房屋不动产权证被撤销，已设立的抵押登记行为的效力认定及司法审查标准——赵某诉某市规划和自然资源...
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2019）京02行终865号行政判决书
2.案由：房屋抵押登记纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：赵某
被告（被上诉人）：某市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）
第三人：某典当行、刘某
【基本案情】
市规自委于2015年4月17日向赵某颁发×京房权证房字第137725号《房屋所有权证》，将301号房屋所有权人登记为赵某。2016年12月13日，北京市国立公证处作出（2016）京国立内证20949号公证书，该公证书公证事项为房产继承权，公证301号房屋由申请继承人刘某继承。2017年1月17日，刘某向市规自委申请办理301号房屋转移登记，1月18日，市规自委向刘某颁发（2017）0013078号不动产权证，刘某于次日领取了该不动产权证。
2017年5月11日，刘某以301号房屋作为抵押与某典当行签订《房（地）产最高额典当借款合同》《房（地）产最高额抵押合同》并进行了公证。5月16日，双方在市规自委办理了抵押权设立登记，填写了《北京市不动产登记申请审批表》，提交了《房（地）产最高额典当借款合同》《房（地）产最高额抵押合同》授权委托书、身份证复印件、营业执照副本复印件等材料，市规自委工作人员对刘某及某典当行代理人进行了询问。5月19日，市规自委颁发了（2017）0020203号不动产登记证明。
因刘某提供虚假证明材料骗取公证书，2017年6月1日，北京市国立公证处作出撤销继承权公证书的决定。针对（2017）0013078号不动产权证，赵某不服，遂以市规自委为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销（2017）0013078号不动产权证，2017年10月30日，法院作出（2017）京0111行初246号行政判决书，判决撤销（2017）0013078号不动产权证，该判决书现已生效。针对涉案301号房屋的抵押登记，赵某亦不服，诉至法院要求撤销。
另，因抵押合同纠纷，赵某以刘某、某典当行为被告向法院另案提起民事诉讼，法院作出（2018）京0111民初18309号民事裁定书，裁定驳回赵某的起诉，该裁定现已生效。
根据抵押合同中仲裁条款的约定，某典当行向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，2018年7月26日，仲裁机关作出（2018）中国贸仲京裁字第0860号裁决书，认定某典当行善意取得涉案房产的抵押权。
【案件焦点】
1.涉案房屋的产权登记被撤销后，基于所有权而取得的抵押权的效力如何认定，涉诉的抵押登记是否合法有效；2.某典当行对涉案房屋抵押权是否构成善意取得。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为：依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《房屋登记办法》第八十一条之规定，抵押权系设立在所有权之外受法律保护的他物权，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭，故301号房屋所有权证被撤销的法律效果并不当然及于该抵押权的效力，其效力认定的核心要件在于某典当行是否属于善意、有偿取得该抵押权。虽然301号房屋的权属证书被（2017）京0111行初246号行政判决书予以撤销，但是该判决书中亦有认定，市规自委在审查申请材料的完备性方面，并无不当，也尽到了查验、询问等行政登记中合理审慎的审查职责，只是由于被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础存在缺失，依法应当予以撤销。则，涉案房屋的权属证书未被依法撤销之前，其作为抵押登记的要件之一并对外具有法律效力，涉诉的抵押登记系基于对该房屋登记公信力的信赖基础而作出的。某典当行与刘某签订了典当借款合同及抵押合同，并对上述合同进行了公证，且合同签订后，某典当行已向刘某放款，（2018）中国贸仲京裁字第0860号裁决书亦作出认定，即某典当行善意取得了对301号房屋的抵押权。庭审中，本院还对某典当行对抵押物的客观情况及真实性是否尽到了必要的注意义务进行了审查，综上，可认定某典当行在办理涉案301号房屋的抵押登记时构成善意。依据《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条及《房屋登记办法》第四十三条之规定，某典当行在申请对301号房屋进行抵押权设立登记时，提交了应当提交的材料，房屋登记机关在收到完备的申请材料的基础上，对相关材料进行查验后予以受理，并就相关事项对某典当行、刘某进行了询问，市规自委在职责范围内尽到了审慎审查的义务，并不存在重大过失。综上，涉诉抵押登记符合法律规定，某典当行善意取得的抵押权应当受到法律保护，赵某要求撤销301号房屋抵押登记的主张缺乏事实和法律依据。
北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：(https://www.daowen.com)
驳回赵某的诉讼请求。
赵某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，当事人善意取得其他物权的，与善意取得所有权具有同样的法律后果。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”故301号房屋所有权证被撤销的法律效果并不必然导致被诉房屋抵押登记被撤销，被诉房屋抵押登记的效力认定关键在于某典当行是否善意、有偿取得抵押权。
