平度房地产：朝阳产业 喷薄而起
2000年12月6日/平度日报
导读：
平度房地产业目前是个什么样子？开发的怎样？卖的如何？什么价格？政府什么态度？开发商是何心态？买房者抱什么想法？攒不够钱怎样买房？未来发展趋势如何？——请随本文走近平度房地产业去了解个大概。
引子
一直以为平度房地产业是个寂寞的领域，原因是其广告宣传“寂寞得太久”。
作为一种寄生产业，广告素有“景气橱窗” 的功能，或说是景气的前导。景气预测乐观，扮演开路先锋的角色；景气预测悲观，则萎缩不振。纵观全国广告大盘，每年500多亿元的营业总额中，房地产广告独占20%左右的份额，合100亿。但平度市场上很久以来的房地产广告寥若晨星。
后来发生的两件事促使记者走近平度房地产界：一是在今年9月8日开幕的农业科技博览会上，千汇、麦迪绅2家房地产开发商的广告隆重登场，铺天盖地。之后，房地产广告日多，创意日精，麦迪绅公司率先在平度影院广场发布“世纪花园”大型户外广告，使人嗅到了一些新的信息；二是在10月28日举办的平度一中老校址使用权拍卖会上，市内外8家房地产开发商角逐激烈，标的3200万元的这幅国有土地13分钟内以4320万元成交，“升值”1120万元。
看来平度房地产业的发展和竞争，已经到了相当的程度。
及至采访结束，方省悟到自己的孤陋寡闻，同时印证了广告的另一特性：卖方市场，广告失宠。
宏观特性：卖方市场占主导
开发和销售，火得不得了。
火到什么程度？
《城市房地产管理法》规定，预售商品房，须完成该工程总投资的25%以上，但急于购房的消费者似乎顾不了那么多，开发单位有了图纸，刚打下桩，就急着拿钱去订房子，以至有些房子开工一半就预订出去一半多了，完工前已全部卖完。
市城市建设综合开发公司多年来先后开发建设了8个居民住宅小区，累计完成开发面积60多万平方米，销售率达到100%。震寰房地产公司投资东宁园1.5亿元，入住2000多户，销售率达到99%。新源房地产公司正在建设中的建材市场300余套临街房，已销售80%以上，“福乐花苑”新开工7个楼座，主体刚完工的3个楼座卖得只剩下几套，另4个楼座已销出三分之二。
火！很火！黄金位置火，其他位置也火，开发商倍感欣慰，信心十足。
今年前3季度，全市共完成房地产开发投资近1.4亿元，同比增长55.6%，开发建设商品房21万平方米，是去年同期的200%，预售率在97%以上。近3年来，市区住宅建设投资达6亿元。整个“九五”期间，我市共建成新安苑、安居苑、怡河苑等12个颇具规模的住宅小区，总建筑面积56万平方米，2万多人喜迁新居。
市外力量看好并进军平度房地产市场。青岛麦迪绅集团股份有限公司于去年9月份进驻平度，在开发区开工建设“世纪花园”。加拿大阳光实业投资有限公司与银信房地产开发有限公司合资创办平度阳光房地产开发有限公司，斥巨资在人民路西端开发“阳光花园”。
目前，在城市规划区内从事房地产开发的企业已达10家，其中本土公司8家，市外资金公司2家。同时，今年我市新成立小城镇房地产开发公司12家，负责城市规划区以外镇域内的房地产开发，预计到年底可完成2万平方米的开发量，成为我市房地产业发展的有力补充。
记者感言：房地产业的崛起，是社会、经济发展的必然。市委市政府全面采取措施，加快城市化进程，确定到2010年，市区面积和人口分别要达到40平方公里和30万人，而目前市区的面积和人口分别为17.25平方公里和17.58万人。这样，未来10年平均每年要新增面积2平方公里多，新增人口1.2万人。按3人一户、户均100平方米住房面积算，年需新建住宅4000户40万平方米，每栋楼按40户算，就是100栋。现在，国家已实行货币化分房，使原享受福利分房的在职干部职工也进入市场成为购房主力群体；1999年，我市放开房地产二、三级市场，鼓励原有住房户以旧换新、以小换大。