承租人对自己加盖房屋的拆迁补偿款享有合法权益——王某、肖某诉郭甲等共有案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省驻马店市中级人民法院（2019）豫17民终936号民事判决书
2.案由：共有纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：王某、肖某
被告（上诉人）：郭甲、郭乙、郭某
【基本案情】
2011年，郭甲、郭乙将其兄弟二人共有的房屋租赁给王某、肖某夫妇使用。2015年，郭甲委托其父郭某（出租方，甲方）与肖某（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定“第一条：西院墙以东，北院墙以南，主体房屋西山墙以西空地出租给乙方使用。每年出租费5000元。第二条：甲方将位于驿城区近楼台村的两层小楼住宅（一层全部包括院子的空地，二层西边两房与靠楼梯一房）出租给乙方使用。每年出租费用为30000元。第三条：甲方应提供身份证，乙方应提供身份证，双方验证后复印对方身份证备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条：该房租从2015年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期满，乙方有优先租赁权”。同年8月，王某、肖某在其租赁的土地上加建房屋6间，上下两层，每层3间，建筑面积约为200平方米，支出建房费、装修费等费用约17万元。2017年，王某、肖某租赁的房屋因政府对棚户区改造纳入拆迁范围。2018年6月1日，因房屋面临拆迁，王某、肖某搬出租赁房屋。同年10月13日，郭甲与驻马店市驿城区东风街道办事处签订房屋征收补偿协议，被征收人为郭甲、郭乙，房屋补偿标准为3344元/平方米，面积980.78平方米，共计3279728.32元。肖某、王某要求房屋拆迁补偿款中的50万元归其所有。
【案件焦点】
承租人对加盖房屋的拆迁补偿款是否享有合法权益，即是否应当参与加建房屋的拆迁补偿款分配。
【法院裁判要旨】
河南省驻马店市驿城区人民法院经审理认为：本案系王某、肖某租赁郭甲、郭乙的房屋并出资加建、装修后，租赁期内第三人对租赁物进行拆迁，双方对拆迁补偿款的分配产生分歧而引发的诉讼。争议焦点为王某、肖某是否应得到加建房屋的补偿款。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁物因拆迁已全部灭失，王某、肖某因此无法实现合同目的，其依法享有合同解除权，且合同已实际终止，故认定双方之间的房屋租赁合同已经解除。其次，在租赁合同履行期间，王某、肖某出资在租赁土地上加建房屋，获得了郭甲等人的许可，形成了租赁土地上的添附物，双方对房屋加建部分的收益并未作出明确约定。房屋拆迁时，王某、肖某加建部分同时被拆除，郭甲、郭乙因此获得了相应的房屋补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，现王某、肖某主张其加建房屋的补偿款，予以支持，但相关金额应根据补偿协议书中确定的补偿标准进行分担，核定为：3344元/平方米×200平方米÷2=334400元。因该补偿款由郭甲、郭乙领取，故应由郭甲、郭乙予以返还。(https://www.daowen.com)
河南省驻马店市驿城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：
一、郭甲、郭乙于本判决生效后十日内返还王某、肖某房屋补偿款334400元；
二、驳回王某、肖某的其他诉讼请求。
郭甲、郭乙不服一审判决，提起上诉。河南省驻马店市中级人民法院经审理认为：涉案房屋系王某、肖某在郭甲、郭乙同意的情况下所建，该部分的房屋拆迁补偿款正是基于王某、肖某的建房行为而产生，如果仅让郭甲、郭乙享有该部分房屋的房屋拆迁补偿款，对王某、肖某而言明显不公，故一审判决类推适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，将该部分的房屋拆迁补偿款在王某、肖某和郭甲、郭乙之间进行平均分配，并无不当。
河南省驻马店市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
添附，作为取得所有权的基本方法之一，是指不同所有权人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实。通常情况下，添附发生后，要恢复各物的原状，在事实上已不可能，或者在经济上是不合理的，有必要使添附物归一方所有或各方共有，以解决双方的权属争议。《中华人民共和国民法典》第三百二十二条对添附制度进行了规定。添附包括加工、附合、混合，关于添附物的所有权归属，该条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定……”本案便是一起因承租人在承租期间经出租人同意实施附合行为而引发的纠纷。
关于租赁期间承租人在出租人的土地上加盖房屋的权属问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人在出租人的土地上加盖房屋，属于添附中不动产与不动产的附合，承租人的房屋和出租人的土地密切结合在一起而成为一种新物，各权利人的物虽可识别，但非经拆毁不能恢复原来的状态。根据我国法律规定，城市中心的土地为国有土地，国有土地上的房屋要取得房屋所有权证书，必须三证齐全，即土地使用证、土地规划许可证、城市建筑规划许可证。承租人在没有取得上述许可的情况下，在出租人宅基地上加盖的房屋多为违章建筑。如该建筑建设在出租人的宅基证范围之内，此类房屋并非绝对的违章建筑，而是权利瑕疵房屋。也就是说作为拆迁标的物的房屋在实体权利上有欠缺或者取得权利的相关手续有欠缺。对于该权利瑕疵房屋，承租人和出租人一般约定房屋归出租人所有，但是承租人具有在一定期限内的使用权。实践中往往存在未有约定或约定不明的情况，根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，房屋归属应当依照法律规定处理。由于房屋建设应以取得“三证”为前提，一般应认定房屋归出租人所有，出租人对承租人给予适当补偿。
关于因附和形成的权利瑕疵房屋的拆迁补偿问题。在出租人同意的情况下，承租人为加盖权利瑕疵房屋付出了相应的财力和物力，对房屋进行了建设。由于政策性拆迁等事由的出现，在双方约定的使用期限内就引起拆迁补偿问题。出租人作为宅基地的使用权人，在拆迁补偿过程中出租人成为获得拆迁补偿款项的主体，且由于承租人的建房行为使出租人能够获得添附房屋对应的拆迁补偿。对承租期间添附房屋被拆迁产生的赔偿款归属问题，法律未有明确规定，法院在审理本案时，主要基于公平原则进行了处理。公平原则作为民法的基本原则之一，是民事活动的基础，为民事活动提供了本源性、综合性、指导性的价值标准。公平原则的表现之一便是当事人的利益应均衡、合理分配。本案中，承租人经出租人同意在租赁的土地上加建房屋，支出费用约17万元，出租人因此取得涉案房屋的拆迁赔偿款，单纯让出租人获取拆迁补偿款明显不符合民法的公平原则。事实上，公平本身也是添附制度价值的应有之义，《中华人民共和国民法典》第三百二十二条关于“保护无过错当事人”的规定便是公平原则的重要体现。
综上，承租人在出租人同意的情况下加盖房屋，其对应的拆迁补偿款项不能简单地归拆迁补偿的主体所有，应当综合考虑双方对加盖房屋的投入、双方约定及租赁合同履行情况，在出租人和承租人之间适当分配。就本案而言，争议部分房屋拆迁补偿款是基于王某、肖某的添附行为而产生，王某、肖某要求对加盖房屋的拆迁补偿款享有合法权益的主张，理应得到支持。
编写人：河南省驻马店市中级人民法院 王振