房屋产权协议约定是否当然发生物权效力——石甲等诉严某共有案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院（2019）京0102民初20703号民事判决书
2.案由：共有纠纷
3.当事人
原告：石甲、熊某、石乙
被告：严某
【基本案情】
石甲与熊某系夫妻。石乙系石甲与熊某之女。严某和石乙系夫妻。
石乙与严某结婚、离婚多次，分别为：2008年10月21日结婚，2013年7月1日离婚；2013年12月13日结婚，2014年10月8日离婚；2015年5月9日结婚，同年8月12日离婚；2015年10月21日结婚至今。
严某与石乙离婚期间，于2014年10月17日贷款180余万元，购买了总价款300余万元的位于北京市西城区太平里的涉案房屋（以下简称涉案房屋），该房屋的产权登记在严某名下。
石甲、熊某、石乙以就涉案房屋与严某于2014年10月22日书面约定，石甲与熊某共同拥有涉案房屋二分之一产权，石乙与严某各占涉案房屋四分之一产权为由，请求法院确认石甲、熊某、石乙拥有约定的产权份额。严某认可双方有此产权约定，但表示约定是有条件的，因石甲、熊某、石乙未给付钱款，不同意其诉讼请求。
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房屋产权协议约定能否当然产生物权效力。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：合法的民事权益受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
不动产权利证书为物权凭证。物权法定的原则是处理不动产物权争议的基本原则。物权与债权系不同的概念。石甲、熊某、石乙、严某对涉案房屋产权份额的约定，可视为合同，但不是物权凭证。合同的各方当事人应当自觉履行合同。合同的当事人不履行约定，当事人之间产生纠纷时，属于债权纠纷。由于本案双方当事人未依据约定办理涉案房屋的产权过户登记手续，目前，涉案房屋的产权登记在严某名下，根据物权法定原则，认定严某为涉案房屋的权利人。
需要说明的是，严某与石甲、熊某、石乙如果均自愿履行对涉案房屋的约定，当事人可到不动产登记部门办理涉案房屋的产权过户登记手续。如果被告拒绝履行约定，属于违约，石甲、熊某、石乙可以主张严某承担相应的违约责任。石甲、熊某、石乙对涉案房屋的出资，可通过债权债务纠纷予以解决。综上所述，对石甲、熊某、石乙的诉讼请求，不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：
驳回石甲、熊某、石乙的诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定表明，原则上不动产登记是不动产物权的法定公示方式，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，域外基本有两种立法体例：登记生效主义、登记对抗主义。所谓登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，该体例为德国、我国台湾地区所采纳。具体而言，即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，而且需要登记，法律行为和登记的双重法律事实共同决定不动产物权变动的效力。所谓登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅依当事人的法律行为便足以决定，与登记与否无关，但出于交易安全的考虑，法律通常规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。该体例为日本所采纳。我国民法学界一般认为，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义较登记对抗主义更为合理，因此，《中华人民共和国民法典》采用了以登记生效主义为一般原则的立法体例。
司法实践中，当事人订立合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权的转让登记，才会发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律并不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力要件基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，除有相反证据即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定的“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”外，法律认为记载于不动产登记簿的人即该不动产的权利人。这是不动产物权公示原则的必然要求，是不动产物权交易安全和公正的需要。
实践中，夫妻共同所有的不动产往往登记在一方名下，应属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定的情形，此时应认定夫妻双方为房屋真实的共同权利人。就本案而言，涉案房屋登记的产权人系严某，且严某购买涉案房屋时，和石乙不存在婚姻关系，不符合“夫妻共同所有的不动产登记在一方名下”这种登记权利人与真实权利人不一致的情形，亦不存在借名买房等其他能够证明石甲、熊某、石乙是真实权利人的事由。他们之间关于涉案房屋产权份额的约定，系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议有效。但因双方并未按照房屋产权协议约定到房管部门办理产权过户登记手续，故不能产生房屋所有权由严某个人所有变更为四人按份共有的法律后果，石甲、熊某、石乙对严某不享有涉案房产份额分割的物权请求权，仅享有依据房屋产权协议约定请求严某履行物权变动手续的债权请求权。本案虽驳回了石甲、熊某、石乙的诉讼请求，但并不排除石甲、熊某、石乙通过合同纠纷获得相应救济的权利。
编写人：北京市西城区人民法院 石博