专家观点：上市物业收购成为企业上市的可行选择
由于物业分拆上市面临上述诸多难题，对于广大中小物业企业来说，选择上市或分拆上市并不是一种最经济的选择，而选择接受已上市物业公司的收购却是较可行的一种上市方案。在这方面，来自上海市锦天城律师事务所的宋安成律师有着较多的实操感受。宋安成律师团队提供专业物业企业法律服务长达15年，是物业法律服务方面最全面、最专业的律师团队之一。目前，这一团队提供的法律服务包括企业上市、收购并购、法律风险评估、物业管理企业内部风险控制等业务，特别是在物业企业收购并购方面，近年积累了大量实操经验。
宋安成律师认为，相比于直接分拆上市，中小型物业企业接受收购不失为一个快速实现资产上市的良好选择，从法律方面来看，可以解决中小物业公司如下四个痛点：
一是迅速融入大型物业管理企业，较快提升物业标准化管理水平。宋安成律师经手过大量万科物业收购并购案例，这些被收购企业通过股权交换、现金收购、项目整合等多种方式，实现自身资产证券化，完成与万科等大型物业管理企业的资源对接，迅速提高自身物业管理水平。
二是通过收购并购完成自身管理模式升级和企业管理改革。宋律师认为，很多企业的收购并购不单单涉及资产整合的层面，还涉及有关股权激励、员工持股、战略投资者引入等，一次性解决中小物业企业发展机制和潜力平台的问题。例如，在碧桂园收购某物业管理公司案例中，被收购方顺便实施股权激励方案，使得公司业绩效果提升显著。
三是通过不同类型物业企业的收购并购，进一步挖掘自身资产潜在价值。物业公司收购并购不意味着仅对物业公司进行收购，随着物业公司开展增值服务需要的提高，有时还要不断加大对技术公司、设备公司的收购。例如，在宋律师经办的红星美凯龙收购西湖喷泉设备公司的案例中，双方通过整合核心资产，扩大了西湖喷泉设备的市场潜在空间，相关技术得到了最大化利用，取得了双赢的效果。
四是推动基于收购并购的资产证券化方案。在现有金融创新趋势下，简单的收购并购有时已不足以匹配公司资金需求，需要创新性地设计有关金融产品，以实现市场化的收购整合。宋律师以保利、雅生活、世茂物业管理费资产证券化为例，说明通过创新的结构化金融产品，可以解决物业资产的资本融通，既保留了物业管理公司的正常经营，又满足了其资金需求。
此外，宋律师也认为，虽然物业收购并购相对直接上市较为快捷方便，但很多潜在法律风险需要深入研究和调查。宋律师团队先后完成了《商业地产法律实务》《物业管理运作与法律风险防范》《房地产开发企业运作法律实务》《业主权利疑难对策》等重要实务性著作，已经形成了较为完备的物业法律服务体系。
就行业发展而言，宋律师一直认为，行业发展迎来了“透明化”时代，物业管理公司从“包干制”到“酬金制”不可避免，“打闷包”的收购服务模式一定会退出历史舞台。物业服务企业一定要敢于挑战自我，于管理模式上进行创新，在做好传统服务的同时，要在多种经营服务、拥抱互联网方面大胆作为，将物业管理服务从仅限于公共服务深入到为业主的个性化服务、量身定制上来，真正成为业主生活服务配套商。
从中外物业管理比较来看，就住宅物业而言，中国大陆是世界上独一无二“围墙里的大型物业管理”，而非居住物业基本也实行物业服务“大而全”的总包服务。前者在业主自治意识提高的情况下，物业管理公司管理模式日益受到冲击，遍地而起的业主自治模式就是例证；后者在保安、保洁、维修专业公司日益兴起，且形成市场的情况下也会受到前所未有的挑战，物业公司必须在资产管理和多经服务上有所突破。
最后，宋律师认为，不管物业管理模式如何变幻，这个服务市场是客观存在的，关键是物业企业如何利用目前已有的管理地位优势，牢牢地掌握主动权，去迎接市场需求，探索出一条自身发展的有效路径。
宋安成律师简介：
上海市锦天城律师事务所律师、上海仲裁委员会仲裁员、上海市政府采购评标专家、国家二级建造师、国家物业管理师、中国人民大学律师学院客座教授、中华全国律师协会建房委委员、上海市律师协会房地产法律委员会专业委员、上海市物业管理行业协会法律顾问、《住宅与房地产》《上海物业管理》特约撰稿人。