6.3 房地产税的前世今生
一、房地产税概述和历史脉络
房地产税，顾名思义，“房”是房产，“地”是房屋下面的土地。从广义上来说，一切与房地产有关的税收都属于房地产税，包括在房地产的开发、建设、流转环节与持有环节征收的各种税。而我国目前要推进的房地产税，是对房地产的持有环节所要征收的一种税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税，不包括开发、建设、流转环节已经征收的“房地产交易税”。
1951年8月8日，国务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，统称为城市房地产税。在当时城市土地可以归私人所有，不同于今天的征收概念。
1973年，中国简化税制，把对国有企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，对房地产管理部门和个人房屋，以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留税种。
1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收，对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。
1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始实行，适用于国内单位和个人。征收对象是以房屋形态表现的财产，由房屋所有权人缴纳，但因为规定“个人所有的非营业性房产”不必缴纳房地产税，绝大多数房屋实际上并不在征收范围内。
1994年，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，停止了住房实物分配，商品房制度逐步确立，但房产税的征收方法仍然沿用1986年暂行条例的规定。同年中国实行“分税制”改革，将大部分税收回归中央，再通过转移支付方式划分到地方使用，实现国家财力向上集中。分税制导致基层政府财力不足，为谋求财政收支平衡，地方各级政府利用划分给基层政府的土地出让金及房地产业、建筑业的营业税，不断收取更多的土地出让金和房地产交易税来弥补财政资金的不足，“土地财政”应运而生。
2004年9月，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于北京等6个地区开展房地产模拟评税试点工作的批复》。文件中的“房地产税”，当时被媒体报道称为“物业税”，就是今天我们所说的“房地产税”。因缺乏相应的法律基础、配套制度和利益博弈等因素，“物业税”空转至今，并未开始征收。
2008年12月31日国务院发布第546号令，自2009年1月1日起废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。在全国范围内实行内外统一的房产税。
2011年3月，十一届全国人大四次会议批准通过的第十二个五年规划纲要明确提出了要“研究推进房地产税改革”，自此不再使用物业税的提法和概念。
2013年11月，党的十八届三中全会明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，首次定下了房地产税先立法、后改革的总体思路。彼时，社会各界对房地产税法的研究、讨论和争辩持续了很长时间，减缓了房地产税立法的速度。2014年政府工作报告中尚还提到“做好房地产税立法相关工作”，但在2015年、2016年和2017年的政府工作报告中均没有再提及房地产税立法。
2018年3月，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，“2018年将深化财税体制改革。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，我国房地产税立法的各方面条件日趋成熟。
二、房地产税征收的趋势
房地产税法的落地出台关乎民生福祉，公众对其赋予了太多的期待，而各方面配套制度的完善对于其实施至关重要。我们认为，房地产税立法是必然，但房地产税开征仍然面临着诸多困境。具体如下：
第一，科学完善的房产价值评估系统尚未建立。
房地产税的评估机构、评估流程、评估方法和争议处理等都需要详细的规章制度加以明确。与此同时，我国的不动产统一登记制度尚未完善，房管部门未来如何与税务机关协调进行税源管理等问题有待解决。
第二，房地产税属于地方税，房地产税的征税范围、税率等标准的确定是一项极为复杂的工作。
房地产税的收入归属于地方政府，地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共基础设施建设等支出。我国各地区经济发展水平不同，房屋产权状况复杂，既要发挥房地产税法调节收入差距的作用，又要制定出一个公平合理、普遍适用的标准，需要一个漫长、复杂的论证过程。
第三，我国目前房地产税的税收征管模式尚未建立。
房地产税是一种主要面向个人征收的直接税，而长期以来我国税务系统主要是面向企业征收增值税、消费税等间接税，即使是个人所得税，也是通过单位代扣代缴的形式加以征收。税务系统缺乏面向如此庞大规模个人征税的经验。房地产税的税基确定比较复杂，需要建立完备的税收征管模式，而目前我国征管法也在修改之中，房地产税如何申报、缴纳、催收、处罚、执行，这一系列程序性问题未能明确前，则不具备房地产税的征收条件。
第四，房地产税的开征需合并整合相关的税种，使房地产税制度更合理、更公平。
目前的房地产税收体系存在房地产开发和交易环节的税种多、税负重，而保有环节的税种少、税负轻，甚至零税负。这样的税种设置助长了房地产的闲置、浪费和隐形交易，鼓励了炒房的投机行为，通过房地产税立法，并辅以相应的税制改革，取消或合并部分税种，降低开发、交易环节的税负后，房地产税才能出台。
三、房地产税征收的结果及应对措施
房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施，并被当成房地产长效机制的组成部分。那么，房地产税真的能让房价降下来吗？让我们先来看看历史经验。
2011年，重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去，两地的房价上涨态势丝毫未受房产税的影响。
再以早就开征房地产税的美国为例，美国的房产税税率从1%到3.3%不等，而且征收实现全面覆盖，无论是新购房产还是存量住宅，都在征收之列。即便是如此完善的房地产税体系，同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨，后来压住这一暴涨势头的，不是房地产税，而是次贷危机。[6]
从根本上来讲，决定房价的因素很多，货币、信贷、土地、人口、供求关系以及房地产政策等。因此，房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。从全球范围内来讲，任何一个发达城市，比如纽约、香港、首尔等，都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的情况，也就是说征收房地产税对抑制房价的上涨没有多大的成效。
我国推进房地产税的征收，也并非是为了降低房价。但是房地产税一旦征收，对于手中有多套房、负债率非常高的炒房者或者加杠杆、超承受能力买多套房的家庭，将会造成巨大经济压力。
中国缺少能带来稳定、持续、不错的回报率的投资品。很多人在无奈之下选择了房地产。但从资产配置安全性和合理性角度来说，对于高净值家庭未来的家庭资产配置，投资性房地产加上自住性房地产，最高不要超过50%。高净值家庭的投资组合，应涵盖不同风险级别、不同收益水平、不同市场和不同流动的投资标的，分散风险，组合投资，降低房地产税征收对财富造成的缩水冲击，才能在房地产税的征收浪潮中对财富的影响降到最小。