一、房产
典型案例一
婚前一方出全资购买的房产，离婚时如何分割？
林某、刘某梅于2003年7月4日登记结婚，自2015年1月开始分居。2017年3月，刘某梅向法院起诉要求离婚并分割北京市丰台区太平桥西里××号房产（以下简称太平桥西里房产）。
经查，2001年7月，林某以成本价支付全款的方式从所在单位购买了太平桥西里房产，2005年12月9日取得房产证并登记在林某个人名下。
法院经审理认为，太平桥西里房产系林某在婚前自其所在单位以成本价全款购买，虽然太平桥西里房产是在婚后取得房屋所有权证，但购买行为发生在婚前，太平桥西里房产属于林某的婚前个人财产。故对于刘某梅要求分割太平桥西里房产的诉讼请求，不予支持。
律师分析
（一）一方婚前支付全部购房款，婚后取得房产证并登记在出资者名下的房产，另一方能否要求分割？
一方婚前支付全部购房款，房产证登记在出资者名下，在夫妻双方对该房产没有作出特殊约定的情况下，仍属于出资者的个人财产。房产证的颁发只是对房屋所有权归属的登记和确认，房产证的取得时间并不影响房屋所有权的认定，仍属于出资者的个人财产。
本案中，太平桥西里房产是林某在婚前出全资购买，虽然房屋所有权证取得时间在婚后，但法院仍认定太平桥西里房产属于林某的婚前个人财产。
（二）一方婚前个人房产婚后进行出售的，房屋增值部分是否为夫妻共同财产？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第26条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。一般来讲，一方婚前个人房产在婚后的增值往往是因房地产行情变化而产生，并不存在夫妻对该房产投入物资、劳动、投资或管理等人为因素，故该房产的增值部分仍属于一方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。
（三）一方婚前个人房产婚后加名，离婚时如何分割？
“婚后加名”的行为在现实生活中并不少见，往往是一方为了表达对另一方的忠心而为之，婚后加名的行为在法律上应当视为夫妻一方对另一方的赠与，最终的法律后果是另一方获得该房产的部分份额。一旦双方离婚则共有基础丧失，该房产应作为夫妻共同财产予以分割，但分割该房产的份额时需要区别对待：（1）如房产证显示该房产是夫妻双方按份共有的，法院将按照双方的份额按比例分割；（2）如房产证显示该房产是夫妻双方共同共有的，法院的裁判结果可能会不一致。部分法院会直接判决双方均等分割，部分法院则会考虑双方对该房产的出资多少、婚姻存续时间长短、居住情况等因素，对婚前出资一方适当多分，以保障出资者的利益，避免出现显失公平的情况。
典型案例二
婚前一方出首付款并在银行贷款，婚后共同还贷及增值部分，离婚如何分割？
2004年6月，鲍某莉购买北京市朝阳区建国路12号院××号房屋（以下简称建国路房产）一套，总价款554000元，首付款174000元，鲍某莉以个人名义贷款380000元，贷款期限为180个月，自2004年7月20日起至2019年7月20日止，月还款额3013元，利息合计287280元。鲍某莉于2004年8月7日取得房屋所有权证，房屋所有权人为鲍某莉。
吴某来、鲍某莉于2005年7月5日登记结婚，2015年3月5日经法院判决离婚，离婚时未分割建国路房产。双方离婚后，吴某来起诉至法院要求依法分割建国路房产。庭审过程中，双方均认可建国路房产现值980000元，婚后共同还贷至2011年9月。
法院经审理认为，建国路房产系鲍某莉用婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，房屋产权登记在自己名下，建国路房产应归鲍某莉所有。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由鲍某莉对吴某来进行补偿。因双方均认可婚后共同还贷至2011年9月，婚后双方共同还款时间为74个月，共同还贷金额222962元（3013元×74个月），占总付款的比例为26.50%（222962元÷841280元×100%），因此，鲍某莉需支付给吴某来补偿款129850元（980000元×26.50%÷2）。
律师分析
（一）婚前单方贷款买房，婚后共同还贷，离婚时房产归谁所有？
婚前购房，如果是全款支付，那么整个房子都是个人的。如果用按揭方式购房，该房产也属于个人，如果遇到离婚等情况，夫妻需自行商议，对于不能达成协议的，人民法院一般会将房产判给产权登记方，未来房贷由产权方自己偿还。但同时，产权登记方需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分对另一方进行补偿。本案中，鲍某莉用婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，产权登记在自己名下，即使婚后使用夫妻共同财产继续还贷，法院仍然将建国路房产判归鲍某莉所有。