市房产管理局已全面跟上这方面的管理和服务；经济发展，购买力增强，使人们转变观念，由衣食型向更高层次的住、行方向发展；金融界个人信贷业务的全面展开……所有这些，共同推动了房地产市场的繁荣昌盛。房地产业大发展，于国于民都是好事。笼统地讲，平度房地产开发的主导产品可划为两大类：住宅和门市房。其中住宅又可细分为3层：面向中高收入阶层的舒适型住宅区、面向较高收入阶层的“高尚居住区”和面向中低收入阶层的经济适用房。经济适用房以前叫“安居工程”。
市场细分：开发商各展其能
舒适型住宅区是近年我市房地产开发的重要项目。平度建筑房地产开发公司近年来在红旗路中段开发了“千佛阁小区”，东端开发了“机械厂小区”，总面积47388平方米，总户数584户，销售一空。平度市房地产开发公司开发的“西城小区”7栋280户，销售97%以上，新开发的“新华苑”小区5个楼座已有2个竣工，全部售罄。千汇公司以4320万元买受一中老校址，也将用于建设以4层住宅为主的精品社区“千汇花园”，入住约800户3000人。
“高尚居住区”在国外叫“富人区”，是我市房地产开发的新亮点，以花园别墅建筑为主，因为投资较大，所以设施完善。
平度高档住宅区建设始于城建开发公司，1998年建成的我市首个别墅区叫“新安苑北区”。千汇公司投资3000万元，于今年5月份开建的“千汇梅苑”别墅区，把平度高档住宅区建设推到了目前的最高峰。“千汇梅苑”别墅区占地45000平方米，53栋别具西方古典风格的别墅错落分布，建有平度首座大型水舞音乐广场及户外泳池、网球场，绿地面积达到25000平方米。目前，小区主体工程已经完工，以每平方米近2000元的起价热卖。建设高档别墅区是个大胆决策，总经理苗卫国说，“千汇梅苑”市场定位在于“为事业成功人士提供良好的居住环境”。
平度有钱人到底多不多？看来不少。新安苑北区的居民已在那里生活了多年，千汇梅苑正在建设中，已卖出了30多套。
进军平度市场的市外公司麦迪绅、阳光公司在大手笔运作的同时，也把开发“高尚居住区”列入了开发重点。
经济适用房是由政府统一组织实施、面向中低收入家庭的普通住宅，享有有关扶持政策，实行政府指导价，“面向社会、个人申请、公开出售”。经济适用房是今年市政府重点要为群众办好的实事之一，它的最大特点是不以营利为目的，价格相对便宜，目前每平方米平均价格839元。经济适用房的销售原先有一定限制，主要面向城市居民。为尽快膨胀城市规模，增加城市人口，市政府于今年2月份下发通知，进一步扩大了销售范围，并规定，在职干部职工购买经济适用房，在原房改政策规定的标准上可再提高一个标准档次；农业户口人员购买，原承包的土地在自愿的基础上可以退回，经申请，可将本人及配偶、子女的户口迁入所居住区域的居民委员会，落户后不再负担“三提五统”和承担义务工，在子女入托、入学等方面，享受与城镇居民相同的待遇。
在位于现河东人民路北的新建经济适用房小区——怡河苑小区，记者真是开了眼界，见识了什么叫房地产开发。蓝天白云骄阳下，新建成的20多个楼座崭新刺目，鳞次栉比，蔚然大观，挥之不去的大气魄扑面而来。怡河苑小区是今年我市经济适用房建设的重点项目，城建综合开发公司已投资6500余万元，开工建设的22个楼座总面积达8.5万平方米，800余户，现已部分交付使用。明年，我市经济适用房将开发建设大规模的“福安花苑”，位于福州路东、天津路南、永州路西，规划占地面积2975公顷，住宅建筑面积28.4万平方米，按每户100平方米算就是2800多户，计划投资2.3亿元，分2年实施完成。
