公房承租变更案件中“在外无住房”时限的认定

60 公房承租变更案件中“在外无住房”时限的认定

——周美某不服北京市东城区人民政府作出的公房行政答复案

北京市第四中级人民法院

行政判决书

（2017）京04行初354号^[59]

原告周美某，住北京市东城区。

委托代理人钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。

被告北京市东城区人民政府，住所地北京市东城区。

法定代表人李先忠，区长。

委托代理人李磊，北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心工作人员。

委托代理人田雨，北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心管理所长。

第三人段其某，住北京市东城区。

委托代理人单正宏，北京市邦盛律师事务所律师。

原告周美某（以下简称原告）因不服被告北京市东城区人民政府（以下简称被告）下属的北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心（以下简称东四分中心）作出的公房行政答复，向本院提起行政诉讼。本院于2017年3月21日立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人钟细彬，被告的委托代理人李磊、田雨，第三人段其某（以下简称段其某）及其委托代理人单正宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告于2017年3月9日作出《关于周美某申请变更承租人的答复》（以下简称被诉答复），针对原告提出申请将北京市东城区东四铁营南巷×号×1、×2号北房变更承租人申请，作出如下答复：经我单位工作人员调查核实，与原承租人同一户籍共有两人，原承租人之妻周美某，原承租人之子段其某，您与段其某先后分别向我分中心提出更名申请，并分别提供院内相邻住户证人证言都证明各自在原承租人段世某去世之前与原承租人共同居住两年以上，经我单位工作人员下户核实，院内相邻住户均表示证明材料内所写内容为真实意思表示，且双方无房证明也显示双方他处均无其他住房。因家庭成员之间存在异议，不符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条“其他家庭成员无异议的，可以办理更名手续”之规定，故不能为您办理变更承租人的手续，待双方达成意见共识之后再行办理。

原告诉称：原告与段士某于1988年结婚，段士某（曾用名段世某）与东四分中心签订《公有住宅租赁合同》，约定由段士某作为北京市东城区铁营南巷×号房屋的承租人。夫妻俩的户口落到该房处，一直居住至今。2015年8月11日，段士某去世，原告作为其唯一的共同居住人，又无其他住所，所以在2015年12月多次向被告申请变更北京市东城区铁营南巷×号房屋承租人为原告，但是被告以原告的继子段其某不同意变更为理由不予批准。但是经调查得知，段其某在朝阳区有私房2套，且其未在涉诉公房处长期居住。综上，被告的答复严重损害了原告的合法权益。故请求法院依法撤销东四分中心于2017年3月9日作出的被诉答复，判令被告重新作出答复。

原告在法定期限内提交如下证据：

1.录音，用以证明在2015年12月21日，原告在被告处当场申请变更承租人，被告不同意。

2.邮寄回执单及接收情况，用以证明原告撤诉后，在2016年2月4日申请变更申请人。

3.离婚证、离婚协议、房本，用以证明被告在接收原告口头和书面申请后，找到段其某，问其意见，其不同意变更承租人，并在2016年3月1日假离婚，将夫妻共有财产都转移到妻子李俊某名下，而被告在明知道段其某有其他住房的情形下，依旧不同意变更承租人。

4.证人证言，用以证明被告调查了4个邻居，证人都证明原告在涉诉房屋居住几十年。

5.东四街道社区保障事务所证明，用以证明原告为无社会保障人员，经济困难。

6.（2016）京04行初822号行政判决书，用以证明北京市第四中级人民法院已经撤销被告不予变更承租人的答复，并要求被告重新作出答复。

7.被诉答复、结案通知书，用以证明被告逾期重新作出答复，原告通过北京市第四中级人民法院强制执行，被告才作出答复，属违法行为。

8.东四派出所证明信，用以证明原告与段士某系夫妻关系，户口也在涉案房屋中，有权成为房屋承租人。

被告辩称：对于原告提出的更名申请，经核实，原承租人段士某之子即同一户籍共居人段其某表示不同意将涉案公房变更到其继母周美某的名下，提交了书面不同意更名情况说明，并提供了相关证据材料，周美某和段其某提交的院内证人证言显示双方均与原承租人长期居住在涉案房屋内。因段其某作为符合条件的其他家成员有异议，所以东四分中心不能为原告办理更名手续。东四分中心作出的答复适用依据正确，符合法律规定，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告在法定期限内向本院提交如下证据：

1.北京市公有住宅租赁合同，用以证明段士某承租的铁营南巷×号房屋是被告直管公房。

2.原承租人户口本，用以证明同一户籍家庭成员关系。

3.原承租人死亡证明，用以证明段士某去世的时点。

4.共居人身份证复印件，用以证明段其某身份。

5.共居人不同意变更人承租人情况说明，用以证明段其某向东四分中心提交关于周美某变更承租人的意见。

6.段其某更名申请，用以证明段其某向东四分中心申请变更涉案房屋承租权。

7.共居人长期居住证明，用以证明段其某长期在院内居住。(https://www.daowen.com)