（二）未取得房产证的房屋，离婚时如何处理？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第77条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见，面对夫妻双方请求分割无房产证的房屋的诉讼请求时，为了慎重起见，法院首先会组织夫妻双方协商处理，协商不成时法院也不会直接判决房屋所有权归哪一方所有，而是根据房屋的实际情况判归一方使用。当事人可待房屋取得房产证后另行起诉。
（三）夫妻共同还贷及增值部分如何处理？
婚前个人按揭贷款购买的房屋，婚后还贷的部分，无论是由一方用自己的工资、收益还贷，还是用双方的工资、收益还贷，只要不能证明是用一方的婚前财产或者婚后专属于一方个人所有的财产还贷的，都应视为以夫妻共同财产清偿贷款。
婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方及无过错方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。实践中比较倾向性的做法是：明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷总额、房屋现值等数据后进行确定。非产权登记方获得的补偿款=婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款+总利息）×房屋现值×100%÷2。本案中，建国路房产的购房总价款554000元，首付款174000元，银行贷款380000元，利息总计287280元，月还款3013元。房屋总价款841280元（554000元+287280元）。婚后双方共同还贷74个月，共同还贷金额222962元（3013元×74个月），占总付款的比例为26.50%（222962元÷841280元×100%），房屋现值980000元。所以，鲍某莉应补偿吴某来129850元（980000元×26.50%÷2）。
（四）如非产权登记方主张在购房成本中扣减尚未归还的银行贷款利息，有哪些理由？
按照上述补偿计算公式，我们可以看出，非产权登记方与产权登记方共担了尚未归还的银行贷款利息。离婚诉讼中，如双方就尚未归还的银行贷款利息是否计算在购房成本中不能达成一致意见，则以下理由可供读者参考：第一，分割财产及债务应当以离婚时现有的范围予以分配。离婚后持有房产的一方是否继续通过融资的方式供楼，或立即提前偿还贷款，属于其个人对财产的处分权，由此而产生的成本如贷款利息也应由其个人承担，在计算房屋补偿款时不应将未支付的贷款利息纳入购房总成本。第二，如将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入购房成本，会出现非产权登记一方未享受后续可能产生的升值收益，却承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。但是需要注意的是，以上理由也仅供读者参考，每个案件都有其特殊性，不可一概而论，最终结果应当以法院的裁判文书为准。
典型案例三
婚后父母出全资为子女购房且登记在自己子女名下，子女离婚时如何分割？
2007年5月17日，李某杰与李某蓓登记结婚，王某凤是李某蓓之母。2010年8月27日，李某蓓以个人名义购买了张某名下位于北京经济技术开发区蓝天小区×号楼303号房屋（以下简称蓝天小区303号房屋）一套，总价款为240万元。蓝天小区303号房屋的购房款全部由李某蓓之母王某凤通过银行转账支付给张某。2010年10月28日，蓝天小区303号房屋过户登记在李某蓓个人名下，共有情况为单独所有。
2011年8月8日，李某杰与李某蓓在民政局办理协议离婚手续，并对婚姻关系存续期间的夫妻共同财产（未包括蓝天小区303号房屋）进行了分割。
2013年2月，李某杰以离婚后财产纠纷为由起诉到法院，要求对蓝天小区303号房屋进行分割，并将房屋所有权判归李某杰所有。法院经过审理，驳回了李某杰的诉讼请求。
律师分析
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释三》）第7条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。目前，该司法解释已失效，现行有效的《民法典婚姻家庭编解释（一）》中已无此条规定，当前这种情况如何具体适用法律，仍有争议，但《人民司法》2021年第13期《〈关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）〉若干重点问题的理解与适用》（作者：郑学林、刘敏、王丹）一文曾指出，在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。该观点可供读者参考。
