未经公示的租赁权不得对抗不特定买受人善意取得的所有权——张乙诉成某、马甲排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终7575号民事判决书
2.案由：排除妨害纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：张乙
被告（上诉人）：成某
被告（被上诉人）：马甲
第三人（被上诉人）：张甲、马乙、×公司
【基本案情】
2017年4月12日，马甲向马乙出具《委托书》，委托马乙代为出售案涉房屋及办理相关手续，并办理了委托公证。4月26日，马乙代马甲与张甲签订《二手房买卖合同》将案涉房屋转让于张甲，并办理了公证。6月8日，张甲取得案涉房屋的不动产产权证书。12月6日，张乙与张甲通过中介荣城公司签订《×地产存量房屋买卖合同》，约定张甲将案涉房屋出售给张乙，成交价为174万元，并约定待办理网签后张乙应付首付款98万元，尾款待收到不动产权证时一次性付清。12月7日，张乙与张甲以及房屋共有人田某签订《房屋买卖合同补充协议》，约定双方于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》，实际成交价174万元，虽公证价格为140.6万元，张乙仍按174万元支付给张甲、田某。同日，张乙向田某账户转账98万元；张甲、田某向张乙出具房屋首付款收条载明现已收到张乙预付房款98万元。同日，张乙与张甲、田某签订《二手房买卖合同》将案涉房屋以成交价140.6万元出售给张乙，并办理了公证，张乙将尾款76万元转账到资金监管方昆明市明诚公证处的账户，双方办理了不动产权转移登记手续，张乙取得不动产产权证书。
张乙以马甲、成某非法占有涉案房屋为由，请求判令马甲、成某停止侵权，排除对涉案房屋的妨害。成某辩称，马甲系因拖欠借款，与成某签订《房屋租赁合同》，约定马甲将涉案房屋租给成某使用，租金用于抵充马甲所负债务，租期为20年。张乙取得涉案房屋的所有权时，仍处于租赁期内，根据买卖不破租赁原则，成某有权占有、使用涉案房屋，不存在侵犯张乙权利的行为。
经鉴定，成某提交的署期为“2015年5月13日”的《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印系同一人书写和按捺；《房屋租赁合同》落款处“马甲”签名及指印的形成时间晚于《委托书》落款处“马甲”签名及指印的形成时间。另，本案产生鉴定费44900元，系张甲预付。
【案件焦点】
本案是否适用“买卖不破租赁”的原则。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市西山区人民法院经审理认为：首先，张乙有理由相信张甲对登记于其名下的案涉房屋享有处分权，并支付了相应对价，受让房屋属善意，且已取得案涉房屋不动产权证书，已取得房屋所有权。其次，成某所持租赁合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，与合同法规定的租赁不符，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。另外，张乙未举证房屋“原状”为何状态，对其恢复原状的诉请不予支持。张乙并无证据证明马甲侵占其房屋，驳回张乙对马甲的诉请，支持其对成某要求排除妨害的诉请。
云南省昆明市西山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：(https://www.daowen.com)
一、成某于本判决生效之日立即排除妨害张乙对涉案房屋的使用；
二、成某于判决生效之日起十日内支付张甲鉴定费44900元；
三、驳回张乙对马甲的全部诉讼请求；
四、驳回张乙的其他诉讼请求。
成某不服一审判决，提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为：买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。适用买卖不破租赁的原则须符合三个构成要件：首先，买受人已取得租赁物的所有权。张乙受让案涉房屋时为购房的合理需求，且系通过中介发布的售房信息获知房源，在中介的陪同下前往案涉房屋进行了实地查看，看房时房屋无人居住，并与张甲及中介签订《买卖合同》，以合理的价格交易，成某并无证据证明张乙清楚房屋上手的交易情况，其受让案涉房屋属善意，其所有权并不因前手交易的真实与否而受影响，双方办理了不动产权转移登记手续，张乙取得了房屋所有权。其次，所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效。成某提交的落款为2015年5月13日的《房屋租赁合同》，经鉴定并非落款日签订，成某所举证据不足以证明租赁合同生效于房屋所有权发生转移前。最后，所有权发生转移前，租赁物已交付承租人使用。租赁权虽为债权范畴，但买卖不破租赁的原则赋予了租赁权对抗不特定买受人的效力，然而对于第三人之对抗效力应建立在权利已进行公示的基础上，对于租赁权来说，最直接、最客观的公示方式应为租赁物交付使用，使得买受人容易得知其所受让的租赁物上存在租赁关系。