公平补偿标准在房屋征收补偿案件中的应用

58 公平补偿标准在房屋征收补偿案件中的应用

——姜爱某不服北京市西城区人民政府征收补偿决定案

北京市第四中级人民法院

行政判决书

（2015）四中行初字第304号^[57]

原告姜爱某，住北京市西城区。

委托代理人郭广平，北京市华泰律师事务所律师。

委托代理人郭春平，北京市盈科律师事务所律师。

被告北京市西城区人民政府，住所地北京市西城区。

法定代表人王少峰，区长。

委托代理人申玉柱，北京市西城区房屋管理局干部。

委托代理人高洁馨，北京市西城区人民政府干部。

第三人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行，住所地北京市西城区。

法定代表人谢一平，行长。

委托代理人李嘉，住北京市西城区。

委托代理人窦海昆，住北京市西城区。

原告姜爱某不服被告北京市西城区人民政府（以下简称西城区政府）作出的西政房征补字（2014）第115号《北京市西城区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉征补决定），向本院提起行政诉讼。本院于2015年4月21日受理后，于2015年4月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法通知中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年5月18日、7月16日公开开庭审理了本案。原告委托代理人郭广平、郭春平，被告委托代理人申玉柱、高洁馨，第三人委托代理人李嘉、窦海昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告于2014年11月21日作出被诉征补决定，主要内容为：西城区政府因百万庄北里居民住房改善项目建设需要房屋征收，该项目立项主体是北京天恒房地产股份有限公司。西城区政府于2014年1月17日作出了《北京市西城区人民政府房屋征收决定》（西政房征字〔2014〕第1号），并在征收范围内进行了公告。房屋征收范围如下：北至车公庄大街，南至百万庄南街，东至百万庄居住区，西至三里河路，具体门牌号为百万庄南里1—9号楼、甲9号、南里地科院西平房6号、南里2号楼平房1—4号、南里4号楼南侧住总宿舍平房、黄瓜园平房1、2号；三里河路36号楼、三里河路甲36号楼；百万庄北里1—13号楼、甲9号、甲10号；车公庄大街18号、20号楼，签约日期为2014年1月17日至2014年2月16日。第三人姜爱某在征收范围内北京市西城区三里河路×号×单元×号承租被征收人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行自管成套公房2居，建筑面积52.16平方米。现场户籍情况：1户2人，即户主姜爱某、之夫王某。经北京宝孚房地产评估事务所有限公司评估，该处房屋市场评估价款为人民币2261542元，其中重置成新评估价款为41363元，评估报告已送达。被征收人及第三人在房屋征收决定确定的签约期限内并未达成补偿协议，西城区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条，并参照《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）之规定，决定：一、给付被征收人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行房屋重置成新价款41363元。二、第三人姜爱某可以选择货币补偿或者房屋安置。1.选择房屋安置，自补偿决定书送达之日起六十日内提出书面申请，按照《百万庄北里居民住房改善项目房屋征收补偿方案》回购三居室一套，同时领取其他各项补助费用。逾期未提出申请，予以货币补偿。2.选择货币补偿的，给付第三人姜爱某被征收房屋扣除重置成新价款后的补偿价值2220179元，其他各项补助费按照《百万庄北里居民住房改善项目房屋征收补偿方案》确定。征收补偿费用专户存储、专款专用。三、被征收人中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行及第三人姜爱某一家自本决定书送达之日起十五日内完成搬迁，将北京市西城区三里河路×号楼×单元×号房屋腾空，交西城区政府拆除，未经登记的建筑一并拆除。第三人姜爱某一家应搬至房山区阎村镇百合路×号院×楼×单元×号两居室一套内临时周转。