本案中，虽然蓝天小区303号房屋的购买时间是在李某蓓与李某杰的婚姻关系存续期间，但该房屋的实际出资人是李某蓓之母王某凤，且该房屋的产权登记在李某蓓个人名下，依照当时有效的《婚姻法司法解释三》，蓝天小区303号房屋应视为王某凤对自己女儿李某蓓的赠与，属于李某蓓的个人财产，最终法院驳回了李某杰分割蓝天小区303号房屋的诉讼请求。
典型案例四
一方婚前房产婚后出售，另在出售价值范围内所购新房，离婚时如何处理？
邓某和王某芬于2011年3月5日登记结婚。邓某婚前有一套位于北京朝阳区八里庄北里××号的房产（以下简称八里庄北里房产）。婚后，双方共同出资15万元对该房屋进行了装修，装修后双方一直在此居住。2012年6月，邓某以680万元的价格出售了八里庄北里房产，并利用售房款中的600万元全款另购西城区丽园××号的房产（以下简称丽园房产），丽园房产登记在邓某个人名下，仍由二人共同居住。
2014年1月邓某到法院起诉离婚，并要求将丽园房产判归自己所有，而王某芬则认为丽园房产是在婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，且八里庄北里房产装修时自己出资7.5万元，应分得八里庄北里房产的一半装修款。法院审理后认为，八里庄北里房产是邓某的婚前个人财产，邓某将八里庄北里房产出售后，用所得售房款购买了丽园房产。丽园房产虽然是在双方婚姻关系存续期间购买，但购房款来自邓某婚前的个人财产，邓某进行的是一种以房换房的行为，丽园房产仍视为邓某婚前个人财产在形态上的转化，属于邓某的个人财产。八里庄北里房产的装修款15万元应属于夫妻共同财产，王某芬主张分割其中一半的装修价款，于法有据，应予以支持。
律师分析
夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。如无共同财产的相关约定，则以房换房的行为应视为婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产。
（一）一方婚前财产婚后出售，另在出售价值范围内所购新房，房屋所有权归属
夫妻法定财产制是夫妻婚后所得共同制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，均为夫妻双方共同所有。因此，在司法实践中，房屋所有权取得的时间是界定该房产属于夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的基本依据（但不是唯一依据）。
如果夫妻一方能够证明婚后所购房产的购房款来自其婚前个人财产，且所有权登记于自己名下，则应认定该房产为购房一方的个人财产，而非夫妻共同财产。
第一，从购房款来源看，该房产应视为购房一方的婚前个人财产在形态上发生的转化，但财产所有权性质并未改变。
第二，从所有权登记看，该房产登记在购房一方个人名下，说明购房一方并没有将该房产转变为夫妻共同所有的意思表示。
第三，如夫妻双方没有对该房产进行特殊约定，则该房产仍然为夫妻一方的个人财产。
因此，婚姻关系存续期间一方购置的房屋并不一定属于夫妻共同财产。本案中这种非常规的财产权属认定，打破了夫妻共同财产应严格以财产取得时间为区分点的处理模式，更好地体现了物权法定原则及公平原则，这是对夫妻共同财产制度的一种很有力的保护。
（二）离婚诉讼中，当事人经常会对一方使用婚前财产在婚后购买房屋的归属问题产生争议
一种观点认为，婚后使用婚前个人财产购买房屋本质上是婚前个人财产在婚后所发生的具体形态变化，并不因此改变其所有权性质，故仍是一方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。
另一种观点认为，一方以婚前个人财产在婚后购房的行为，属于一方在婚后以个人财产进行投资的行为。依据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第25条第1项的规定，一方以个人财产投资取得的收益属于《民法典》第1062条规定的“其他应当归共同所有的财产”，故该房屋属于夫妻共同财产。
本案中，丽园房产应属于邓某的个人财产。首先，丽园房产的购房款来自邓某婚前八里庄北里房产的出售款，丽园房产是邓某婚前财产在婚后所发生的具体形态变化；其次，丽园房产购买后主要用于邓某与王某芬婚后居住，不属于投资行为；最后，直至双方离婚时，丽园房产并未出售，所以更谈不上有任何经营性收入。因此，本案中王某芬主张丽园房产系夫妻共同财产的观点错误，未得到法院的支持。
在婚姻关系存续期间，如果认为婚姻当事人只要在婚姻关系存续期间使用个人婚前财产并使之存在形式发生了变化，就属于投资经营行为，并因此改变所有权的性质或者将其自然增值认定为夫妻共有的观点，明显不利于发挥物的使用价值，不利于财富的流转，也使得人们为了保有自己的婚前个人财产而不敢正常使用上述财产。这样的裁判理念不符合现代民事立法鼓励充分发挥物的效用，鼓励正常的财产流转的基本精神。
（三）处理婚前房产要注意哪些问题？(https://www.daowen.com)
