业主对小区配套用房权益的认定——龚某诉B公司用益物权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1606号民事判决书
2.案由：用益物权纠纷
3.当事人
原告（上诉人、再审申请人）：龚某
被告（被上诉人、再审被申请人）：B公司
【基本案情】
2003年9月8日，龚某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定龚某购买某小区A3座2层03号房屋（现登记为16号楼203号，以下简称203号房屋）。
2015年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中执字第1231号执行裁定，裁定同小区3号楼房屋及相应的土地使用权归买受人B公司所有。
3号楼的建设工程规划许可证附件载明“建设项目名称”为“会所”。A公司印制的售楼宣传单页上载“优级要素：复合大社区中的纯居住区……”“‘日出映象’休闲中心具备健身/娱乐/休闲/购物/交往多重功能”，“客户通讯”中载有“满足他们求学、就医、娱乐、健身等多重需求”“康体设施、娱乐设施和自身商业配套”等内容。
上述《商品房买卖合同》未将3号楼房屋列为203号房屋或其所在楼宇公摊面积之内。B公司自拍卖取得3号楼房屋后，将该房屋用途变更为该公司自用。
【案件焦点】
1.业主对小区配套用房是否享有权益、享有何种权益；2.配套用房转让的，受让人是否受业主权益约束。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：地役权系指依照合同的约定而以他人土地供自己土地的方便和利益之用的权利。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。龚某主张对3号楼房屋享有地役权，但就其提供的《商品房买卖合同》、售楼宣传单等证据材料中均不具备地役权合同的一般条款。根据本案现有证据不足以认定龚某与A公司之间对3号楼房屋曾设立地役权，进而B公司自A公司拍卖取得3号楼房屋时并未负担地役权。因此，《商品房买卖合同》仅具有房屋买卖合同性质，龚某对203号房屋享有的所有权属于业主的建筑物区分所有权，仅对专有部分享有所有权。
龚某提起本次诉讼的初衷或者目的在于恢复3号楼房屋的会所用途。但是，由于其选取的、据以提出诉讼请求的权利依据为地役权，故B公司将3号楼房屋自用是否违反规划用途、该公司是否负有恢复3号楼房屋会所功能之义务等，均不属于本案审理范围。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回龚某的全部诉讼请求。
龚某不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：关于龚某主张一审判决存在矛盾一节，因龚某的诉讼请求权利依据为地役权，故一审法院认定3号楼房屋是否违反规划用途，是否应当恢复会所功能均不属于本案审理范围并无不当，予以维持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
龚某不服二审判决，申请再审。北京市高级人民法院经审理认为：龚某系涉案小区内203号房屋的业主，其与A公司签订的《商品房买卖合同》没有对该小区内3号楼房屋用途进行约定，该小区房屋售楼宣传单等材料，亦不具备地役权合同的一般条款。因此，无法认定龚某与A公司就3号楼房屋设立了地役权，进而亦无法认定B公司自A公司拍卖取得3号楼房屋时负有地役权的义务。龚某申请再审提交的A公司制作的售楼宣传广告，不足以证明其与开发商就3号楼房屋达成了地役权协议，不能推翻一、二审判决，不予采信。综上，龚某的再审申请缺乏充分的事实和法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，不予支持。
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回龚某的再审申请。
【法官后语】
1.业主对小区配套用房的权益认定
随着房地产经济的迅速发展和业主权利意识的不断增强，业主不仅要求对自己享有专有权部分的房屋行使所有权，还要求对于小区配套用房行使相关权益，由此引发的纠纷不断出现，而法律对此尚无明确规定，使得审判实践中处理不一。本案即为业主试图以地役权法律规范为依据要求对小区配套用房行使权益引发的纠纷。笔者认为，业主对小区配套用房是否享有权益以及享有何种权益，应以该配套用房是否摊入商品房成本及业主购买商品房时该配套用房用途是否构成其合同的一部分，区分不同情况进行确认。具体为：
