物业分拆的背景和必要性
在房地产行业进入存量时代的背景下，庞大的存量房市场为物业管理发展提供了盈利点。随着房地产投资增速回落、房地产销售额下降，中国的房地产行业增速逐步放缓，从黄金时代正步入白银时代。为顺利适应新环境、实现转型，各大房地产商将聚焦点放在了周期性较弱的物业行业，相继分拆自身的物业业务、独立上市，以占得先机，如碧桂园服务、绿城服务等。目前我国物业行业集中度较低，但市场份额正向龙头企业聚集，物业管理行业竞争日益激烈。
物管分拆是后房地产时代的大趋势。未来房地产公司主要盈利点将逐步从传统主业转向为现有存量市场的住户提供增量服务。但是，由于物业管理长期以来以服务房地产销售为主要目标，存在成本控制力弱、管理费用收取率低、房屋空置率高、管理体系缺乏等问题，行业盈利能力弱，物业管理业务需要更加市场化的商业运作机制来推动行业的整体发展，而物业分拆有利于物业行业市场化。
图2.2 房地产商转型方向
资料来源：聚桐
自2015年中国海外发展（0688.HK）分拆并于香港独立上市了旗下物业管理公司——中海物业（2669.HK）后，房企巨头拆分物业公司并于香港独立上市已成为一种风潮。实际上，物业管理公司上市最早可追溯至2014年彩生活（1778.HK）的IPO（首次公开募股），彩生活分拆自在港股上市的花样年控股（1777.HK），当时曾被称为内地物业管理公司分拆上市第一股。物业分拆之后，物业公司成为独立的上市公司，大部分上市房企仍然会保留控制权。目前上市物业公司中有5家公司房企仍为大股东，持股占比超50%。
除在港股上市之外，还有一部分房企将物业公司分拆到新三板挂牌，如保利集团的保利物业发展、蓝光发展旗下的嘉宝股份等。
表2.2 从房企中分拆并上市的物业公司一览
资料来源：Wind。注：营业收入为2018年度
表2.3 分拆前后控股股东持股情况
资料来源：Wind