投资以后再转让 增值处理有风险
明珠实业公司是江南某地的一家化工集团，于2013年12月以1200万元的价格取得一处土地的使用权。2015年5月，明珠实业公司将该土地使用权作价1600万元投资于一家制药公司春江公司，取得了春江公司20%的股权。2016年8月，春江公司将该土地使用权以1800万元的价格出售。
问题焦点
将土地作价先投资再转让，是目前税收筹划界人士经常采用的一种操作思路和筹划方法。但是，实际上其操作过程中蕴含了较大的涉税风险。
对于本案例而言，由于该土地未开发，则在土地使用权被出售后，其增值额如何确定的问题上，出现了两种不同的观点。
一种观点认为，因被投资的春江公司取得土地使用权的实际代价是按作价金额折合的20%股权，并非无偿取得。现春江公司转让该土地使用权时扣除的成本，应为明珠实业公司投资入股春江公司时该土地使用权作价入账的金额，也就是1600万元。转让该土地使用权，土地增值税的纳税义务人为春江公司，春江公司应仅就再转让的增值额200万元（转让土地使用权金额1800万元-投资作价金额1600万元）缴纳土地增值税。春江公司土地转让如图6-9所示。
图6-9 春江公司土地转让
另一种观点认为，明珠实业公司将该土地使用权作价入股对春江公司进行投资，当土地使用权转让给春江公司时，其增值的400万元（投资作价金额1600万元-取得土地使用权金额1200万元），享受了国家鼓励投资的税收优惠政策，暂免征收土地增值税。而春江公司现将该土地使用权再转让，其当初的投资性质已改变，不应享受税收优惠。所以，春江公司转让该土地使用权时扣除的成本，应为明珠实业公司取得该土地使用权时所支付的价格，也就是1200万元。春江公司应就转让的增值额600万元（转让土地使用权金额1800万元-取得土地使用权金额1200万元）缴纳土地增值税。明珠实业公司投资如图6-10所示。
图6-10 明珠实业公司投资
这样，问题集中在土地增值额应当如何确定上。
业务分析
上述两种观点均有合理之处，又都不尽完善。前者合理分析了春江公司的纳税义务，而对明珠实业公司享受免税优惠的条件已发生了改变未加考虑；后者虽充分考虑了明珠实业公司享受免税优惠的条件变化，但忽略了明珠实业公司的纳税义务，因土地增值产生的土地增值税都由春江公司承担显然不尽合理。因此，笔者认为，应该分别从两家公司的角度分析这块土地的增值额，进而确定其各自的税负。
对明珠实业公司来讲，土地再转让时是具有纳税义务的。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，春江公司将该土地使用权再转让时，明珠实业公司不得再享受税收优惠，应恢复其纳税义务，补缴投资作价时增值额所对应的土地增值税额。明珠实业公司应就投资时取得的增值额400万元（投资作价金额1600万元-取得土地的实际支付金额1200万元）缴纳土地增值税。
对春江公司来讲，土地再转让时也是具有纳税义务的。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，当春江公司将被投资的土地使用权再转让时，春江公司为土地增值税的纳税义务人。
那么，春江公司在缴纳土地增值税时又该如何确定土地的增值额呢？根据《土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。本案例中，明珠实业公司将土地使用权以1600万元作价投资到春江公司，拥有了春江公司20%的股权，在投资过程中，土地使用权的所有者发生了变更，明珠实业公司以取得春江公司价值1600万元股权的方式有偿转让了土地使用权。因此，明珠实业公司投资入股时的土地使用权作价金额，就是春江公司取得该土地支付的成本。因此，春江公司转让土地使用权时，在不考虑相关税费的情况下，应按被投资后增值部分200万元（转让土地金额1800万元-投资作价金额1600万元）计算缴纳土地增值税。
筹划点评
随着国家对投资活动的引导和鼓励，各地投资资本十分活跃，各地的企业合并、分立以及其他方式的投资活动和投资规模进一步增加。国家对特定区域经济投资的政策引导和税收政策对基础性、创新型企业投资的鼓励，我国经济呈现新一轮跳跃式发展的势头。但是，在投资活动中，也暴露出一些问题。
比如，A企业（母公司，建筑装饰类企业）将其名下一块土地（约200000m2）注入其子公司B企业（房地产开发企业），用于子公司增资扩股。该土地是三年前以1000万元取得的，在注资时，当地资产评估机构评估其公允价值为3000万元。母公司按成本价做如下核算：借：长期股权投资1000万元，贷：无形资产1000万元；子公司按评估价做如下核算：借：无形资产3000万元，贷：实收资本3000万元。该公司的筹划操作虽然被税务稽查人员发现了，但其本身也具有偶然性：由于A企业和B企业处于同一个地方，且又是关联企业，税务机关在对B企业进行纳税检查的过程中，追查资金流向的时候，问题才暴露出来。
对于解决土地成本确认的问题其实很简单，如果在投资环节要求A企业开具发票即可。但是问题在于，目前还没有规定对土地或者不动产投资需要开发票的规定。
而对于明珠实业公司与春江公司的案例来说，同样也存在一个现实的问题，在具体实践中，如果明珠实业公司一直持有春江公司的股权，要求明珠实业公司补缴应纳税款是比较容易的，但是，如果明珠实业公司将其持有的春江公司股权转让给第三方，要求其补缴税款可能存在一定的难度。因为第三方持有春江公司股权的情况下，对于春江公司的土地转让而引起的应当由明珠实业公司承担的土地增值税，属于“或有负债”，对于这个“或有负债”和追索，法律关系就很难确认。
其实，类似本案例的情形在现实中还比较多，由于目前我国《税法》对于以房地产进行投资、联营的再转让的土地增值税成本扣除问题还没有做详细的解释，在实际工作中容易出现理论和实务操作不一致的情形。