被告在法定期限内向本院提交如下证据：

1.北京市西城区发展和改革委员会关于百万庄北里居民住房改善项目核准的批复；2.北京市规划委员会西城分局关于百万庄北里居民住房改善项目规划意见的函；3.关于北京天恒房地产股份有限公司西城区百万庄北里居民住房改善建设项目用地的预审意见；4.西政房征字〔2014〕第1号《北京市西城区人民政府房屋征收决定》及公示；5.百万庄北里居民住房改善项目房屋征收补偿方案，证据1—5证明征收决定和补偿的合法性；6.北京市西城区关于百万庄北里居民住房改善旧城改建房屋征收项目公开选择房地产评估机构的报名通知及公示；7.关于百万庄北里居民住房改善旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构相关事宜的通知及公示；8.关于百万庄北里居民住房改善工程旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构协商结果及投票相关事宜的通知及公示；9.关于百万庄北里居民住房改善工程旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构投票结果及摇号相关事宜的通知及公示；10.关于百万庄北里居民住房改善项目公开选定房地产价格评估机构结果的公告及公示；11.北京宝孚房地产评估事务所有限公司企业法人营业执照、资质证书及房地产估价师资格证书，证据6—11证明房屋征收评估机构选定过程的合法性；12.资金证明，证明项目的征收补偿款已到位，可以用于该项目的征收补偿工作；13.西城区定向安置房调拨单（周转用房），证明定向安置房周转情况；14.住户户籍情况及情况说明；15.房屋所有权证及租赁协议；16.北京市国有土地上住宅房屋征收评估报告及送达回执，证据14—16证明被征收人事实情况；17.协商谈话记录；18.房屋征收谈话通知单、谈话笔录；19.房屋征收补偿申请书；20.征收补偿安置方案；21.被诉征补决定及送达回证；22.更正说明及送达回证；23.关于天恒乐活城项目部分房源用于西城区百万庄北里居民住房改善项目裁决房有关情况的说明，证据17—23证明被诉征补决定作出过程的合法性；24.京政复字〔2015〕258号《北京市人民政府行政复议决定书》，证明复议维持了本案被诉征补决定。

原告诉称：被诉征补决定第二项内容违法，对原告选择补偿方式进行了时间上的限制，侵害了原告合法权益；产权调换房屋价值没有确定，仅说明回购三居室一套，房屋面积、价值等均未确定，也无法结算差价，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定；被诉征补决定依据的评估报告违法，被告对涉案房屋的装修、设备及附属物评估价值的确定违法，涉案房屋评估结果严重背离市场价值。综上，请求依法撤销被诉征补决定。

原告向本院提交如下证据：1.被诉征补决定，证明本案被诉行政行为；2.京政复字〔2015〕258号《行政复议决定书》，证明被诉征补决定经复议后维持；3.人民银行百万庄分理处与原告签订的房屋置换协议，证明原告对被征收房屋具有合法使用权；4.宿舍住房证明508号，证明原告对被征收房屋具有合法使用权；5.《北京市国有土地上住宅房屋征收评估报告》，证明对原告房屋的评估情况；6.同城速递业务详情单及查询单，证明2015年4月7日签收复议决定，同年4月21日起诉符合法律规定。(https://www.daowen.com)

被告辩称，其在作出被诉征补决定过程中充分保护了被征收人及第三人合法权益，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，请求法院予以维持。

第三人对被诉征补决定无异议，未向本院提交证据材料。

经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下确认：原告提供的证据，被告提供的证据1—16、21—24具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；被告提供的证据17—20不具有合法性，本院不予采信。

经审理查明：被告于2014年1月17日作出西政房征字〔2014〕第1号《北京市西城区人民政府房屋征收决定》，决定对东至百万庄居住区，西至三里河路，南至百万庄南街，北至车公庄大街范围内的房屋及其附属物实施征收，该决定在征收范围内进行了公告。

西城区政府房屋征收办公室于2013年10月16日发布《北京市西城区关于百万庄北里居民住房改善旧城改建房屋征收项目公开选择房地产评估机构的报名通知》。2013年10月22日，西城区政府房屋征收办公室发布《关于百万庄北里居民住房改善旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构相关事宜的通知》。由于未能通过协商方式选定评估机构，2013年10月25日，西城区政府房屋征收办公室发布《关于百万庄北里居民住房改善工程旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构协商结果及投票相关事宜的通知》，决定通过投票方式选定评估机构。由于未能通过投票方式选定评估机构，2013年10月28日，西城区政府房屋征收办公室发布《关于百万庄北里居民住房改善工程旧城改建房屋征收项目公开选定房地产价格评估机构投票结果及摇号相关事宜的通知》，通知被征收人代表参加公开摇号选定评估机构。2013年10月30日，西城区政府房屋征收办公室发布《关于百万庄北里居民住房改善项目公开选定房地产价格评估机构结果的公告》，公告通过公开摇号的方式，确定由北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司、北京宝孚房地产评估事务所有限公司、北京华信房地产评估有限公司承担涉案项目评估工作。对涉案房屋进行评估的北京宝孚房地产评估事务所有限公司具有《中华人民共和国房地产价格评估机构资质证书》，资质等级为一级。