虽然经济适用房以其较低的价格优势占据了较高市场份额，但记者所采访的房地产公司决策者大都认为，这对整个市场构不成太大的冲击。因为经济适用房面向中低收入阶层，不一定为中高收入阶层所看好。
新源公司和市物贸总公司近年来在临街门头房建设方面做了大量工作。新源房地产公司近年来在南关菜市场、河头市场开发二层临街门头房17000余平方米，在胜利路东端开发全长900余米的建材市场3万平方米，开发总量近5万平方米。建材市场是我市的重点工程，今年4月份动工兴建，目前主体工程业已竣工，每平方米卖到2000元左右，很是抢手。人民路西端，记者见长城公司开发的临街房也已挂出了售楼招牌。
市政府确定，今后沿街开发一律不准再建二层商住楼，须达到5—6层以上。这使开发商又面临了一个必须破解的新课题。业内人士透露，开发门头房的利润回报率要高于住宅开发。价格问题是综合因素的反映，目前我市一般商品房的均价每平方米在1100—1300元左右，高于周边市区比如胶南200多元。业内人士分析，主要原因，一是我市地价高；二是周边一些市区的费用是分开收的，比如配套费另收；三是平度人口多，购买力强。火爆的市场给了开发商满意的回报。市城建开发公司可以自豪了，平度城的东北片愣是在他们手中扩出了相当的面积并且还在继续扩张，其营业额也连年翻番，今年将突破1个亿，被评为“全省房地产开发综合效益百强企业”。“未来5年内年营业额力争突破3个亿”，总经理单吉宝沉静地说。千汇公司将“千汇梅苑”别墅区的回笼资金用于一中老校址开发，实现滚动发展。
记者感言：新加坡有家大华银行，打出的广告是：“新加坡的大华银行知道，不同的人有不同的追求……”不同阶层的不同追求和需求，就是商业游戏规则中的“市场定位”，这对企业经营至关重要。市场定位混乱，同行业一哄而起，挤了独木桥，所谓的“山东人一群羊”，造成的直接后果是，同一产业领域内的某产品在某阶层严重过剩，在某阶层供不应求；市场定位准确，产业同行细分市场，各取所需，各自服务于不同的消费群体并从他们身上取得相应回报，形成良性循环。平度房地产业这个良性循环的框架，开头开得不错。虽然进军平度的麦迪绅公司和阳光公司规划开发的“世纪花园”和“阳光花园”一个动工不久一个即将动工，但他们都决心为平度住宅开发创造典范。(https://www.daowen.com)
品质+物业：市场竞争聚焦点
麦迪绅公司提出的口号是：“我们知道，您需要的不仅仅只是居住，您更需要花园式的居住环境。”规划的“世纪花园”位于开发区青沙路西，占地200余亩，建成后居民近2000户6000人。“我们主要是想在平度做品牌，”副总经理崔革平说，“世纪花园近8000平方米的中心喷泉广场投资就将达到300万元。”麦迪绅公司打出的另一“卖点”是：“世纪花园”建成后，将由获得“国优示范小区” 称号的麦迪绅物业公司为您精心服务，推崇“酒店式管理，保姆式服务”。阳光公司在全国各城市有7家房产公司，在平度规划开发的“阳光花园”占地400亩，投资额高，规模宏大。董事长胡伟介绍，建成后区内花园、会所、托幼、物业管理中心、购物、诊所、银行及文娱设施一应俱全。阳光公司说，先进硬件和软件的完美结合，是献给阳光花园主人最好的礼物。
连一些本市开发商也承认，外来公司给平度带来了新的思维和管理模式。
市外公司来者不善，欲“后来居上”；市内公司稳坐渔舟，沉着应对。去年，市城建综合开发公司在国家工商局注册了“三龙”牌商标，此后新建的住宅楼上，“三龙”商标高悬，为我市房地产界树起了一面旗帜。注册住房商标，是城建开发公司管理和服务走向成熟的一个标志性举措。对于质量，公司经营者的认识是：生死之地，不可不查。多年来，该公司工程合格率达到100%，优良率达到40%以上。成立了乐业物业管理有限公司，已接管7个小区和多座商业楼、办公楼。近3年来完成配套建设投资1200万元，绿化小区面积7万平方米，每年无偿用于物业管理的投资达100多万元。市经济技术开发区在东宁园设立独立的社区服务中心，使这个本来就以高水平管理而闻名的小区在物业管理上更加规范完善。其他开发商也高举住宅品质和物业管理“杀手锏”，直奔市场，抢占高地，抢占份额。