如果在婚后将婚前房产出售，建议将婚前房产所得售房款存放在固定银行账户中。购买新房时，直接由该银行账户支付全部购房款，避免购房资金出资混乱，不利于证明出资情况。如果是男女双方共同出资买房，最好在购房合同上写上双方的名字。如果由于某种原因只能写一个人的名字，最好立下有法律效力的书面说明，写清楚该房屋的出资关系。同时，在不伤害双方感情的前提下，最好做一份公证，或在律师见证下签一份协议，明确注明双方为该房屋已支付和将支付的款项，每人应享有的房屋份额等相关事宜。
典型案例五
夫妻单方处分共有房产，是否有法律效力？
王某阳与张某萍于2006年10月11日登记结婚，2017年4月张某萍以个人名义全款购买了北京市昌平区×号×单元101室（以下简称101号房屋），101号房屋的产权登记在张某萍个人名下。2018年8月，张某萍与潘某在某房地产中介公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定张某萍以300万元的市场价格将101号房屋出售给潘某，合同签订后潘某付清了全部购房款，并于2018年9月18日取得房屋所有权证书。
2019年6月，王某阳发现101号房屋已经被出售，其认为101号房屋系夫妻共同财产，在未征得王某阳同意的情况下张某萍与潘某签订的《房屋买卖合同》无效，故起诉至法院。
潘某则主张，房屋交易之前，其在房管局核实过，房主是张某萍本人，且中介保证过商住两用房房主有权自行买卖，其支付了合理的对价并完成了房屋过户手续，请法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理后认为，101号房屋属于王某阳、张某萍的夫妻共同财产，张某萍无权单方处分101号房屋。但潘某基于对于房屋所有权证登记所体现的公示公信效力以及对中介机构核查房源信息的可靠性的信任，支付了合理的价格，属于善意购房人，理应得到法律的保护，且现在101号房屋已经登记在潘某名下，故对于王某阳要求确认合同无效的主张，不予支持。
律师分析
（一）未经王某阳同意，张某萍无权单方处分101号房屋
101号房屋虽然登记在张某萍个人名下，但是在双方婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。依据《民法典》第301条、第1064条的规定可知，夫或妻非因家庭日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当征得另一方的同意。本案中，张某萍未征得王某阳的同意擅自出让101号房屋的行为属于无权处分。
（二）未征得王某阳同意的情况下，潘某与张某萍签订的《房屋买卖合同》是否有效？
《民法典》第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。由此可见，由于张某萍无权单方处分101号房屋，可以解除《房屋买卖合同》并请求出卖人承担违约责任。
（三）潘某能否取得101号房屋的所有权？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第28条第1款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该规定是《民法典》第311条第1款善意取得制度在婚姻家庭法律关系中的具体体现。
本案中，首先，从房屋所有权证来看，101号房屋登记在张某萍个人名下，潘某在购买前在房管局进行了必要的核实；其次，潘某基于对中介公司的信任与张某萍订立了《房屋买卖合同》；再次，双方房屋成交价格合理，并未存在明显低于市场价格的情况；最后，潘某已经完成了101号房屋的过户登记手续。所以，在潘某善意购买、支付了合理对价并完成产权过户登记手续的情况下，101号房屋的所有权现归潘某所有。
（四）101号房屋所有权归潘某所有的情况下，王某阳的损失由谁赔偿？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第28条第2款规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。根据以上规定可知，王某阳可以以张某萍未经自己同意擅自出卖101号房屋为由，在离婚时请求张某萍赔偿自己的损失。
典型案例六
婚前房产婚后出租，离婚时租金收益怎么分割？
张某与王某于2009年3月登记结婚。婚后因工作原因而长期分居，夫妻感情逐渐走向冰点。王某曾于2014年4月15日起诉要求与张某离婚，经法院判决不准离婚后，双方的感情没有好转。2017年王某再次起诉离婚，并要求将男方个人房产在婚姻关系存续期间取得的租金收益平均分配。经查，张某婚前有一套位于北京市昌平区西环房产，婚后用于出租。
法院经审理后判决：准予两人离婚，张某一次性支付诉争房屋租金收益的三分之一给王某。
律师分析
（一）关于婚前房屋婚后进行出租所获租金如何认定？
