小结
本章回顾了1949年以前的上海房地产市场和城市基层社会组织，通过与公房制度和居委会制度的比较，揭示出工人新村作为一种经济制度（公房体系）、一种基层组织（居民委员会）对于上海城市改造和确立“工人―单位―国家”三者关系所起到的关键作用。工人新村不仅是一种居住类型，一种空间实践，它还可以理解为一种生产制度、治理手段和生活方式。新村研究既要考察住房建造数量和质量的变化，更要深入到制度层面，分析新村的产生（投资、建造、分配、管理）和新村生活的组织（居委会制度）如何参与上海社会主义改造与建设的进程。历史经验告诉我们：即便在剧烈的社会变革期，新旧两种制度往往是断裂与延续并存。
【注释】
[1]租界华人从1853年的500人，增加到1860年的20 000人，1862年又达到50 000人。（《上海房地产志》编纂委员会，1999：121）
[2]909—1919年间公共租界每年平均建房4000多幢，1919—1933年平均每年建房6000多幢；地价也快速上涨，如1881年法租界地价是500元/亩，1930年升到1500元/亩。租界的繁荣也带动了周边华界（尤其是与租界毗邻的华界）地价的上升——短短10年，南市与闸北两区地价就是原来的4倍。（《上海房地产志》编纂委员会，1999：121）
[3]1914年租界内挂外商名义、实由华商开发的土地产业占37%，1930年则超过50%。（《上海房地产志》编纂委员会，1999：121-123）
[4]周浩泉，1990：55-59
[5]《上海房地产志》编纂委员会，1999：195-197
[6]《上海房地产志》编纂委员会，1999：198
[7]收购先由业主报价，再由同行业评估，最后由政府确定价格。刚解放的上海，资本家们作为剥削者和旧政权的合作者，一直担心新政府对他们进行镇压，1951—1952年间明显针对他们的“三反五反”运动更是让资本家心有余悸。为了与新政府建立良好关系，不少资本家宁愿将企业低价出卖来换取新政府保护他们的承诺。
[8]但实际上，国家从1960年代开始一直处于经济困难时期，这部分租金最终也没有真正用于修缮房屋。
[9]这些被非法占用的私人房屋直到1990年代初才逐步还给原业主。
[10]出于对社会主义的不同理解和国家利益的冲突，从1950年代末的交恶到1980年代，中苏两国的关系一直相当紧张。（沈志华，2007：29-42）
[11]这一时期上海的企业利润和地方财政（税收）收入全部上缴中央，支出则靠中央的财政拨款。这种高度集中的计划经济制度一直持续到1988年。据统计，1949—1990年，上海市地方财政收入总计为3911.79亿元，其中上缴中央支出3283.66亿元，占83.94%，地方分成628.13亿元，占16.06%。而这一比例在1980年以前更低，这是上海企业和地方政府在1990年代以前难以开展住房计划的重要原因。（Henriot et al.，1996：35）
[12]《上海住宅建设志》编纂委员会，1998：312
[13]《上海住宅建设志》编纂委员会，1998：312
[14]985年上海引进了中央和外省市大量的施工队，重新回到招投标方式。
[15]“六统一”指住宅建设中统一计划、统一投资、统一规划、统一施工、统一分配、统一管理。
[16]西方国家私有产权的概念在清末中国的法律文本中已有所体现。20世纪初的国民党政府也希望通过学习西方的法律制度来加速国家现代化，并在1930年颁布了《民法法典》，承认私有产权，并对不动产产权作了“所有权、使用权和居住权”的区分。然而，由于战争和政局不稳，这一法典并没有真正实施并产生影响。
[17]Wakeman，2002
[18]这里沿用1951年上海市民政局时任局长曹漫之的观点，即1949年前上海里弄存在“三位一体”的治理空间。（郭圣莉，2006：43）
[19]“保”和“甲”都是将居民进行分组的单位，10户为甲，10甲为保。保甲制度起源于周朝，是传统中国组织城市和乡村居民，维持地方秩序，传达政令的一种基层社会组织制度，通过将居民分组来实行“共同责任共同担保”。虽然各朝代的组织形式有所不同，但其功能主要有四种：税赋、兵役、警卫和户政。
[20]郭圣莉，2006：27-36
[21]冉绵惠，2005
[22]张济顺，1996：44-45
[23]汪伪政府规定，保长必须由该地区的警察分局局长任命。到1945年，国民党政府规定，保甲长都必须是“本党忠实党员”。1947年公布《上海市区保甲组织暂行办法》，重新划分保甲，规定10～30户为甲，10～30甲为保，全市30区下设1193保办公室，28 552甲。（《上海民政志》编纂委员会，2000：39）
[24]张济顺，1993：50
[25]1921年发生大规模的房屋加租风潮，部分里弄和街区出现房客联合会等房客团体，进而联合成立上海房客联合总会。（朱英等，2010：90-100）
[26]据市政府社会局1949年1月的统计，除宗教、慈善团体外，上海有各类社会团体1336个，这还不算未经注册的居民组织。例如，1950年在面积不到1平方公里的老闸区（于1956年归入黄浦区）就有居民组织25个，它们大多没有得到政府许可。（《上海民政志》编纂委员会，2000）
[27]0世纪20—30年代，上海市民中有60万人参加了帮会，占当时上海人口的25%。上海纱厂男工的70%～80%，人力车夫的90%，码头工人的70%～80%都参与地方帮会。（熊月之，1999：238-242）
[28]张仲礼，1990：841-871
[29]上海市长陈毅说，“保甲这一套东西，是日本人和国民党费了很多心思才搞起来的。我们进城以后，要好好接收，不能使户口簿，资料，档案有所损失，对保甲制度，我们既不承认，也不要立即取消。”（郭圣莉，2006：29-30）
[30]近10 000人被公开审判，1800多人被枪毙。1951年4月的一个晚上就拘押了8000多人。（杨奎松，2004：1-20）
[31]郭圣莉，2006：66
[32]954年上海《市委关于里弄整顿工作的指示》称，“尽管历次运动对里弄组织进行了改造，然而目前仍有163 000多摊贩、150 000失业者和20万在未经登记娱乐场所（饭馆、澡堂、茶楼、舞厅等）的打工者，总计60多万人。这些人当中还隐藏着反革命分子、危害治安分子，甚至还有躲避土改的逃亡地主。居委会内部，也有不少干部背景不纯，至今未能确保工人阶级的领导地位。”（上海档案馆档案，B168-1-30）
[33]例如上海第一个工人新村——曹杨一村的居民主要来自纺织、机器、烟草三个厂，二村、三村居民来自两家纺织厂，七村1083户则是人民印刷厂职工。新村成立之初，几乎每个单位都成立了各自的家属委员会，到1954年后家属委员会才合并成统一的居民委员会。（曹杨一村居委会2010年档案材料）
[34]典型的例子是1962年至1970年代中期的知青上山下乡运动。为了动员这些新村青年到边疆“再教育”，居委会干部要挨家挨户进行动员。对于不服从动员的家庭，居委会最有力的措施就是联合居民所在单位，通过单位施加压力来完成动员任务。
[35]郭圣莉，2006：97
[36]仅在普陀区，各新村居民办幼儿园1044个，民办小学125个，中学127，文化站188个，图书室187个，运动协会156个，医疗组织190个。食堂95个，托儿所131个，其他各类缝纫组、洗衣组、加工组。（上海市档案馆档案，A20-1-81-7）
[37]上海市档案馆档案，A20-1-81-7