成某虽持有房屋钥匙，但房屋为空房，其并未使用，不能对抗不特定买受人。综上，本案并不适用买卖不破租赁的原则，张乙有权要求成某排除妨害。成某以马乙、张甲违法放贷一案已被公安机关立案侦查，案涉房屋可能为马乙、张甲违法犯罪所得，本案需以刑事案件处理结果为依据为由提出中止审理本案的申请。如上所述，张乙获得案涉房屋所有权系善意，案涉房屋是否为马乙、张甲违法犯罪所得，并不影响张乙对案涉房屋所拥有的合法所有权，故对成某的中止审理申请不予准许。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，作出如下判决：
一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1896号民事判决第一、三、四项；
二、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1896号民事判决第二项。
【法官后语】
“买卖不破租赁”指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。当然，这里所称的“买卖”不仅仅指钱物交易行为，其他民事法律行为如赠与、遗赠、互易、以物抵债等均可适用“买卖不破租赁”的原则，本文主要以房屋买卖为例进行阐述。
买卖不破租赁的立法目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保护交易安全，实现物尽其用。保护承租人的利益固然重要，但司法实践中常出现出卖人与所谓的“承租人”恶意串通，伪造租赁合同并对签约时间进行倒签，以达到干扰买卖标的物交付的效果；也有个别被执行人为了干扰执行与案外人恶意串通，伪造租赁合同及相关证据阻止执行标的物转移占有的情形。故应谨慎适用“买卖不破租赁”的原则，确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益。适用买卖不破租赁原则须同时符合三个构成要件：买受人已取得租赁物的所有权；所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；所有权发生转移前，租赁权已进行有效公示。
1.买受人是否已取得租赁物的所有权
《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。买卖双方办理了不动产权转移登记手续，买受人依法取得不动产权证书，即取得房屋的所有权。但，需要注意判断买卖双方是否存在恶意串通损害承租人利益的行为，判断标准为：（1）买受人受让房屋时是否为善意；（2）是否以合理的价格交易。以本案为例，张乙受让案涉房屋时为合理需求，且系通过中介获知房源并在中介的陪同下实地查看，房屋无人居住，从一般生活经验看，其有理由相信张甲对案涉房屋享有所有权，属善意，且张乙支付了合理的价格。
2.所有权发生转移前，租赁合同是否已成立并生效
买卖不破租赁系保护在先的租赁权，此是物权的先来后到原则在所有权与租赁权冲突的情况下的应用。审查此条件时需格外谨慎，因为租赁合同容易造假，租赁合同成立、生效的时间不能单凭落款时间予以确定，还应综合承租人提交的其他证据予以判断，如在房管部门或物业公司进行租赁登记备案的凭证，合同公证书，装修的证据，缴纳租金税的凭据，交纳水、电、暖、气、物业费的凭据等，以此佐证租赁合同成立并生效的时间。
3.所有权发生转移前，租赁权是否进行了有效公示
租赁权虽为债权范畴，但法律赋予了其以对抗不特定买受人的对世效力，即赋予了该债权以物权化的效力，物权的变动必须遵循公示原则，其设立、变更、转让和消灭必须以外部可查知的方式表示出来。法律虽然确定了买卖不破租赁的原则，但并未确定租赁权的公示方式。有人认为应采取登记备案的公示方式，有人认为应遵循占有使用的公示方式。笔者认为，登记备案的法律状态较之实际占有的事实状态虽更易被第三人准确地知悉，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定的仅为房屋租赁合同的登记备案，登记备案在性质上只是一种行政管理措施，不同于登记对抗制度，也非房屋租赁合同的生效要件，故在实践中登记备案往往不是强制性的，人们对登记备案认知度也不高，大部分城市备案率普遍低下，登记备案的可操作性和合理性不大。由于承租人对租赁物占有使用的现实状态会产生足以为不特定买受人识别和认知的权利外观，买受人通过实地看房即可准确探寻房屋现状，承租人对租赁物的占有使用相对于租赁合同的登记备案更易为人们所接受，买卖交易的安全也更具有可预测性，能够更好地承担房屋买卖不破租赁的公示作用。另外，占有使用还必须是持续状态，承租人未持续占有使用不能起到公示作用。以本案为例，成某虽拥有案涉房屋的钥匙，但在张乙现场看房时却未见房屋具有正在居住使用的痕迹，不具有租赁的权利外观，故本案最终未适用买卖不破租赁的原则进行裁判。
编写人：云南省昆明市中级人民法院 何永伦