关于婚前房屋婚后进行出租，已获得的租金收入是否属于夫妻共同财产的问题，在最高人民法院民一庭编著的《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》一书中，作者认为：从协力理论的角度出发，孳息是否为夫妻一方个人财产应区分不同情形作不同处理：将夫妻一方个人财产产生的天然孳息界定为个人财产并无疑问，但法定孳息不宜均界定为个人财产，最典型如出租房屋所获得的租金，这一孳息与个人财产投资获得的收益并不存在差异，本条将个人财产投资所获得的收益规定为夫妻共同财产，按照类似实务类似处理的平等原则，以租金为代表的法定孳息也应属于夫妻共同财产。而夫妻一方婚前银行存款及其利息则更宜解释为夫妻一方个人财产。总之，在判断孳息是否为夫妻个人财产时，应当从协力理论出发，考察夫妻一方对财产的取得是否作出贡献。
笔者认为，考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为夫妻共同财产比较适宜。尤其对夫妻一方依靠收房租维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入认定为夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。
从目前的主流观点来看，越来越注重家务劳动价值，认为家务劳动应当与外出工作、投资经营具有平等的地位和价值。特别是对于一些全职太太或全职老公来说，在家带孩子或者照顾父母，进行家务劳动，不比在外工作轻松，何况有些夫妻，是为了满足另一方的工作需求，而不得已放弃了自己的工作，所以，在界定夫妻共同财产时，应考虑这部分的劳动与贡献，公平处理各方财产。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。
（二）婚前房产婚后出租，离婚时租金收益如何分配？
《民法典》第1087条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。该条是对夫妻财产共同共有制、个人财产权利保护以及夫妻协力价值之间的权衡。而夫妻间的协力，不仅包括直接性的财产投入和生产投入，也包括家务劳动和时间的投入。对夫妻共同财产的分割，原则上应均等分割，但个案情况下如果采纳均等分割方式对一方当事人有失公平，则应运用上述规定进行具体分析。本案中，争议租金收益完全来源于张某的个人财产，显然张某对取得该笔收益贡献较大，同时考虑其金额较大，如采纳均等分割方式对张某有失公平，最终法院在分割涉案房屋的租金时酌定张某多分。
很多法院在分割租金时本着“反正平分就不会错”的心理，但须知，均等分割只是一个大原则，在个案处理上还需考虑生产、生活的实际需要和财产的来源等因素。事实上，“拥有房屋者可多分租金”更贴近一般民众朴素的公平观念。
（三）如何理解孳息？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第26条关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，之所以引起一些争议，根源在于对“孳息”的解释不尽相同，我国法律又对“孳息”的概念未作规定。
笔者认为，“收益”一般来说是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《民法典婚姻家庭编解释（一）》中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。如一方婚前所有果园中的果树，婚后由夫妻共同劳动、管理，该果树所结果实就不能简单认定属于天然孳息。从我国现有法律法规的内容来看，将“人工孳息”归于生产、经营性收益，可能更为合理合法。
增值，可以分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。实际上，夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准，强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼，主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等，有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法，便于法官具体操作及统一裁量尺度。
夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是由原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归为个人所有，该部分增值认定为一方的个人财产。
由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分购房是用于投资还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。
