（二）经营绩效
2019年度纳入评估范围的上市公司在2 018财年总计完成物业服务类营业收入705.02亿元，相比2017财年的545.4亿元，增长29.27%；平均每家上市物业公司的收入达到7.58亿元，比2017财年增长44.6%。新城悦、碧桂园服务等重量级物业公司在港股上市，极大地提升了目前上市物业服务公司的总体规模和平均规模。
图1.6 2016—2018年上市物业服务公司营业总收入情况
图1.7 2016—2018年上市物业服务公司平均营业收入情况
图1.8 2018年主要上市物业服务公司营业收入增速情况
从收入规模分布上看，10亿元以上的大型物业服务企业比例明显增多，从2017年的12%，上升到2018年的18%；5 000万元以下营业收入的比例明显减少，由2017年的16%缩减到2018年的不到10%。我国上市物业服务企业的公司质量明显改善。
图1.9 2017—2018年中国上市物业服务公司营业收入分布对比（里圈：2017年；外圈：2018年）
从管理面积上看，2019年纳入评估范围的上市公司在2018年年底物业管理面积总计36.01亿平方米，相比2017年年底的29.27亿平方米增幅达23.0%；2018年公司平均管理面积为4 445.9万平方米，相比2017年的平均管理面积增幅达41.6%。上市物业公司平均管理面积突破4 000万平方米。
图1.10 2016—2018年上市物业服务公司管理面积总规模情况
图1.11 2016—2018年上市物业服务公司平均管理面积情况
从规模分布上看，2018年上市公司物业管理面积在1亿平方米以上、1 000万～5 000万平方米和100万～500万平方米三个区间增加比例较多，其中1 000万～5 000万平方米的物业公司增加数量最多，中大型物业服务企业逐步成为上市物业服务公司主流，从侧面反映出行业集中度的快速提升。
图1.12 2017—2018年中国上市物业服务公司管理面积分布对比（里圈：2017年；外圈：2018年）
从盈利水平上看，2019年纳入评估范围的上市公司其2018年平均毛利率为24.19%，相比2017年的25.11%略有下降，但总体仍保持在近年较高水平。
图1.13 近年中国上市物业服务公司毛利率水平变化
从盈利水平的分布来看，2018年毛利率在30%以上的公司比例有所缩小，由2017年的32%缩小到2018年的26%；毛利率在20%以下的公司占比提高，由2017年的38%扩大到2018年的44%，导致行业平均盈利水平下降。
图1.14 2017—2018年中国上市物业服务公司毛利率水平分布对比（里圈：2017年；外圈：2018年）
图1.15 主要上市物业服务公司毛利率水平
从单位面积营业利润看，2019年纳入评估范围的上市公司其2018年每平方米月均营业利润为3.09元，相比2018年的3.63元减少了0.54元，行业整体面临利润下降的压力。
图1.16 2015—2018年上市物业服务公司单位面积月均营业利润情况
从单位面积员工数量上看，2019年纳入评估范围的上市公司其2018年每百万平方米需要员工数量为315.4人，相比2017年的339.2人继续呈下降趋势，行业整体人员成本继续压缩。
总体来看，物业管理规模越大，单位面积所需要的员工数量就越少。对比2017年，2018年各个管理规模区间的上市物业企业每百万平方米需要的员工数量都所有下降，其中100万平方米以下的中小物业员工需求量下降了15%。500万～1 000万平方米管理规模的物业公司对员工的需求量反而大幅提高了48%，成为吸纳物业服务劳动力的主力。
图1.17 2017—2018年不同物业管理面积的规模效应对比