业主大会表决结果统计失误对业主委员会诉讼资格认定的影响——某商住区A栋业委会诉聚融公司、润禾公...
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2166号民事判决书
2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告：某商住区A栋业委会（以下简称业委会）
被告：聚融公司、润禾公司
【基本案情】
某商住区A栋由1、2、3、5号四幢楼组成，总建筑面积为39855.24平方米。该小区的开发商为五金商城公司与聚融公司。2017年10月8日，聚融公司（甲方）将××小区1、2、3、5号楼连接处（即屋顶花园）出租给润禾公司（乙方）设置商业广告，租赁期限为2017年10月8日至2018年10月8日，年租金4.5万元，双方在合同中约定：合约期满后，本合同即行终止；如乙方需继续租用，应提前30日告知，经甲方同意后，双方重新签订续租合约，费用另计。事后，润禾公司支付聚融公司租金4.5万元，在承租的外墙处搭设广告牌。合同到期后，双方没有续签租赁合同，也未拆除上述广告牌。
2019年8月3～10日，某商住区A栋召开业主大会，就授权业委会提起本案诉讼事宜等进行表决，表决结果载明：同意票数242票，同意业主专有部分建筑物面积20619.42平方米。
【案件焦点】
1.设置广告牌争议部分的物权归属；2.业委会作为诉讼主体是否适格；3.本案的物权损失如何计算。
【法院裁判要旨】
福建省泉州市洛江区人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，因涉案广告牌设置于××小区1、2、3、5号楼连接处的外墙上，故其所处位置应属于建筑物的共有部分。虽然业委会提供的表决结果所显示的个别数据在统计标准上有偏差，但其与业主大会召开通知、表决登记表等证据结合，可证实业委会就提起本案诉讼经过业主大会的集体表决，且表决结果符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，故应认定业委会具备原告诉讼主体资格。
聚融公司、润禾公司未经允许擅自搭建涉案广告牌，业委会作为权利人有权请求排除妨害和赔偿，但其提供的证据不足以证明该侵害行为造成其损失9万元的主张，鉴于润禾公司仅承租涉案外墙一年用于设置广告牌以及聚融公司仅向润禾公司收取租金4.5万元的事实，对聚融公司应赔偿业委会的损失确定为4.5万元。
福建省泉州市洛江区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款等规定，作出如下判决：
一、聚融公司、润禾公司应于本判决生效后十日内拆除设置于××小区1、2、3、5号楼连接处外墙上的广告牌；
二、聚融公司应于本判决生效后十日内将向润禾公司收取的租金4.5万元交给业委会，并支付自2019年9月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；
三、驳回业委会的其他诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》对业主委员会起诉是否经过有效业主大会决定的判断标准以及建设单位、其他行为人等侵占业主共有部分所造成损失如何承担责任的裁判规则都作了重大修改，下面结合民法典对这些问题的法律适用进行分析。
1.区分所有建筑物及其结构物权归属的认定
聚融公司以涉案广告牌乃设置在建筑物外墙的铁架上，非直接搭建于该外墙，该铁架的所有权和使用权不属于业委会为由提出抗辩，主张对涉案广告牌所依附外墙上的构件拥有使用权，并提供五金商城公司与业主签订的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》加以证明。对此，法院认为聚融公司的辩解不能成立，理由主要有：（1）用来设置广告牌所需的铁架乃依附于××小区1、2、3、5号楼连接处的外墙，并非独立物，其权利归属于所依附外墙的权利人。如何判断外墙的权属，应根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定进行甄别，而非开发商与业主的约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项明确规定建筑物的“基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”应认定为民法典第二编第六章所称的共有部分，依此，涉案建筑物外墙的所有权属于该建筑物的全体业主，而非某栋楼的业主专有，更非开发商所有。（2）虽然五金商城公司与诸多单个业主在签订《商品房买卖合同》时对开发商保留外墙面构件的所有权和使用权进行了约定，但因涉案广告牌所依附的外墙属于××小区全体业主所有，单个业主无权对该共有部分进行处分，故上述约定违反法律规定，属于无效条款。
2.业委会作为诉讼主体是否适格
实务中，比较一致的认识是业主委员会在以自己的名义提起诉讼前应履行一定的手续，即相关职责为业主大会所赋予。也就是说，业主委员会就特定事项提起诉讼之前，该事项应先经业主大会授权或讨论决定。根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，一般事项的决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（俗称“双过半”）即可。然而，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”通过对比不难发现，该条文对原《中华人民共和国物权法》第七十六条作了以下修改：
一是新增业主共同决定事项有效表决的前提要件，即应有“双三分之二”的业主参与；二是将由业主共同决定的事项由原规定的七项增加为九项，包括新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一重要事项；三是降低了决策难度，体现为：（1）对重要事项的表决由原来实行的“双三分之二”以上表决同意，降低为经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主（即仅需“双”2/3×3/4=1/2）同意即可；（2）对其他表决事项由原来实行的双“二分之一”以上表决同意，降低为经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（即仅需“双”2/3×1/2=1/3）同意即可。
本案中，某一买受人拥有3处房产，业委会根据单纯意义上表示赞成的“户数”对其进行统计，总的同意票数为242票，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定对该业主按一人而非三人校正后，实际表示赞成的业主变为240票，照此计算，表决同意的业主占总人数的比例为52%，这些业主所代表的专有部分面积（20619.42平方米）占建筑物总面积（39855.24平方米）的比例超过50%，符合“双过半”要求，故应认定业委会诉讼主体适格。
3.本案的物权损失如何计算
业委会主张的外墙遭不法处分两年损失9万元，看似成立，实则不然。究其原因在于：首先，案涉小区业主长期以来并未通过业委会将涉案外墙用于经营获利，租金损失不是正常情况下业委会能够得到的可期待利益。以期待利益为标准确定本案的物权损失，缺乏适用基础和条件。其次，学界通说认为，不当得利返还的标的，为受益人取得的利益，而非受损人的损失。业委会所遭受财产损失的性质，对聚融公司来说，属于不当得利。以聚融公司的租金收益确定业委会的实际损失，契合不当得利理论和赔偿须与损害相匹配原则。最后，试想一下，若涉案租赁合同不是润禾公司与聚融公司签订，而是由润禾公司直接与业委会订立，那么合同在除当事人外的其他内容不变的情况下，相应情形为业委会在一年的租赁期限内只能收到租金4.5万元，期限届满后，租赁双方合同关系即行终止。业委会无权向润禾公司索要次年的租金。可见，若是允许业委会向聚融公司索取9万元，将违背禁止得利原则。至于合约期满后涉案广告没有被拆除的问题，属于排除妨害、恢复原状请求内容，与赔偿损失并无必然关联。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”从民法典的角度来衡量，一审法院对涉案物权损失的确认和处理，合乎该新增条文的立法旨趣。随着民法典的施行，新规定势必为判断建设单位、物业服务企业或者其他管理人等如何返还侵占、利用业主共有部分产生的收入问题提供更为直接的法律依据。
编写人：福建省泉州市洛江区人民法院 林前枢