一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，夫妻一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当属于认定为一方的个人财产。
典型案例七
婚前共同出资购房，离婚时如何分割？
李某与孟某欣于2012年7月28日登记结婚，婚后未生育子女。2012年3月30日，孟某欣购买位于顺义区香悦四季房屋（以下简称顺义区房屋）一套，总价款1513527元，首付款共473527元，由孟某欣与李某共同出资。以孟某欣名义贷款1040000元，双方婚后还贷总额233352.24元。2016年4月11日，李某和孟某欣经法院判决离婚。因顺义区房屋尚未取得所有权证书并未予以分割。2016年初顺义区房屋取得产权证，产权人为孟某欣。2016年6月，孟某欣向法院起诉，要求将顺义区房屋判归自己所有，孟某欣将婚后共同还贷部分补偿给李某。
法院经审理认为：顺义区房屋虽系孟某欣在与李某结婚登记前以孟某欣名义购买，但购房后不久双方即登记结婚，客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为目的的购房。且顺义区房屋系双方在婚前共同支付首付款，婚后共同偿还银行贷款，鉴于顺义区房屋系孟某欣婚前申请银行贷款、登记在孟某欣名下、孟某欣名下无其他房屋及本案实际情况等因素，判决顺义区房屋归孟某欣所有，剩余贷款由孟某欣负责偿还，孟某欣应向李某支付相应的房屋折价款，具体数额由法院考虑顺义区房屋的评估值、剩余贷款的偿还情况及适当照顾女方权益的原则等因素，酌情予以确定。
律师分析
（一）婚前双方共同出资购房，产权证上只登记一方名字，离婚时房屋如何分割？
如果双方婚前共同出资购房，购房合同及产权证上只写了一方的名字，夫妻离婚时，登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产，另一方无权要求分割。此时，如果产权登记一方不承认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充分的证据证明其出资，法院就无法认定房屋为夫妻共同财产，另一方的权益将无法得到保护。因此，律师建议男女双方如果在结婚前共同出资购买房子，在购房合同及产权证上应该签署双方的名字，以免日后发生争议。
本案中，法院是综合考虑了顺义区房屋首付款系双方共同出资、婚后二人共同偿还银行贷款，客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为购房目的，最终认定顺义区房屋应属于夫妻共同财产。
（二）夫妻双方婚前共同出资购买房屋、婚后共同还贷，房屋产权登记在双方名下的，离婚时的房产分割方式
1.不考虑购房时的各自出资情况，均等分割。这比较适合于婚姻存续时间以及共同生活时间长且双方出资差不多的情况，此时均等分割体现了公平原则。
2.以分割房产时房屋的市值扣除双方婚前财产部分，剩余财产均等分割。这种适合于婚姻关系存续时间相对较长，购房时使用一方婚前财产的价值较大的情况。
3.按照购房时双方的出资比例进行分割，所还贷款则区分婚前和婚后两部分，使用婚前财产还贷部分属于个人婚前财产，婚后还贷部分属于夫妻共同财产。此种方式适合于婚姻关系存续时间较短或者婚后共同生活时间较短的情形。
（三）婚前共同出资买房注意事项
如前所述，婚前共同出资买房，房屋登记在双方名下，双方的合法权利都能得到法律的保护。如果婚前共同出资买房只登记在一方名下，离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此，为避免日后可能存在的纠纷，婚前共同出资买房时，应当注意以下事项：
1.非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。不动产的权属采取登记主义，法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准，而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外，登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由，非登记方无权干涉。对于这些，非登记方都必须有清晰的认识。
2.如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实，应当签订书面协议。购房过程中，银行转账记录只能证明金钱来往，而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此，如果双方对于所购房屋权属有约定，应当签订书面协议约定份额，以避免日后产生不必要的争议。
3.如果非登记方希望自身权益获得法律保障，可以与登记方协商增加自己为共同所有人的方式进行房屋变更登记。通过完善权属登记，无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。