坐落于北京市西城区三里河路×号楼×单元×号房屋，所有权人为中国工商银行股份有限公司北京南礼士路支行，建筑面积52.16平方米，该房屋位于征收范围内，原告系该房屋承租人。2014年1月18日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司对被征收房屋作出北京宝孚〔2013〕估（征）字第003号-02-040《北京市国有土地上住宅房屋征收评估报告》（以下简称《评估报告》），并于2014年3月17日向原告送达。2014年11月21日，被告作出被诉征补决定并于2014年12月15日向原告留置送达。2015年3月24日，被告针对被诉征补决定作出更正说明，并于同年3月29日向原告留置送达。原告不服，向北京市人民政府申请行政复议，北京市人民政府于2015年3月31日作出京政复字〔2015〕258号《行政复议决定书》，维持了本案被诉征补决定。

本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。据此，被告具有作出被诉征补决定的法定职权。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机决定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。据此，北京市人民政府制定了《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》，该意见第五条规定，房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托房屋征收实施单位或属地街道办事处（乡镇人民政府）组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。北京市住房和城乡建设委员会依据上述规定制定了更为详细的《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》，作为本市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定工作的适用依据。本案中，通过公开摇号方式选定了评估机构，选定结果亦在征收范围内公布，房屋征收房地产价格评估机构选定程序符合上述规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，原告收到评估报告后，于法定期限内并未向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收房屋评估报告系具有房地产价格评估资质的评估机构出具并有专业估价师签字，评估时点与房屋征收决定公告之日一致，评估过程并不违反相关规定。该评估报告可以作为被诉征补决定的依据。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。该条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》第七条规定，公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。该通知第二十八条规定，补偿决定应当包括征收人、被征收人或者公房承租人的基本情况、房屋征收补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换或者定向安置房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限及行政复议、行政诉讼权利等内容。本案中，因作为公房承租人的原告未能按照房改政策购买所承租的公房，且与作为被征收房屋产权人的本案第三人未协商一致，被告在被征收人、承租人、房屋征收部门达不成补偿协议的情况下，作出被诉征补决定，对被征收人按照房屋重置成新价款进行补偿，对原告按照房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行货币补偿，并明确了各项补助费按征收补偿方案确定，同时给予原告根据征收补偿方案选择房屋安置的权利，并提供临时周转用房。被诉征补决定的内容与作出程序并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定。

本案中，北京市房屋登记表记载显示，原告承租房屋用途为办公用房，被告根据原告承租房屋实际用于居住的事实，按照征补方案规定的住宅类型成套房屋标准确定原告回迁安置房屋的选择区间，保障了原告房屋安置的合法权益，本院不持异议。因用于回迁安置的住房尚未建成，且征补方案提供了按“先签先选”原则签约选房的区间，故被诉征补决定将房屋安置的具体内容指向征补方案中与被征收房屋建筑面积区间相对应的回迁房屋选房面积区间，并无不当。原告要求按照非成套房屋回迁安置选房标准予以安置，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，本案被诉征补决定认定事实清楚，适用法规正确，符合法定程序。原告请求判令撤销被诉征补决定的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

驳回原告姜爱某请求撤销被告北京市西城区人民政府所作西政房征补字（2014）第115号《北京市西城区人民政府房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告姜爱某负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于北京市高级人民法院。

审　判　长　　霍振宇

审　判　员　　武　楠

审　判　员　　贾　毅

二〇一五年七月十七日

法官　助理　　戴　蕾

书　记　员　　张媛媛