以“房地二元”划分权利人以确定宅基地房屋拆迁利益归属——邹某诉韩甲、韩乙共有物分割案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7345号民事判决书
2.案由：共有物分割纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：邹某
被告（上诉人）：韩甲
被告：韩乙
【基本案情】
邹某与韩甲原为夫妻关系，双方于2003年12月25日登记结婚，2013年经法院判决离婚。韩甲与韩乙系姐弟关系，二人户籍均在北京市房山区长阳镇×村A号（以下简称×村A号）。×村A号宅院原系祖宅，宅院内房屋于2010年左右进行了翻建。
2017年11月30日，韩甲与韩乙分别作为被拆迁人（乙方）与某公司（甲方）签订《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地住宅房屋拆迁补偿与定向安置协议》（以下简称协议）。两份协议均载明乙方被拆迁房屋位于×村A号，该宅基地为1982年12月31日前划定。某公司与韩乙的协议载明，宅基地面积464.17平方米，建筑面积410.47平方米；与韩甲的协议载明，宅基地面积200平方米，建筑面积160.92平方米。某公司向韩乙支付拆迁补偿款共计1966238.8元，其中房屋重置成新价435665元、装修及附属物补偿款751132元；向韩甲支付拆迁补偿款1054715.8元，其中房屋重置成新价275812元、装修及附属物补偿款145667元。
邹某在2013年的离婚诉讼中要求分割×村A号院内房屋，韩甲称房屋系韩乙出资所建，不同意分割。法院认为，×村A号院内房屋可能涉及他人利益，所以未进行分割。
2018年，邹某向法院起诉要求分割×村A号宅院拆迁补偿款的三分之一即536092元，其主张×村A号宅院内房屋系其与韩甲翻建，韩乙亦有出资。
【案件焦点】
1.翻建房屋行为是否引起房屋所有权主体的变更；2.拆迁利益归属及分割原则。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为：某公司与韩甲签订的协议可证实×村A号宅院内房屋为韩乙、韩甲按份共有。房屋翻建时间为2010年，即邹某与韩甲婚姻关系存续期间，故应认定×村A号宅院内韩甲名下的被拆迁房屋系邹某与韩甲的夫妻共同财产。现该房屋已拆迁，其对应的财产利益已转化为房屋拆迁补偿，且邹某与韩甲已离婚，故邹某要求分割拆迁补偿款的请求，于法有据，予以支持。鉴于房屋已拆迁，2013年邹某与韩甲离婚时房屋装修及附属物的状态已无法明确，故对邹某应获得的拆迁补偿款份额参考拆迁协议中拆迁补偿价格评估结果酌情确定，韩甲给付邹某拆迁补偿款180000元。
关于邹某要求分割韩乙拆迁补偿款的诉讼请求，邹某虽称其出资参与建房，但未提交证据证明其与韩乙已约定就所建房屋形成共有关系，亦未证明双方就拆迁补偿问题达成协议，故对该诉讼请求不予支持。(https://www.daowen.com)
北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、韩甲于本判决生效之日起七日内给付邹某拆迁补偿款180000元；
二、驳回邹某的其他诉讼请求。
韩甲持原审答辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
农村宅基地房屋拆迁补偿中最主要的补偿内容为地上物补偿及宅基地补偿，而地上物补偿主要为房屋拆迁补偿。为确定拆迁利益的归属，应首先明确房屋所有权人及宅基地使用权人。
1.农村宅基地房屋中的共有
农村宅基地房屋多为夫妻或者家庭出资建设，由家庭成员共同居住使用，因而多为夫妻或家庭共同共有。农村房屋重建、翻建亦比较常见，该房屋建设行为为事实行为，能够引起物权的设立或者消灭，房屋所有权人亦可能发生变化。
在该案中，A号院内房屋原为韩甲及韩乙父母建设，在其父母去世后由二人依法继承。邹某和韩甲婚后，与韩乙共同对A号院内房屋进行翻建。《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，韩甲和韩乙在房屋翻建完成时即取得所有权。邹某参与房屋翻建，是否亦取得房屋所有权？若邹某对所建房屋享有所有权，其与韩甲、韩乙之间存在何种共有形式？
共同共有和按份共有是共有的两种主要形式。按份共有只涉及财产关系，而共同共有是人身关系和财产关系的混合体，共同共有基于共同关系而发生。以夫妻共同财产为例，只有夫妻关系存在，才会产生夫妻共同财产，夫妻关系一旦终止，夫妻共同财产就面临清算与分割。
房屋翻建行为发生在邹某和韩甲婚姻关系存续期间，根据婚后财产推定共有原则，韩甲所翻建的房屋应为邹某及韩甲的夫妻共同财产，在共有形式上为共同共有。在韩乙翻建房屋的过程中，即使邹某有出资行为，亦不当然与韩乙形成共有关系。首先，邹某与韩乙之间不存在特定的人身关系，故双方不能形成共同共有关系；其次，邹某未提交证据证明双方就所建房屋的所有权进行约定，所以他与韩乙之间亦不能形成按份共有关系，邹某的出资仅为债权行为。
2.宅基地使用权人的认定
宅基地使用权主体仅限于以户为单位的农村集体经济组织成员，每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利。
在农村宅基地使用权的取得方面，法律允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让，以及本村村民之间住房出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。非本村村民、城镇居民、法人及其他组织，无法通过转让、赠与、出租等方式获得农村宅基地使用权。
该案中，韩甲和韩乙以继承方式取得×村A号宅基地使用权，成为宅基地使用权人。邹某虽为×村A号院内部分房屋的所有权人，但其不是×村集体经济组织成员，故而也不是宅基地使用权人。因此邹某无权主张宅基地补偿款。
在房屋拆迁安置补偿案件中，分割拆迁利益、确定被拆人资格、给付拆迁款及安置房屋都是比较常见的诉争问题。在分割拆迁利益时，需根据“房地二元”原则确定房屋所有权人和土地使用权人。房屋的物权会因事实行为或法律行为发生变动，确定拆迁利益归属首先要追溯物权变动的全过程，区分不同的共有形态。根据“地随房走”原则，在房屋所有权或使用权流转过程中，宅基地使用权随房屋一并流转。但因宅基地的特殊定位，其流转主体、流转范围均受严格限制。超出流转范围的法律行为无效，利益相对方不能取得宅基地使用权，亦不享有宅基地拆迁补偿。
编写人：北京市房山区人民法院 瞿叶娟