学习任务4 收楼须知
收楼是业主或使用权人经对物业的验收、认可，并交纳各项购楼余（欠）款、租金和管理费之后，接收楼房（单元、楼盘）的活动。 它是物业出售和出租环节的结束和物业管理环节的正式开始。
收楼须知主要是提醒业主携带齐全各种必要的证件、合同和费用，使收楼过程更加便捷。 它通常是由开发商和物业服务企业联合制定发文的。
一般物业项目的收楼须知和入住须知常常为同一文书，大型物业项目往往单独撰写。收楼须知在写作过程中要注重办理的程序，层次安排要清晰，并与业务流程保持一致。
●了解收楼须知的概念
●掌握收楼须知的构成要素
●掌握收楼须知的结构和写法
●会撰写收楼须知
一、收楼须知的概念
收楼须知是物业服务企业告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入住手续时应该携带的各种证件、合同、费用、资料的文件。 作为物业服务企业，应在收楼须知中载明业主或使用权人在办理入住手续过程中须注意的事项及应携带的各种有效证件、合同文书、款项，避免客户的遗漏和往返及由此造成的不便。
二、收楼须知的构成要素
收楼须知的构成要素，一般而言主要包括以下几个方面：
1.入住手续办理的时间及地点；
2.所需携带的证件及资料；
3.业主所需交纳的费用；
4.入住流程；
5.楼房的查验、保修、装修事项的说明；
6.其他需要说明的事项。
作为业主或使用权人，应仔细阅读收楼须知，遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。
三、收楼须知的结构与写法
收楼须知的结构与写法与入住须知的结构与写法基本一致，同样要参照“通知”的基本结构与写法，主要包括标题、主送、正文和落款四部分。
1.标题
一般情况下以“收楼须知”作为标题即可，有的情况下可在前面加上所要入住的楼宇，如“ ××大厦收楼须知”。
2.主送
标明文件所要送达的对象，即将要入住的业主，一般情况要使用尊称。
3.正文
收楼须知的正文通常由三部分组成，即缘由、事项、结尾。
(1)缘由：一般用“兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便”作为开头。
(2)事项：是整个文件的主体部分，把收楼须知的主要构成要素分条列项写清楚明确。
(3)结尾：提出对业主的执行要求“望认真阅读，务勿遗漏”，最好标注物业的联系电话，方便业主进行咨询，也可标明对业主配合的感谢。
4.落款
在正文的右下方写明发出文件的开发商、物业服务企业和成文日期。
主要的构成要素最好分条列项来写，简单明确，一目了然。
在写作的过程中不要漏掉对所购房屋的查验、保修及装修情况的说明和注意事项。
例文
××家园收楼须知
尊敬的业主:
首先，请允许为阁下成为××家园的业主表示衷心的欢迎，并对阁下的乔迁之喜表示祝贺。 北京××房地产开发有限责任公司及北京××物业管理有限责任公司将竭诚为您提供优质的服务。 为方便阁下收楼和今后安居，兹介绍收楼须知，请您认真阅读，切勿遗漏。
一、为了保障您的合法权益，明确您作为××家园业主的权利和义务，首先请您认真阅读我们寄给您的《入住文件夹》中的以下文件:
1.××家园入住通知书
2.××家园业主收楼须知
3.××家园入住致业主的一封信
4.与物业有关的各项文件:
（1） ××家园房屋使用、管理、维修公约
（2） ××家园房屋使用、管理、维修公约承诺书
（3） ××家园物业管理委托合同
（4） ××家园供暖协议书
（5） ××家园装修协议书
（6） ××家园物业管理文书收费标准
（7） ××家园业主基本情况登记表
5.××家园住宅使用说明书
6.××家园住宅质量保证书
7.经济适用房办理产权证税费表
8.××家园入住手续书
9.××家园菜单装修方案
10.××家园千兆以太网介绍
11.应付（退）房款清单
以上文件中第4 项是需要您和物业管理公司共同签署的文件，如果您对上述须签署文件的条款没有异议，为节省您的宝贵时间，我们建议您在前来办理手续之前签署；如果您对上述文件有异议，您可以拨打我们的服务热线进行咨询，或亲自前来咨询，我们将竭诚为您服务，解答您提出的各项疑义。