记者感言：搞房地产开发的主要目的就是盖房子、卖房子。房子盖得再好，也还是房子。在一个人人追求完美、产品如此单一的产业领域，同质化是必然趋势。那么，凭什么去参与竞争抢占市场？很大的功夫在房外。谁的功夫下得深，谁的建设素质和管理素质过人，谁就拥有更大的主动权。平度房地产商无一例外地关注到了这一点而且做得有声有色。这正是消费者所希望看到和希望得到的。
金融联动：为产业发展强力助推
即使还没有攒齐足够的钱，越来越多的人已开始思量买房子并且付诸了行动，原因是可以从银行贷款。
记者日前在市建设银行采访，见个人业务科里人来人往正忙。科长尹瑞雪介绍，需求量很大，应接不暇。该科从去年7月下旬开始做个人住房贷款业务，至今已发放近120笔900万元；从去年12月份开始做个人住房装修贷款业务，至今已发放200余笔800余万元。同时，发放“路路通”个人消费贷款近170笔1100万元。今年1—10月份，全行共发放各类个人贷款672笔3243万元。
据建行同志介绍，只要选购与该行签有协议的开发商的楼盘（目前建行已与我市5家开发商签约），筹足规定比例的自有资金（不低于房价30%），拥有合法身份且具有偿还贷款本息能力（身份证、户口簿、工资收入证明、购房协议、首期付款证明），就可以获得不高于房价70%的贷款。此所谓“存三贷七、即存即贷”型，最高贷款额度80万元，期限1—30年，利息大幅低于企业贷款。这是受到消费者普遍欢迎的一种贷款类型，另外还有多种形式可供选择。
一位老人在安居苑楼下、苏州路东侧悠然种菜。彼时，平度房地产业方兴未艾，人们注重的是“买房子”，环境、文化等因素还没有深入群众思维中。（1988年摄）
举例：花10万元买住宅房，只需首付3万元给开发商，即可从建行贷款7万元，假如10年还清，每月连本带息需向银行还款762.44元，10年后房子归己。
资料显示，前来办理住房贷款和住房装修贷款的，主要是单位干部职工，因为贷款买房、装修对一般双职工家庭都不算难事。办理“路路通”个人消费贷款的，一般是个体私营业户等中高收入家庭。农民购房不少但贷款不多，说明敢到市区来闯的，兜里有现金。
据了解，我市其他各商业银行也相继开办了个人信贷业务。
记者感言：“我自信，我敢透支未来！” 这是记者在某大城市所见某商业银行为个人消费贷款打出的宣传。现在，越来越多的人拥有了这种自信，金融部门顺势而动，使自信的人们提前把未来的梦想变成今天的现实，并把其中相当大的份额落实在房地产上，进而使个人消费贷款也成为金融部门的一个新的经济增长点。金融业的深层介入，把平度房地产开发带入到更趋规范的商业化运作地带，毋庸置疑地强力助推产业发展。
买房者说走向理性与成熟
职工甲：要结婚了，不买房子怎么办？单位又不分。买不起也得买，借。
职工乙：我在市里工作多年了，爱人在镇里工作，两地分居总不是办法。先在城里买房子安下家，希望爱人以后也能调上来。积蓄肯定不够，但现在买房可以从银行贷款，这也是一个解决渠道。
职工丙：生活好点了，开始对原来的住房感到不满意，质量、设施、楼层环境都不满意，老想换个大点的、好点的。原来房改时买房只花了1万多元，转手再卖出去肯定还有赚头。
职工丁：我家三世同堂，住房一直很紧张。现在孩子快结婚了，不买房子也不行了。买了房子有两种考虑，一个是让孩子住新房，再就是我们和老人住新房，也算尽点孝心，老房子装修好了给孩子住。做父母的真像是欠了孩子的，指望孩子能有出息，也不枉咱费心一场。