某典当行与刘某签订了典当借款合同及抵押合同，且合同签订后，某典当行已向刘某放款，同时（2018）中国贸仲京裁字第0860号裁决书亦认定某典当行善意取得了对301号房屋的抵押权。某典当行对抵押物的客观情况及真实性尽到了必要的注意义务，综上，可认定某典当行在办理涉案301号房屋的抵押登记时构成对抵押权的善意取得。办理涉案房屋抵押登记过程中，市规自委已尽到了审慎审查的义务，该抵押登记符合法律规定。因某典当行善意取得的抵押权应当受到法律保护，故赵某要求撤销301号房屋抵押登记的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
【法官后语】
该案系民事和行政相结合的典型案例，被诉的行政行为系房屋抵押登记行为。因登记产权人提供虚假证明材料而骗取的继承权公证书被公证机关撤销后，房屋登记机关作出的案涉房屋的不动产权证亦已被法院判决撤销，那么，据此设立的房屋抵押登记行为的合法性问题成为本案的争议焦点及审理难点。
1.抵押登记行为的司法审查标准
《中华人民共和国民法典》第二百一十一条、第二百一十二条以及《房屋登记办法》第四十三条的规定主要蕴含两层意思：一是申请人所提供的申请登记材料应具有真实性、有效性、合法性；二是登记机构对该申请材料负有审查义务。在审理时，因无明文具体规定，对登记机构的审查义务，存在三种观点：第一种观点认为，仅作“形式审查”，即只需要申请人提交法律规定的材料，只要材料齐全、完备，符合法定形式，即可设立抵押登记；第二种观点认为，须作“实质审查”，即登记机构需对申请材料的真实性、合法性等作全面审查；第三种观点认为，“形式+审慎”审查相结合，即登记机构既要对申请材料的完备性进行形式审查，又要在其职责范围内尽到审慎审查义务。
笔者认为，第一种审查方式，优点在于依照明文规定对要求提交的材料进行审查，行政效率大幅提高，但弊端在于降低了对行政机关依法行政的要求，单纯对材料完备性的审查方式，容易造成审查流于形式，可能会影响行政行为的效力。第二种审查方式，优点在于行政机关不但对申请材料的齐全、完备性进行审查，还将先行对申请材料的真实性、合法性进行审查，增强行政行为的公信力，但弊端在于加重了登记机构的行政执法负担，对行政机关过于严苛。第三种结合的审查方式，既体现了登记机构在设立抵押登记时有法可依，又敦促其依法审慎执法，故采取第三种审查方式为妥。在该案审理中，法院对市规自委作出的抵押登记行为进行全面审查，对其受理、询问等过程是否存在重大过失进行综合考量，并最终作出司法审查认定。
2.房屋不动产权证书与抵押登记行为之间的关系
房屋所有权证书或者房地产权证书系抵押权登记设立时的申请材料之一，其合法性问题是否必然影响抵押登记行为的效力，主要存在两种观点。第一种观点认为，合法有效的房屋权属证书是办理抵押权登记行为的基础条件，若房屋的权属证书被依法撤销，则据此设立的抵押登记行为的重要基础条件便不存在，那么，抵押登记行为便应一并予以撤销。第二种观点认为，房屋权属证书在未被依法撤销前，可基于其信赖利益基础认定其具有合法性，那么，在符合形式要件要求及合理审慎审查后，据此设立的抵押登记行为，亦应认定其合法性；若权属证书被依法撤销，该法律效果不当然及于抵押权的效力，则据此设立的抵押登记行为并不必然受到影响。
笔者认为，第一种观点，充分诠释了抵押权的性质，其作为他物权，应以抵押人对抵押物享有处分权为基础。据此，二者关系简明，基础条件被撤销势必直接影响其后续行为。第二种观点，既肯定了抵押登记行为在设立时系基于房屋权属证明材料，并以其作为基础条件之一，又综合考虑到实践中可能出现的其他因素，即抵押登记时存在抵押人享有处分权的外观，故权属证书的效力并不必然否定抵押登记行为的效力。本案判决采用了第二种观点，既考虑到基于信赖保护利益所衍生的公众认知，又肯定了业已作出权属证书行政行为的效力，即肯定其具有公定力、确定力、拘束力和执行力，进而讨论基于权属证明材料作出的抵押登记行为的效力。
3.善意取得能否阻却抵押登记行为效力的认定
根据《房屋登记办法》第八十一条以及《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款规定，善意取得可作为房屋登记的阻却事由，同时也可适用于他物权。抵押权作为他物权，亦可适用善意取得制度。
本案中，关于善意取得的认定，虽然仲裁裁决明确认定某典当行善意取得了案涉房屋的抵押权，但在审理时，仍存在不同的观点。第一种观点认为，生效的仲裁裁决书内容可以直接作为该案认定善意取得的依据，据此，因善意取得的抵押权在被依法登记后，该抵押登记证书应被认定为合法；第二种观点认为，某典当行还需要提供其进行过相应调查的证据予以佐证其善意取得。
根据现行法律规定，善意取得的构成要件主要包括三个方面：一是受让时善意，二是合理价格转让，三是登记或者交付。结合该案的抵押登记行为，某典当行在与刘某签订典当借款合同及抵押合同后对合同予以公证，并提供证据佐证其曾赴现场进行查勘及对抵押房屋的客观情况及真实性进行审查，综合考量后最终认定其构成善意取得。需要注意的是，尽管合理价格转让系善意取得的法定要件之一，但鉴于典当借款合同的特殊性，其既不实际支付合理价格，亦无法界定合理价格。笔者认为，抵押权人虽未支付合理价格，但其发放了贷款，已经履行了借款合同的义务，实质上是付出了取得他物权的对价，故可界定为支付合理价格之范畴。据此，抵押权登记的善意取得，可不以实际支付合理价格为必要要件，而直接从是否实际履行合同义务的角度进行认定。
综上，该案的审理思路及最终判决方式，既有利于统一对抵押登记行为的合法性审查标准，又明确了房屋权属登记行为效力不当然及于基于其设立的抵押登记行为的效力，还表明了一种态度，即善意取得对于抵押权等他物权登记行为在效力认定时颇具影响甚至可能是阻却事由。该案审理时，虽有不同审理思路与观点的碰撞，但法院作为居中裁判者，既充分考虑到成文法的明文规定，又综合考量了信赖利益、市场交易公平公正等法律精神，并将其有机结合、贯彻到司法审判实践中，具有一定的参考意义。
编写人：北京市房山区人民法院 李静