二、为方便我们快捷地为您办理完各项入住手续，节约您的宝贵时间，请您务必携带以下文件及款项:
1.寄给您的《入住文件夹》及其中的所有文件。
2.如您为个人购房，请携带您的身份证或有效证件（护照），如方便请另随带一份复印件。
3.如为单位购房，请贵单位委托经办人携带法人授权委托书和经办人的身份证及复印件。
4.购房合同正本（如您办理银行按揭，可携带复印件）。
5.已交纳的各期购房款项（包括未交购房款、各项物业收费等）。
6.寄给您的有关交款清单所列的所有款项（包括未交购房款、各项物业收费等）。
7.填好的业主情况登记表。
如您为个人购房者，为保障您的权益，请尽量亲自前来；无法亲自前来时，您可委托他人前来办理，委托办理人除须携带以上文件及款项外，还须携带以下文件:
1.业主的身份证或有效证件（护照）。
2.经国家公证部门公证的业主委托书。
3.委托办理人的身份证或有效证件（护照）。
注意事项:
1.入住时开发商与物业管理公司将分别收款，如您用支票支付，请携带两张支票，否则您将无法一次办完所有手续（支票请勿事先填写确切金额）。
2.请您按《入住通知书》通知的时间前来办理手续。
3.请您事先填写业主情况登记表。
4.您新的通信地址为:××市××区××路5 号××家园××楼××号， 邮政编码:××××
三、为了减轻您四处办理手续的烦恼，缩短您办理的时间，我们将设置服务人员为您办理各项手续。 如果您愿意，可以在我们专门为业主准备的休息室等待服务人员为您办理各项手续，或跟随服务人员前往各处办理手续。
我们为您办理入住手续的程序如下:
1.业主身份验证。 办理地点:入住联合办公室发展商售楼部
2.交纳未付购房款或收取购房款退款。 办理地点:入住联合办公室发展商财务部
3.交纳物业各项费用。 办理地点:入住联合办公室物业公司审核签约组
4.物业手续审核。 办理地点:入住联合办公室物业公司审核签约组
5.房屋验收及交钥匙。 办理地点:入住联合办公室物业公司楼宇管理组
在上述程序中除交款、收取退款、看房和验房必须您亲自前往，其他事情均可由服务人员为您办理，在我们为您办理各项手续的同时，我们为您安排了如下服务:
1.在休息室品茶、阅报，我们在休息室准备了介绍××家园有关情况的展板及咨询服务，您可以通过观看展板或咨询，了解更多有关××家园的各种情况。
2.如阁下收楼后需要立即进行装修，北京××装饰工程有限责任公司可为您提供菜单式装修咨询及服务。
3.如阁下需要了解有关家庭局域网的有关事项，北京××高新技术开发有限公司可为您提供××家园千兆以太网的有关咨询及服务。
4.物业公司为您提供看房、验房服务，您可以在我们为您办理各项手续的同时进行验房，也可以参观样板间。
程序说明:
1.如果您愿意由我们的服务人员为您办理各项手续，您只需按要求带齐所有文件和款项，并将所有文件放于《入住文件夹》中，在通知时间到入住联合办公室，将《入住文件夹》交给服务人员，服务人员即会按上述程序为您办理各项手续，您可在业主休息室休息等待，或享受我们为您安排的其他服务。
2.需要您亲自前往交或收取退款时，我们的服务人员会通知您，并陪同您前往开发商财务或物业财务处办理。
3.如果需要您签署的各种文件，您在来之前已经签署，我们的服务人员会将您签署过的文件交有关部门签署后送到您手里；如果您对需签署的文件还有疑义，请您到咨询台咨询，我们会耐心地为您答疑，直至您消除疑虑，您可以当时签署后交给服务人员。
4.我们为您办理完所有手续后，会将办理完的所有文件放于《入住文件夹》中交还给您。 如果此时您已验收或改日验收，验收后再办理钥匙交接手续。
注意事项:
1.为保证在我们为您办理各项手续时文件不至于遗漏或丢失，请您务必将上述需要您携带的所有文件置于《入住文件夹》中。
2.我们将在开发商售楼部为您办理如下事项:
（1）由售楼部核实客户身份或代理人手续。
（2）在《 ××家园入住手续书》1 上盖章（售楼部盖章）。
3.在开发商财务部为您办理如下事项:
（1）需要您付清购楼余款（因我们代您办理房地产权属证明时需出示全额的房地产专业发票，为了不延误您取得房产证的时间，故请您在此次办理入住手续时，将未付的购楼款一起付清）。
（2）将已交款的各期凭据原件交发展商财务部审核。
