物业公司拆除业主违章构筑物的免责认定——杨某诉某物业公司财产损害赔偿案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初5260号民事判决书
2.案由：财产损害赔偿纠纷
3.当事人
原告：杨某
被告：某物业公司
【基本案情】
杨某购置无锡市悦诚源筑房屋后与某物业公司签订《前期物业服务协议》，约定某物业公司为物业管理区域内的业主提供物业公共部位的维修、养护和管理、装饰装修管理服务等，物业可采取规劝、阻止、上报等必要措施，制止业主违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，业主授权某物业公司对业主违反《业主临时管理规约》的行为进行劝阻、制止。杨某另签订《临时管理规约》。该规约载明业主装饰装修自有单元须保证在装修过程中不损坏占用公共部位、共用设施设备及公区绿化，如有损坏，应承担修复或赔偿责任，业主同意因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任，各业主在物业使用过程中严禁发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。该规约同时载明其他禁止行为包括损坏或者擅自占用、改建物业共有部位，违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变房屋或单元的外貌，包括入户门的开启方向等。
随后，杨某对涉案房屋进行装修。装修过程中，杨某在涉案房屋大门外1米左右的公共走廊上装设防盗门。某物业公司要求杨某拆除无果后，先后两次在城管等有关部门的见证下拆除了防盗门。杨某诉称，其在购买房屋时曾得到销售人员的口头承诺，可将入户门外移1米，其才装设了防盗门；此外，某物业公司无执法权，无权私自拆除其防盗门，要求某物业公司赔偿其防盗门损失5000余元。
【案件焦点】
某物业公司是否应就拆除业主违章构筑物予以赔偿。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：杨某无权就其违法行为而产生的损失依法获得赔偿。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。首先，杨某主张其在购房时曾得到销售人员的口头承诺，可将入户门外移1米，然该主张未得到某物业公司的认可，杨某亦未举证证明，故对该意见不予采纳。其次，从法律规定来看，杨某所装设防盗门的位置位于公共建筑部位，属于建筑物共有部分，其亦确认明知该事实。杨某私自装设防盗门的行为侵害了其他业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利，该行为具有违法性，理应得到法律的纠正和制裁。杨某主张之损失系基于其违法行为而产生。若杨某经司法程序就该损失获得赔偿，在客观上会产生其违法后果得到保护的现象，这与立法精神及公序良俗相违背。最后，从双方约定来看，根据《前期物业服务协议》的约定，某物业公司负有提供物业公共部位管理、装饰装修管理服务的义务和采取规劝、阻止、上报等必要措施，制止业主违反业主临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度行为的职责。《临时管理规约》明确约定了业主在物业使用过程中严禁违法搭建建筑物、构筑物，在装饰装修自有单元时亦须保证不损坏占用公共部位、共用设施设备。杨某私自装设防盗门的行为违反了相关约定。某物业公司将上述情况报告相关部门的行为符合合同之约定，其在相关部门的监督下拆除案涉防盗门亦具有正当性。另外，杨某为证明其主张的损失提供了收据和照片，然根据其提供的照片显示的内容，涉案防盗门虽已受损，但尚具有较为完整的轮廓，仅根据照片显示的内容无法认定该防盗门已达全损之状态，不足以证明其主张的损失。
江苏省无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
驳回杨某的诉讼请求。
【法官后语】
随着物业服务的普及，业主与物业公司之间的矛盾日益突出。笔者以“物业不作为物业服务合同纠纷”为关键词通过中国裁判文书网查询了相关案例，并随机抽取了其中30件物业公司主张物业费的案件进行观察，发现在此类纠纷中业主无一例外地以物业公司不作为为由拒付物业费。其中，业主抗辩较为典型的不作为包括卫生脏乱差、安全管理不到位、修理修缮不及时、对违建行为缺乏有效制止。由此可见物业公司的消极行为已经成为导致其与业主产生矛盾的主要原因，而在众多消极行为中物业公司对部分业主违规违章行为的处置不力又成了其中的重点。
本案中，杨某违章搭建构筑物即属于此类典型纠纷。与多数纠纷中物业公司的消极行为不同，本案某物业公司采取了积极行为，拆除了杨某违章搭建的防盗门。杨某主张某物业公司无执法权，无权拆除其防盗门，并基于此要求某物业公司赔偿损失。对此意见的采纳与否亦成为此类案件审理的关键。笔者以“物业违章执法权财产损害赔偿纠纷”为关键词查询了中国裁判文书网的生效文书，部分判决认为姑且不论业主是否有权搭建违章构筑物、对违章构筑物是否享有物权，物业公司都无执法权，无权强行拆除，应对业主的损失进行赔偿。本案未采纳该种意见，而是从立法本意、杨某行为的违法性和某物业公司的行为依据出发，作出了杨某无权主张相关损失的论断。在此以本案事实为基础，对物业公司抗辩拆除业主违章构筑物成立的条件进行分析。