（1）配套用房的成本摊入商品房成本。如果配套用房与整个小区商品房土地使用权是一体批复、整体使用的，该配套用房的设施成本摊入商品房的成本之中，购买商品房的业主便对这些配套用房支付了相应对价，享有对这些配套设施的使用权益。如地下室、楼口门厅管理用房等属于建筑物本身的设施，这些设施与建筑物主体结构相连，价值不可区分，这些设施的占地、建筑面积支出一并计入公摊面积的性质决定了它们的费用很难从商品房的摊销中分离出来。另外，如供电、暖、气、门卫等非商业用房，这些配套设施是专为商品房业主提供服务的，其成本也是摊入商品房成本的。业主因在购房时支付了相应对价而对这些配套设施享有相关权益。如开发商或物业管理者改变上述配套用房用途的，侵犯所有业主的权益，业主有权要求恢复原有用途。开发商或物业管理者利用相关配套设施营利的，相关收益应归全体业主共有。
（2）配套用房成本未摊入商品房成本但商品房买卖合同中对配套用房用途有约定。有的独立商业性用房的成本未摊入商品房成本中，其建设成本由开发商自行承担，开发商对这些配套用房拥有独立所有权。对于这些配套用房，因业主未支付相应对价，开发商享有完全的所有权，业主不享有相关权益。但如果开发商为提升小区品质、促进房屋销售，将配套用房用途作为对业主的承诺条件写入商品房买卖合同，或者将该配套用房的用途写入可视为合同配套内容的销售宣传单中的，该配套用房的固定用途便成为开发商履行其合同约定的义务，购买商品房的业主也就有权依据合同享有该配套用房的相关权益。开发商改变其承诺的配套用房用途的，业主可依据合同追究其违约责任。例如，在业主购买商品房时，便要求业主成为相关会所的会员并缴纳会费，在合同中对此亦明确约定，如开发商变更该会所用途或者自始未将配套用房作为会所用途为业主提供会所服务的，业主便可依据合同追究开发商的违约责任。
（3）配套用房成本未摊入商品房成本且商品房买卖合同中对配套用房用途无约定。对于此类配套用房，开发商享有完全独立的所有权，且没有通过商品房买卖合同对该配套用房用途予以限定，所以业主对该配套用房便不享有相关权益。即使购买房屋时，该配套用房为某一项用途且成为吸引业主的因素，开发商后来变更该配套用房用途的，业主无权主张相关权益。
综上，业主对于配套用房是否享有相关权益，要看该配套用房的成本是否摊入商品房成本，如果摊入商品房成本，业主因支付相应对价而享有相关权益；如果配套用房成本未摊入商品房成本，看商品房买卖合同或可视为合同内容的宣传单、广告单等内容中是否对于该配套用房用途进行了约定，如果有约定，则业主依据合同享有相关权益，如果没有约定，则业主不享有相关权益。
2.配套用房受让人是否受业主权益约束的问题
配套用房转让的，受让人是否受业主对配套用房相关权益的约束，要根据上述三种不同情况来认定：
（1）配套用房成本摊入商品房成本的，该配套用房的权益应属于全体业主，开发商或者物业管理者无权处分该配套用房，不得擅自买卖该配套用房，所以该转让行为是无权处分。全体业主作为权利人如认可该转让行为并认可转让后该配套用房的用途，该转让行为便被追认为有效。如果业主不同意该转让行为及用途的变更，则该转让不发生物权法上的效力。
（2）配套用房成本未摊入商品房成本但在商品房买卖合同中对配套用房用途有约定的，开发商有权转让该配套用房，但对于合同约定的配套用房用途，在转让时应一并向受让人说明，受让人亦应受该配套用房用途约束。如果开发商在转让时未向受让人披露该配套用房用途所受商品房买卖合同的约束，则受让人因对该约束不知情，并不受业主对配套用房相关权益的约束，对此给业主造成的影响和损失，业主不能向受让人主张，只能依据合同向开发商主张违约责任。
（3）配套用房成本未摊入商品房成本且在商品房买卖合同中无约定的，开发商对该配套用房享有完全的所有权，该配套用房上无业主相关权益约束，开发商转让该配套用房的，受让人亦不受业主相关权益约束。
本案中，业主依据地役权相关法律规定主张对小区配套用房享有相关权益。因龚某对于作为配套用房的3号楼房不享有地役权，其是否享有作为业主的相关权益，根据上述分析，应首先审查3号楼房的成本在建设审批时是否摊入商品房成本，如摊入，则A公司转让该配套用房及作为受让人的B公司改变该配套用房用途，是侵犯业主权益的。如未摊入商品房成本，则审查龚某购买涉案房屋时签订的商品房买卖合同中有无对于3号楼房屋用途的明确约定，或者作为销售楼房的宣传单是否构成合同的一部分且宣传单中有无3号楼房屋用途的明确约定，如合同或可视为合同内容的宣传单中有约定，则龚某可依据合同主张权益，但如果B公司在受让该配套用房时不明知该合同约定，则不受此约束，龚某只能向开发商A公司主张违约责任。如果合同中无约定，则龚某对3号楼配套用房无权主张相关权益。至于B公司受让后改变3号楼规划用途的问题，属于相关行政部门主管范围。
编写人：北京市高级人民法院 姜春玲 王宁