农民甲：想进城。现在有钱人都在城里买房子，上厕所不用出屋，有水电暖气，享受享受。去青岛太远，也没那个底气，在镇里不甘心，进平度城最合适，买了房子还可以转户口。
农民乙：进城做买卖。买套临街房，住也解决了。买卖做好了再买新房住。
农民丙：这些年干了个小厂子，经营还说得过去，车也买了，就想在市里买栋好点的房子。为了自己也为了孩子，毕竟市里的环境对孩子成长有益。
农民丁：我在市里做买卖已经多年，丈夫在一家厂子上班，早就买出了户口，这几年一直凑合着住，一直想买房子。
记者感言：安居才能乐业。职工敢买房，说明他们总有办法承受；农民没有个三把子两刷子，也不敢贸然闯进城里来。也就是说，农村中务工经商的能人向市区集中，这恰恰是膨胀城市规模所必需的。“能人经济”加快城市经济发展，拉动和作用于镇村经济，形成良性循环。务工经商的能人进了城，为农村中土地向“农业能人”手里集中创造了条件，利于产业结构调整和产出效益提高，同样是长远之计。
中国房地产业曾经是个创造神话的地方。80年代，几个小青年到海南闯天下，有一天同时宴请了两拨客人，在第一个房间以2000万元买进一块地皮，在第二个房间以8000万元卖出。这个“泡沫”时代一去不复返了。
市建委主任孙云发分析，平度房地产在未来相当长时间将是一个持续、稳定、取向合理利润的发展时期。“九五”期间，我市房地产的年开发量为20—25万平方米，“十五”期间将达到25—30万平方米。政府鼓励和扶持房地产业发展，同时要保障广大市民利益，让利于民，让市民能够买得起房、买好房，因此要采取政策调控房市，使房价取向合理利润，从而进一步启动市场，改善人民生活条件，加快城市化进程。大批量的经济适用房建设，将对平抑房市价格起到很大作用。众多开发商这么多年的实践，也都促使他们研究分析市场，确定合理的价位。所以，房市价格会日趋合理。
市场规则日益稳定和完善。市委市政府系列优惠政策的出台，市建委对建设工程的招投标管理和从设计到完工后的全程质量管理，政府对土地一级市场管理的加强，市房产管理部门依法对房产交易、权属、装修、抵押、拆迁、评估等工作的规范管理，以及开发商日益加强的行业自律，无不促进了我市房地产业的健康、有序发展。
10月下旬，市政府研究出台了《平度市土地一级市场管理暂行规定》，加强政府对土地一级市场的垄断经营。在供地方式上，实现了以协议出让为主到以土地招标拍卖为主的转变。今后，凡我市城镇规划区范围内需要盘活和用于经营性房地产开发的存量、增量土地，都由政府将土地收回或收购，进入土地储备库，然后通过招标、拍卖等方式将储备土地的使用权出让，原用地单位不能自行交易。标志我市土地储备制度正式建立和土地有形市场正式启动的，是一中老校址使用权的成功拍卖。10月28日，经过激烈角逐，市委常委、副市长石德才一锤定音，我市首幅国有土地使用权拍卖——平度一中老校址以4320万元成交，成为轰动全市特别是房地产界的大事。对此，记者采访的大部分房地产公司决策者认为，拍卖是个好办法，益于规范市场、公平竞争；对于千汇公司以高于底价1120万元买受一中老校址，也有人认为，虽然有利润，但风险系数过大。千汇公司总经理苗卫国另有见解：个人认识不一样；千汇有自己的建筑公司；政府给予了相应的优惠政策；企业在追求利润的同时也应为社会做点贡献。
记者感言：政策取向稳定，企业取向成熟，市场法律日趋完善，买卖双方市场两旺，房地产业大发展时期如期而至。在国民经济发展中，房地产是最具拉动力的龙头产业之一，可带动建筑建材、家具家电、钢铁、商业等10多个相关行业联动，强烈刺激消费，拉动内需。国家把房地产开发作为加快经济发展的重点产业和重要经济增长点加以鼓励和扶持，我市当然也不例外。平度房地产业的明天更美好！