8.段其某院内居民证人证言及东四分中心工作人员调查询问笔录，用以证明对段其某居住涉案公房时点的补充证明。

9.共居人无房证明，用以证明段其某没有享受过单位的福利分房。

10.段其某离婚证复印件，用以证明段其某已经离异。

11.段其某离婚协议，用以证明段其某在离婚的时点对其夫妻名下的财产分割情况。

12.段其某前妻房产证复印件，用以证明离婚协议中提及房产证明。

13.被诉答复，用以证明被告已经对原告的申请重新作出答复。

14.关于段其某申请变更承租人的答复，用以证明被告也对段其某的更名申请作出了答复。

第三人段其某述称，支持被告作出的被诉答复，请求法院驳回原告的诉讼请求。

段其某向本院提交如下证据：

1.北京市公有住宅租赁合同，用以证明2000年4月11日段其某的父亲与北京市东城区房屋土地管理局签订租赁合同，根据合同第七条的规定，原告的变更申请需经过段其某同意，段其某不同意变更，被告未办理变更符合法律规定和合同约定。

2.段其某的户口本，用以证明段其某的户口在东城区铁营南巷×号，与原告为同一户籍。

3.北京市隆福医院患者授权委托书，用以证明段其某父亲住院期间是由段其某办理住院、出院手续，由段其某照顾期间的生活起居。

4.证人证言，用以证明段其某自2012年一直同父亲在东城区铁营南巷×号居住，父亲去世后，同原告居住，照顾生活起居。

5.电费、电话费、水费、卫生费、租金等收据和发票，用以证明段其某的父亲去世后，一直由段其某履行租赁合同的义务，缴纳租金和各种费用，原告没有经济收入，没有履行合同的能力。

6.现场照片，用以证明段其某的父亲去世前里屋放两张床，外屋放一张床，段其某在里屋居住，照顾父亲。

庭审中，对于被告提交的证据材料，原告对证据1—4、10、13、14无异议，对证据8、11、12的真实性不予认可，对证据5、6的合法性不予认可，对证据9的关联性不予认可，对证据7的证明目的不予认可；段其某无异议；对于原告提交的证据材料，被告无异议；段其某对证据3的证明目的不予认可，其他证据无异议；对于段其某提交的证据材料，被告无异议；原告对证据6的真实性、证明目的不予认可，其他证据无异议。

经庭审质证，本院对当事人提交的证据材料作如下确认：被告提交的证据6、14与本案不具有关联性；对原告提交的证据3欲证明段其某假离婚这一情节不予认可；段其某提交的证据6不能证实其欲证明的事实。本院不予采信。被告、原告、段其某提交的其他证据，均符合证据的法定条件，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

经审理查明，北京市东城区东四铁营南巷×号院的×1、×2号（原×3、×4号）房屋，使用面积20.6平方米，系东四分中心管理的直管公房，原承租人为原告的丈夫段士某（曾用名段世某），其于2015年8月死亡。原告与段其某均与原承租人为同一户籍。原告于2016年2月3日向东四分中心邮寄了《公租房变更承租人申请表》，东四分中心于2016年5月23日作出《关于周美某申请变更承租人的答复》。原告不服，向本院提起诉讼。本院经过审理，于2016年10月14日作出撤销被告下属的东四分中心作出的《关于周美某申请变更承租人的答复》，并在判决生效之日起六十日内对原告周美某的更名申请重新作出处理的判决。判决生效后，东四分中心对原告的申请重新进行调查核实工作，其间，段其某向东四分中心提交了离婚协议、离婚证、前妻房产证复印件等证据，证实2016年3月11日段其某与其妻子离婚，段其某名下有一处房产，离婚后归其前妻所有。2017年3月9日，东四分中心依据补充调查的内容作出因作为其他家庭成员的段其某有异议，不予变更原告为承租人的答复。原告对该答复不服，向本院提起诉讼。

本院认为，根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，东城区房屋土地经营管理一中心及其各分中心接受北京市东城区人民政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。

《北京市公有住宅租赁合同》（2000年版）第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。此规定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权，故在前引规定中需征求其意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见的家庭成员。

段其某是否符合其他家庭成员的条件是本案的争议焦点。对于段其某有无住房问题，东四分中心依据其单位开出的证明和其离婚协议等证据，认定段其某没有享受过福利分房，其所有的一套房屋已经在离婚时以财产分割的方式让与女方，故其名下应属无房。本院认为，无论是申请变更的“家庭成员”还是需要征求意见的“家庭成员”，就是否享有其他住房这一条件认定的时间节点根据不同情况，至迟应为一方提出变更承租人的申请时。东四分中心在庭审中亦认可这一标准。结合本案的具体案情，原告于2016年2月3日向东四分中心提出变更承租人的申请，东四分中心收到后即启动原告是否符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定的四项条件的调查工作，段其某于2016年2月22日书写了一份不同意原告变更申请的情况说明，说明其此时已经知晓原告要变更的情况。而段其某于2016年3月11日在离婚协议中才将自己名下的房屋让与其前妻。综上，段其某在原告申请变更时名下有房，甚至其在提交有异议的情况说明时还属于享有其他住房的情况。故段其某之后对房屋的处理行为不影响认定其享有其他住房。因此，东四分中心认定段其某没有其他住房，继而结合其他三项条件认定段其某符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条的要求，应为需要征求意见的其他家庭成员，属于认定事实不清，主要证据不足，所作的被诉答复应予撤销。对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：

一、撤销被告北京市东城区人民政府下属北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心于二〇一七年三月九日对原告周美某作出的《关于周美某申请变更承租人的答复》。

二、被告北京市东城区人民政府下属北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心在本判决生效之日起六十日对原告周美某的更名申请重新作出处理。

案件受理费50元，由被告北京市东城区人民政府负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。

审　判　长　　贾　毅

审　判　员　　邢　军

人民陪审员　　李东英

二〇一七年八月二十五日

法官　助理　　胡　荣

书　记　员　　赵迎争