房屋所有权证被撤销不影响善意取得的房屋抵押权效力——南京银行诉马甲担保物权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2019）京01民终6911号民事判决书
2.案由：担保物权确认纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：南京银行
被告（上诉人）：马甲
第三人：马乙
【基本案情】
2014年4月15日，南京银行与马乙签订《最高债权额合同》《最高额抵押合同》，约定南京银行向马乙提供最高债权额1700000元用于个人消费性借款、债权确定期间为2014年3月14日至2017年5月14日，马乙提供登记在其名下位于北京市昌平区的案涉房产作为抵押物。4月17日，马乙以前述房产为南京银行办理了最高额抵押登记。4月24日，马乙向南京银行提交《个人授信业务用款申请书》。同日，南京银行审核同意后向马乙发放贷款1700000元。
因马乙逾期还款，南京银行将其诉至北京市西城区人民法院。该院于2015年12月24日作出民事判决，判令马乙偿还南京银行贷款本金1177482.95元及利息、罚息、复利等。该民事判决生效后，马乙未履行判决确定的内容。
2016年11月29日，北京市昌平区人民法院作出行政判决，撤销北京市住房和城乡建设委员会于2009年5月27日为马乙颁发的案涉房屋的《房屋所有权证》，该裁定现已生效。2018年10月26日，北京市昌平区人民法院作出民事判决，确认案涉房屋由马甲继承，该判决现已生效。
【案件焦点】
案涉房屋所有权证被撤销后，南京银行能否善意取得以该房屋登记的最高额抵押权。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，当事人善意取得物权须同时满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。南京银行确已发放贷款170万元即支付合理对价，且就案涉房屋办理抵押登记，则南京银行能否善意取得抵押权取决于其在取得案涉房屋抵押登记时是否为善意。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。首先，在办理抵押登记时，房屋所有权证由马乙持有，且登记的房屋所有权人为马乙，根据物权登记的公示效力，南京银行有理由相信马乙为案涉房屋实际权利人。其次，根据南京银行提供的办理授信业务的相关材料，其已进行了贷款发放前的相关审查，包括个人贷款面谈面签及实地调查。现马甲及马乙虽否认南京银行为善意，但未提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。综上，应认定南京银行能够善意取得在案涉房屋上设立的抵押权，对拍卖、变卖案涉房屋所得的价款享有优先受偿权。
北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十九条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认南京银行对案涉房屋享有抵押权，对该房屋拍卖、变卖所得款在马乙应承担的贷款本金、利息、逾期利息（包括罚息、复利）、律师费、案件受理费、公告费及迟延履行期间的债务利息范围内且不超出1700000元被担保债权金额范围内享有优先受偿权；
二、驳回南京银行的其他诉讼请求。
马甲不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：首先，南京银行在办理相应抵押登记手续时，马乙具有房屋所有权人的权利外观，南京银行有理由相信马乙为案涉房屋真实所有权人。尽管马乙持有的房屋所有权证嗣后被撤销，但南京银行在办理抵押登记时并不存在知道或应当知道马乙系无权处分的情形，因此应认定其为善意。其次，南京银行向马乙发放了1700000元贷款，为取得抵押权支付了合理的对价。南京银行就案涉抵押权办理了登记手续，并取得了他项权利证书。综上，一审法院认定南京银行善意取得在案涉房屋上设立的抵押权并无不当。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
善意取得制度是关于物权变动的重要规则，用以维护交易安全。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定了善意取得的三个构成要件，其核心要件为受让人的善意。
区分动产善意取得和不动产善意取得，其善意的判断标准存在差异。在不动产物权善意取得的判断中，由于不动产登记的公示力和公信力，受让人具有信赖登记内容的合理性，在通常情形下，受让人基于对登记内容的信赖就应为善意。但考虑到我国不动产登记尚在完善中的现实情况，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条第一款增加“不知道”和“无重大过失”两个要求，对于受让人善意的判断提高了认定标准。具体到不动产抵押权善意取得中善意的判断，可以从以下方面考虑：
一是认定善意的前提是不动产登记存在错误，登记权利人并非真实权利人。如登记权利人通过借名、欺诈等方式将房屋登记在自己名下。本案中，案涉房屋所有权证登记马乙为所有权人即为错误登记情形。在登记错误的情况下，登记权利人对不动产的抵押未经真实权利人的同意或追认属于无权处分，但由于物权登记的公示力和公信力，可以适用善意取得制度。这里要区别“冒名处分”行为，该行为是他人冒充真实权利人处分不动产，不动产登记并不存在错误。如他人通过窃取等非法行为取得不动产权证，然后冒充真实权利人对不动产进行抵押等处分行为。在冒名处分中，即使受让人在交易过程中可能是善意的，但因不存在信赖保护的事实基础，不能适用善意取得。
二是认定善意应综合各交易因素。除适用一般人的客观判断标准外，处分人和受让人之间的关系、交易原因、时间及场所、交易对价等都应作为认定善意的考虑因素。设立不动产抵押权在金融机构债权人和借款人之间极为普遍，金融机构对于签订和办理抵押贷款合同有较为严格的流程要求，如《中华人民共和国商业银行法》规定了商业银行就抵押物的权属和价值等应进行严格审查，若其怠于履行或瑕疵履行审核义务，则应认定为存在重大过失、不符合善意要件要求。在分配举证责任时，按照“谁主张，谁举证”的原则，由主张受让人存在恶意的一方承担举证责任。但在受让人存在应尽未尽调查审核义务情形时，则举证责任由受让人负担。本案中，南京银行已举证证明其履行了审慎审核义务，马甲、马乙未举证证明南京银行存在恶意，应当承担举证不能的不利后果。
三是认定善意以办理不动产抵押登记为判断时点。在申请办理抵押登记之后，受让人知悉处分人为无权处分的，不影响其善意取得不动产抵押权。本案中，虽然抵押权设立所依据的房屋所有权证被依法撤销，但南京银行在办理抵押登记之时对于登记权利人马乙非真实权利人的事实并不知悉，符合善意要件要求，应受到法律保护。
编写人：北京市昌平区人民法院 朱晋华