首先，物业公司的管理行为应具有权利基础。物业公司在物业服务合同关系中作为民事主体，并非公法意义上的权力机关，当然不具有公法意义上的执法权。但需要明确的是，“执法权”的缺失并不妨碍物业公司依据法律规定或合同约定实施必要的管理行为。而物业公司实施管理行为的基础来源于法律或者业主的授权。从法律层面来讲，《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》在物业服务人对物业服务区域内的管理责任以及业主应承担的遵法守约及配合义务方面，有明确的规定。[8]据此，物业公司依法享有维护物业管理区域内相关秩序并为此实施相关管理行为的权利，业主也应遵守法律、法规以及管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序的维护等方面的规章制度。这些规范构成了物业公司实施物业管理活动的法律基础。从合同层面来讲，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第三十四条规定，物业管理服务应订立书面（前期）物业服务合同，建设单位在销售物业之前还应制定临时管理规约。从实践中较为规范的物业服务合同或管理规约来看，都会详细约定业主方享有的权利和应当履行的义务，其中就包括对公共部分侵占、损毁行为的禁止及相应的责任等。因此，物业服务合同不仅是双方权利得以保障的基础，也是物业公司积极合理履行物业服务职能的合同依据。
其次，物业公司应及时履行相应的报告义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款吸收了《物业管理条例》第四十五条的相关内容，规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”这既要求物业公司制止相关违规违法行为，又要求物业公司及时报告行政主管部门并协助行政管理部门实施处置行为。其立法用意在于对物业管理中出现的违规违法行为，立法者首先是希望通过公力救济的方式解决，这既符合现代法治理念，又可以最大限度地避免因私力救济而产生的秩序混乱的风险。也正是基于该规定，有观点认为物业公司仅享有制止和报告的权利，对违章构筑物拆除应由行政管理部门完成。但是，现实生活不总是尽如人意，立法的局限性决定了法律规定难以面面俱到。以本案为例，某物业公司在采取拆除行为之前已多次向杨某送达自行拆除违章构筑物的通知，并分别向城市管理部门和社区机构等报告了相关情况，但相关部门未采取进一步措施。经法院核实，城市管理部门称对建筑楼道内的构筑物无执法权，无法完成拆除行为。若按照前述观点处理，某物业公司或者对违章建筑熟视无睹，或者仅可履行劝阻、报告义务，在行政管理部门对违章构筑物无法进一步处置后，此事便也不了了之，或者之后再由权利受损的其他业主依据建筑物区分所有权等请求权基础再行主张。但是如此一来，一方面，会打击物业公司主动服务的积极性，其他业主势必会因物业公司的不作为产生不满，加剧业主与某物业公司之间的矛盾；另一方面，又会延长公共秩序混乱持续的时间，增加公共权益恢复和相关业主维权的成本，甚至引发新的不可控的私力救济。因此，在公力救济之外，允许物业公司依法、依约采取私力救济有利于及时制止违法行为，使社会公益尽快恢复平衡。本案某物业公司采取在相关公权力部门鉴证的情况下拆除违章构筑物的做法值得借鉴。
最后，物业公司的管理行为应遵循必要限度原则。业主行为的违法性和物业公司的权利基础决定了物业公司拆除违章构筑物的正当性。但是由于对违章构筑物的拆除直接影响了业主的财产性权利，因此对物业公司相关行为的合法性仍应审慎判断。即在符合正当性的前提下，物业公司须以“确有必要，损害最小”为原则决定行为的具体方式，对超出必要限度的行为应视物业公司的过错程度，要求其承担相应的责任。本案中，某物业公司在拆除防盗门前已多次通知杨某自行拆除。在杨某置之不理的情况下，某物业公司经报告行政主管部门未能得到有效解决后方进行了主动拆除，且在拆除前某物业公司通知杨某到场，在拆除过程中尽可能地保持了防盗门和相关建筑物的完整性，将损害在合理范围内降到了最低。杨某未提供证据证明某物业公司有扩大损失的主观过错，故法院认定某物业公司不承担责任。
编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 刘家强 刘志刚
【注释】
[1]《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》等同时废止。本书收录的案例均裁判于《中华人民共和国民法典》生效前，适用的是当时有效的法律规定，下文将不再对此进行提示。
[2]配合《中华人民共和国民法典》的施行，最高人民法院于2020年12月对大量司法解释进行了清理。本书收录的案例均裁判于相关司法解释被废止之前，此类司法解释现已失效，下文将不再对此进行提示。
[3]配合《中华人民共和国民法典》的施行，最高人民法院于2020年12月对大量司法解释进行了修正。本书收录的案例均裁判于相关司法解释修正之前，适用的是当时有效的司法解释，下文将不再对此进行提示。
[4]［德］鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第107页；王泽鉴：《基于债之关系占有权的相对性及物权化》，载《民法学说与判例研究》（第7册），中国政法大学出版社2005年版，第47～67页。
[5]占有连续（又称占有连锁）有三个要件：（1）中间人对所有权人构成有权占有；（2）直接占有人须自中间人处基于一定法律关系取得占有的权利；（3）中间人有权直接将直接占有转移给他人；也即每一环节的占有均为合法，则物权人无权径直向直接占有人主张返还原物。
[6]分别对应《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十二条。
[7]吴香香：《论侵害占有的损害赔偿》，载《中外法学》2013年第3期。
[8]详见《中华人民共和国民法典》第二百八十六条、第九百四十二条规定；《物业管理条例》第二条、第七条规定。