（3）付款请携带转账支票、现金或现金存折。
（4）交付各项代办代收费用（请见明细表）。
（5）在《 ××家园入住手续书》2 上盖章（开发商财务部盖章）。
注:为方便办理入住手续，以上交款手续可提前与开发商财务部联系办理。
4.在物业管理公司财务部为您办理如下事项:
（1）需要您按照《 ××家园物业管理收费标准》交纳应交的管理费、取暖费等费用；有关费用以人民币计价，业主若交外币，则按当日国家外汇牌价计价。
（2）在《 ××家园入住手续书》3 上盖章（物业管理公司财务部盖章）。
5.在物业管理审核签约组为您办理如下事项:
（1）出示购房合同及证明和盖过三枚章的《 ××家园入住手续书》，并再次确认业主身份。
（2）在《 ××家园入住手续书》4 上盖章（物业管理公司盖章），领取房门钥匙。
（3）由业主本人在《 ××家园入住手续书》5 上签字盖章，并将《 ××家园入住手续书（开发商联）》交物业管理公司保存。
（4）由签约组介绍入住的有关事项。
6.在物业管理公司楼宇管理组为您办理如下事项:
（1）在楼宇管理组领取《 ××家园验房单》。
（2）在楼宇管理员引导下收楼，查房，查抄水、电及天然气表底数。
（3）您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏，厨、卫防水等质量问题。 若发现房屋质量问题，请阁下在《 ××家园验房单》上逐项写明，物业管理公司将代表业主利益，督促发展商尽快处理。
（4）需要将门钥匙委托给物业管理公司保存，请阁下在《 ××家园验房单》上注明。请阁下按上述程序收楼，如有不详不处，请到相关组台问询。 如阁下因故不能在《入住通知书》告知的入住时间办理入住手续，另择他日办理入住手续时，请及时与开发商联系办理。
如果您有任何不清楚事宜或异议，请致电我们，我们将热忱为您解答！ “您的要求，就是我们的服务！”希望我们的服务能让您感受到购买××家园的开心和幸福！
地址:××家园5 号楼地下一层
电话:××××××××
××房地产开发有限公司
××物业管理有限公司
2014 年12 月21 日
【评析】本则收楼须知写得比较详细具体，需要特别注意的是在标题中加上了所购楼宇的名称，以“ ××家园收楼须知”作为标题，显得更为正式；正文事项部分的每一条款都写明需要注意的事项，作为对业主的特别提醒，体现了物业工作人员的细心；词语的选择、语气的运用都非常得体，体现出物业的高水平、高素质。
一、填空题
1.__________是业主或使用权人经对物业的验收、认可，并交纳各项购楼余(欠)款、租金和管理费之后，接收楼房(单元、楼盘)的活动。
2.收楼是物业__________环节的结束和物业__________环节的正式开始。
3.__________是物业服务企业告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入住手续时应该携带的各种证件、合同、费用、资料的文件。
4.一般物业项目的收楼须知和__________常常为同一文书，大型物业项目往往单独撰写。
5.收楼须知在写作过程中要注重办理的程序，层次安排要清晰，并与__________保持一致。
二、选择题
1.收楼须知的结构与写法与( )的结构与写法基本一致。
A.入住声明 B.入住认定书 C.入住须知 D.入住协议
2.( )的缘由部分一般用“兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便”作为开头。
A.入住声明 B.收楼须知 C.入住认定书 D.交款通知书
3.收楼须知的结尾一般会提出对业主的( )。
A.热切期盼 B.表扬 C.欢迎 D.执行要求
4.收楼须知的结构主要包括( )部分。
A.四 B.三 C.二 D.一
5.收楼须知是物业服务企业告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入住手续时应该携带的各种( )的文件。
A.证件 B.合同 C.费用 D.资料
三、简答题
1.收楼须知的主要构成要素有哪些？
2.请拟写一份你认为比较合理完整的收楼须知。