线。2016年4月12日，当地主管地方税务局稽查局对该公司的地方税种的纳税情况进行了检查。
税务稽查
在查前准备阶段，检查人员了解到企业在郊区新建了厂房，生产车间全部迁到了新厂区。入户检查时，检查人员有目的地查阅了“固定资产”明细账和房产税纳税申报表。检查发现，企业生产车间的管网、空调系统、电梯等设备全部单独作为固定资产记账，在申报缴纳房产税时没有并入房产原值缴税。
为了确认哪些设备应根据文件规定计入房产原值计征房产税，检查人员在企业主管设备的张经理的引领下，深入厂房逐个车间进行实地查看。经双方沟通，最后确认2000多万元的管网、电梯、空调系统等设备为与房屋不可分割的设备，应与房屋一起缴纳房产税。
经计算，该企业共补交房产税款33.6万元，并按照规定缴纳了滞纳金和罚款。
政策分析
房产税是以房产余值作为计税依据的，计税余值是按房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，以及各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起计算原值。电灯网、照明线从进线盒联结管起计算原值。按照《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
业务提示
企业自用房产要依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，企业自用房产应纳房产税的筹划可以从房产原值的会计核算入手。这里引用上海普誉企业管理咨询有限公司的专家提供的资料，对房产税原值的筹划做一个简要提示。
1.科学界定房产
《税法》规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入房屋原值计征房产税。筹划时，企业应当对房屋、非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施加以划分。
所谓房屋，是指上面有顶，四面有墙（柱），能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等均不属于房产，因此不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。我国《税法》规定，附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起。
对于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，国家税务总局在《关于进一步明确房屋附属设备的配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条就房屋附属设备和配套设施计征房产税问题明确规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
2.巧妙核算地价
《企业会计准则第6号——无形资产》第二十一条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用这一规定。企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。值得注意的是，一次结转的土地使用权账面价值是指与在建工程相关的土地的价值。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应该以对应房产占用的土地面积按比例结转土地使用权，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
例如，2016年3月1日，某企业支付土地出让金1000万元征用200亩（133333.34m2）土地，按50年期限摊销。2016年6月，企业动用其中10000m2土地兴建一号厂房。相关账务处理为：
取得土地使用权时，
借：无形资产——土地使用权 1000万
贷：银行存款1000万
2016年3月、4月、5月，每月应摊销1000÷50÷12=1.666667（万元）。
借：管理费用——无形资产摊销 1.666667万
贷：无形资产——土地使用权 1.666667万
2016年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为1000-1.666667×3=995（万元），应结转至“在建工程”金额为995÷133333.34×10000=74.625（万元）。
借：在建工程——号厂房 74.625万
贷：无形资产——土地使用权 74.625万
6月份应摊销额=（995-74.625）÷597=1.541666（万元）。（这部分土地使用权应在597个月内摊销完毕。）
借：管理费用——无形资产摊销 1.541666万
贷：无形资产——土地使用权 1.541666万
以后，企业仍按上述方法进行账务处理。
上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减轻了房产税税负。
需要注意的是，有些企业推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费1000万元的资金成本，这种做法得不偿失。
3.注意控制房产价值变化
房产税收筹划除应考虑附属设备和公共设施外，改扩建与修理、合资合股建房也是筹划的重要内容。改扩建与修理在税收上存在差异，这里进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值则非常关键。
当然，根据《财政部、国家税务总局关于“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年5月1日起在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。