法院查封期间房屋连续转移登记行为的处理——王某诉某市规划和自然资源委员会行政登记案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市怀柔区人民法院（2019）京0116行初3号行政判决书
2.案由：行政登记纠纷
3.当事人(https://www.daowen.com)
原告：王某
被告：某市规划和自然资源委员会（以下简称某市规自委）
第三人：陆某、刘某、曹某
【基本案情】
坐落于北京市怀柔区乐园西大街×号院×号楼×单元×号的房屋（以下简称×号房屋）原产权人为陆某。
2015年10月13日，陆某作为甲方，与王某（乙方）签订了借款合同。合同到期后，陆某未按合同约定还款，经王某申请，北京市方正公证处于2016年2月16日作出执行证书。2016年4月25日，王某向法院申请强制执行，法院于同年9月19日作出执行裁定书及协助执行通知书，并送达给北京市怀柔区不动产登记事务中心，对陆某名下的×号房屋予以查封，查封期限三年（2016年9月19日至2019年9月18日）。
2018年3月30日，陆某以其保管不当，房屋所有权证丢失为由，向北京市怀柔区不动产登记事务中心提出遗失补证申请。4月27日，原某市规划和国土资源管理委员会（现某市规自委，以下简称某市规土委）向陆某补发了×2号《不动产权证书》。6月14日，陆某持该《不动产权证书》和刘某共同向北京市怀柔区不动产登记事务中心申请办理陆某名下×号房屋不动产转移登记，权利人由陆某变为刘某，并提交了不动产登记相关材料。次日，刘某补齐材料后，原某市规土委向其颁发了×3号《不动产权证书》。
2018年12月4日，曹某通过北京市易合房地产经纪有限责任公司与刘某就涉案房屋达成房屋买卖协议，并签订了《房屋买卖业务签约文件》及《补充协议》，交付了定金。
2019年1月2日，王某诉至法院，要求撤销原某市规土委将原陆某名下×号房屋转移登记至刘某名下的行政行为。诉讼过程中，刘某和曹某于2019年1月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，双方共同申请办理了涉诉房产的所有权转移登记，权利人由刘某变更为曹某，原某市规土委于当日向曹某颁发了×4号《不动产权证书》。
【案件焦点】
1.王某是否具有原告主体资格；2.曹某是否属于善意第三人；3.被诉转移登记行为是否合法。
【法院裁判要旨】
北京市怀柔区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，某市规自委具有对本市不动产进行登记的法定职责。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第三项规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理……（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的……”本院已于2016年9月19日作出执行裁定书及协助执行通知书，并送达给北京市怀柔区不动产登记事务中心，对原陆某名下的×号房屋予以查封，查封期限三年（2016年9月19日至2019年9月18日）。在房屋查封期间，原某市规土委为陆某办理了房屋转移登记。按照上述规定，王某有权对原某市规土委将房屋转移登记至刘某名下的行为提起行政诉讼。
《房屋登记办法》第二十二条第六项规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的……”陆某、刘某申请房屋转移登记时，涉案房屋处于被依法查封期间，根据上述规定，原某市规土委无权对被查封房屋进行转移登记，故其将涉案房屋产权转移登记至刘某名下的行为应予撤销。但针对涉案房屋，刘某又于2018年12月4日与曹某签订了《房屋买卖业务签约文件》，且双方于2019年1月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，曹某支付了合理的对价，原某市规土委亦为曹某颁发了×4号《不动产权证书》。基于对涉案房屋登记的合理信赖，曹某购买刘某出卖的房屋应视为善意取得。现王某要求撤销原某市规土委将原陆某名下×号房屋转移登记至刘某名下的行政行为，即要求撤销原某市规土委为刘某颁发的×3号《不动产权证书》，因该房屋产权已再次发生转移，其要求撤销上述行为已无实际意义。
北京市怀柔区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，判决如下：
确认原某市规土委颁发《不动产权证书》给刘某的行政行为违法。
【法官后语】
1.连续转移登记案件中的原告主体资格
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记：（1）原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。（2）原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。（3）原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案所涉房屋经过二次转移登记，原告是针对房屋首次转移登记行为提起的行政诉讼，根据上述规定法院应当受理，王某具备连续转移登记案件中的原告主体资格。
2.法院查封期间进行的房屋转移登记行为违法
《房屋登记办法》第二十二条第六项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。具体到本案，陆某、刘某申请房屋转移登记时，涉案房屋处于被依法查封期间，根据上述规定，原某市规土委应当不予登记，但原某市规土委进行了房屋转移登记，因此，其进行的房屋转移登记行为属于不正当行使职权，应予以撤销。
另外，协助执行是行政机关必须履行的法定协助义务。房屋登记机构在收到人民法院关于查封房屋的《协助执行通知书》后仍为债务人办理房屋转移登记，其登记行为违法。对于房屋登记机构的此种行为，人民法院可以按照民事诉讼法的相关规定责令其协助履行义务，并可予以罚款。
2.善意取得的认定及裁判方式的选择
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。判断第三人是否善意取得，应当依据实体法律规范的构成要件进行。第三人是否构成善意取得，是能
否适用情况判决的前提条件。[3]本案中，涉案房屋是否为第三人善意取得是决定本案选择裁判方式的关键。
对于善意取得应否在行政诉讼中进行认定，有三种观点：第一种观点认为，善意取得应在行政案件中直接认定，以利于对善意第三人合法权益的保护，利于行政纠纷的实质性化解，利于行政案件裁判方式的选择；第二种观点认为，对于善意取得的认定属于民事争议，当事人应当通过民事诉讼予以解决；第三种观点认为，可以视案件情况确定在民事或者行政案件中认定。笔者同意第三种观点。一般而言，对于善意取得的认定应包含在民事争议的解决中。如果在行政诉讼中进行认定，当事人仍可就善意取得问题提起民事诉讼，就有可能出现行政诉讼与民事诉讼认定不一致的地方，因此原则上应通过民事诉讼确认第三人是否构成善意。但实践中存在房屋进行多次转移登记的现象，而最后交易的买卖双方均认为自己的房屋买卖行为合法，往往均不提起买卖合同效力确认之诉。这种情况下，法官只能在行政案件中依据当事人提交的证据对是否构成善意取得进行认定。这样也有助于行政纠纷的解决及对善意第三人合法权益的维护。
在认定是否构成善意取得时，要根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定进行判断。第一，处分人系无权处分。本案中，陆某、刘某申请房屋转移登记时，涉案房屋处于被依法查封期间，根据《房屋登记办法》第二十二条第六项的规定，不动产登记机构已经无权对该房屋进行转移登记。第二，受让人受让该不动产时是善意的。第三，支付了合理的对价。第四，转让的不动产依法已经登记。本案中，原某市规土委已为曹某颁发了《不动产权证书》，涉案房产已经进行了登记。因此，判断是否构成善意取得，关键在于受让人受让不动产时是否是善意、是否支付了合理的对价。本案审理过程中，刘某及曹某提交了房产买卖合同、转账凭证等证据，根据房屋成交价格及法院同房屋中介机构核实的刘某与曹某当时的交易情况、了解的与涉案房屋同小区房屋的市场交易价格来看，曹某支付了合理的对价，交易行为正常。基于对涉案房屋登记的合理信赖，曹某购买刘某出卖的房屋应视为善意取得。
法院最终按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定选择了确认违法判决，保留了登记效果，保护了善意第三人的合法权益。
编写人：北京市怀柔区人民法院 吴军 杨静