仅凭权属转移至抵押人名下的转移登记被撤销不足以导致不动产抵押登记被撤销——包某诉某市规划和自然...
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03行终890号行政判决书
2.案由：不动产抵押登记纠纷
3.当事人
原告：包某
被告：某市规划和自然资源委员会（以下简称某市规自委）
第三人：王某、袁某
【基本案情】
包某与王某系母子关系，涉案房屋原登记的房屋所有权人为包某。2017年4月21日，王某向某市规自委申请办理涉案房屋所有权转移登记，要求将房屋所有权登记至其名下，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》《房屋所有权证》《公证书》等材料。其中《公证书》中载明，“包某因病死亡，其遗产由王某继承”。某市规自委经审核将涉案房屋转移登记至王某名下并向其颁发《不动产权证书》。后王某于4月24日与袁某共同向某市规自委申请办理涉案房屋抵押权设立登记并共同前往某市规自委办理登记手续。二人向某市规自委提交了王某为房屋所有权人的《不动产权证书》、二人订立的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》、二人身份证信息、王某出具的委托袁某领取他项权利证书的委托书等登记材料。某市规自委收取上述材料并于当日受理申请，填写受理通知书、对二人进行询问并制作询问笔录，采集二人现场照片，经审核准予申请，并颁发被诉《不动产登记证明》。7月4日，王某、袁某二人再次向某市规自委申请办理涉案房屋抵押权设立登记并共同办理登记手续。某市规自委经审核后准予登记并核发了《不动产登记证明》。
包某得知房屋被转移登记至其子名下后向法院提起撤销之诉，并提交公证处出具的《公证书核实函》，证明王某向某市规自委提交的《公证书》申请人并非王某。案经一、二审，法院认为转移登记行为不具有事实根据，判决撤销了该房屋所有权转移登记行为。后包某以权属转移至王某名下的登记行为违法、已被生效判决撤销为由向法院提起本次诉讼，请求撤销某市规自委于2017年4月24日办理的不动产抵押登记及《不动产登记证明》。
【案件焦点】
权属转移至抵押人名下的转移登记系违法办理且已被生效判决撤销，是否足以导致后续不动产抵押登记被撤销。(https://www.daowen.com)
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：王某、袁某作为抵押人和抵押权人共同向某市规自委提出涉案房屋的抵押权登记申请，并提交了形式上能够证明王某为涉案房屋所有权人、王某与袁某订立了债权债务合同并约定在涉案房屋上设定抵押权以保证债权实现的申请材料。某市规自委对申请材料进行了必要查验并就登记事项询问了双方申请人，某市规自委已经履行了法定审查义务和程序，在申请人提交材料齐全且形式真实、具备相应证明力的情况下作出的登记行为符合法律、法规及规章的规定。
不动产抵押登记行为的作出应具有合法事实基础，但考虑到不动产登记行为在稳定社会关系、保护交易安全方面的特殊功能，判断不动产登记行为能否撤销应综合事实基础、基础民事法律行为效力等多种因素审慎研判。本案涉及的不动产抵押登记行为是建立在抵押权合法有效设定基础上的，而不动产抵押权是为保证债权的实现，经债权人和债务人约定设定在不动产上的权利，抵押权登记的撤销将直接影响债权人债权实现的可能性。被诉不动产抵押登记作出时，不动产登记机构依据的申请材料均真实、有效。尽管在本案审理中，被诉不动产抵押登记所依据的不动产权属证书已被生效判决撤销，但没有证据证明被诉不动产抵押登记所依据的基础民事法律行为虚假，即第三人袁某与王某之间的债权、债务关系虚假、抵押权设定不真实，双方之间的抵押民事法律行为无效或者可撤销，且袁某作为抵押权人是否构成善意取得亦需要进一步判断。在此情况下，仅凭法院已撤销不动产登记机构就涉案房屋由包某转移登记至王某名下的登记行为这一事实，不足以撤销被诉不动产抵押登记行为。因此，包某的诉讼理由不能成立。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决：
驳回包某诉讼请求。
包某不服一审判决，提起上诉。二审法院同意一审法院裁判意见。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
【法官后语】
本案所涉及的不动产抵押登记是典型的行民交叉问题。虽然规范层面的制度不断完善，但是由于其自身的特殊性、复杂性、多变性，行政、民事纠纷交叉案件仍然是目前行政审判实践中的“硬骨头”。审理的难点在于，此类案件实际涉及基础民事行为的效力问题[1]，是否对其进行判断、如何进行判断，是保障行政裁判结果正确的关键。
本案中，包某要求撤销被诉不动产抵押登记的理由在于不动产权属转移至抵押人名下的登记行为已被生效判决撤销。然而，被诉不动产抵押登记行为的基础民事行为应为权利人与义务人之间订立的不动产抵押合同。虽然从文义上来说，办理被诉不动产抵押登记也是建立在房屋权属已转移至抵押人名下的基础之上，但此“基础”非彼“基础”，其仅构成不动产抵押登记的事实基础，而非法律基础。换言之，在认定某市规自委作为不动产登记机构已经履行了法定的审查义务和登记程序，申请人提交材料齐全且形式真实、具备相应证明力的前提下，判断被诉不动产抵押登记是否应被撤销的核心在于该不动产抵押合同是否真实、有效以及抵押人无权处分情形下抵押权人是否存在善意取得的情形。在本案审理过程中，承办法官向包某释明本案需先行解决民事争议，包某明确表示不就该不动产抵押合同提起民事诉讼。因此，本案现有证据无法证明被诉不动产抵押登记所依据的基础民事法律行为无效或可撤销以及抵押权人是否构成善意取得，仅凭不动产转移登记已被生效判决所撤销这一事实基础，不足以撤销被诉不动产抵押登记。
本案裁判的价值在于明晰了不动产登记行为的性质及其特殊性：其是一种旨在实现而且能够发生民法上重要效果的行政行为，是不动产权利领域私法自治的重要支撑，与其他行政行为相比的特殊性在于，其是“为了实现民法上的目标即不动产物权变动的公示；而当事人申请不动产登记，也正是为了实现设权、对抗或者宣示等民法上的效果”[2]。因此，不动产登记行为在稳定社会关系、保护交易安全等方面具有不可替代的重要功能，法院在判断此种行为能否撤销时，除需审查事实基础外，还应结合基础民事行为效力等多种因素审慎研判。我国行政诉讼制度已经引入了一并审理民事争议程序，在未来的审判实践中，此类争议会得到更妥善的解决。
需要指出的是，实践中还存在因认为登记程序存在违法之处从而针对登记行为提起诉讼的情形，在此类案件中，如登记机关明显违反登记程序，未尽到必要合理注意义务，可以直接判决撤销被诉不动产登记。此类案件虽然也涉及基础民事行为，但此时该民事行为并不构成行政诉讼的前提问题，无需判断其效力。
编写人：北京市朝阳区人民法院 朱军巍 孙雯