支付全款购买被查封的房屋但未办理变更登记的，开发商破产后，购房人的债权能否优先受偿？
阅读提示
与一般企业破产时的债权清偿相比，房地产企业破产时的债权清偿更为复杂。尤其在涉及对购房人权利保护的问题时，购房人的债权能否被认定为优先受偿的债权，成为房地产企业破产债权清偿的一大难点。本文分享的案例中，购房人购买的是被查封后的房屋，但未办理变更登记。此种情况下，开发商破产后该购房人的债权能否被认定为优先受偿的债权？
裁判要旨
在房屋被查封后购买房屋但未办理变更登记的，即使有证据证明该房屋系购房人的唯一住房，且已支付全款，购房人也不属于法律规定的消费者购房人。开发商破产后，该购房人的债权不属于优先受偿的债权。
案情简介
一、2015年2月26日，本案诉争的某商业广场3-22-1502室房屋被法院查封。
二、2015年3月12日，方某、韦某玲与华某公司签订房屋定购/缴款确认单一份，约定方某、韦某玲向华某公司购买无锡市惠山区某商业广场二期3-22-1502号住宅房屋，定购房屋总价为38万元；方某、韦某玲于当日缴纳首付款23万元，次日缴纳房屋余款15万元。但未办理房屋过户登记。
三、方某与韦某玲原系夫妻关系。双方于2017年5月31日协议离婚，离婚协议书约定，无锡市惠山区某商业广场二期3-22-1502号房屋归方某所有。
四、2016年7月6日，惠山区法院裁定华某公司重整。
五、方某向惠山区法院起诉，请求确认某商业广场3-22-1502号房屋不属于华某公司的破产财产。惠山区法院判决驳回其诉讼请求。
六、方某不服一审判决，上诉至无锡中院，法院判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点及思路
《执行异议和复议规定》第二十九条中规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条是突破一般执行的规定，对消费者购房人作出的倾斜性保护，有其严格的适用条件。必须同时满足法律规定的三个条件，才属于本条规定的消费者购房人，才会受到法律的特殊保护。其特殊保护主要体现在，即使未办理房屋变更登记，购房人对房屋的物权期待权仍可对抗债务人的一般债权人。同时，根据《优先受偿权批复》第二条的规定，消费者购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也即赋予了消费者购房人超级优先权。
但本案中，方某系在案涉房产被查封后向华某公司购买案涉房屋。虽然方某名下无其他用于居住的房屋，且已付全款，但方某在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，其在购房时未履行合理的注意义务，查看案涉房产是否被查封，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不属于该条规定的消费者购房人。因此，在华某公司破产后，方某对案涉房产不享有别除权。故两审法院均未支持方某的诉讼请求。
实务经验总结
一、《执行异议和复议规定》第二十九条对消费者购房人做出了倾斜性保护，同时根据《优先受偿权批复》中的规定，更是赋予了消费者购房人优先于建设工程价款的超级优先权。该类规定属于例外规定，法院在审理时相对比较慎重，会严格审查购房人是否同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个条件。只要有一个条件未满足，购房人就无法受到法律规定的倾斜性保护。
二、购房人在购房之前，应尽到合理的注意义务，审查购买的房屋权属是否明确，是否被查封，是否存在抵押。如因购房人自身未审查房屋存在的瑕疵，由此导致的后果由购房人自行承担。例如，如房屋存在查封的情况仍购买该房屋，则在开放商进入破产后，即使购房人已支付全款，购房人的债权也不会被认定为优先受偿的债权。
三、开发商破产后，破产管理人有权选择继续履行与购房人的房屋买卖合同，向购房人交付房屋，也可选择解除合同，由购房人向管理人申报债权。如购房人满足《执行异议和复议规定》第二十七条规定的条件，则属于消费者购房人，其向管理人申报的债权为有优先权的债权，应全额清偿。如购房人不满足法律规定的消费者购房人的条件，则其申报的债权人为普通债权，只能按照破产清偿率得到一定比例的清偿。
相关法律规定
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。(https://www.daowen.com)
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《中华人民法共和国民法典》（2021年1月1日生效）
第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
《中华人民法共和国物权法》（2021年1月1日废止）
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2020年12月29日废止）
第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
案件来源
方某与无锡华某房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书【无锡市中级人民法院（2019）苏02民终2759号】
本案链接
本案一审法院认为：
虽然方某、韦某玲与华某公司仅签订了房屋定购/缴款确认单，但方某、韦某玲已履行了全部付款义务，华某公司接收全款，该合同本约成立，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。方某与韦某玲于2017年5月31日协议离婚，离婚协议书约定：无锡市惠山区某商业广场二期3-22-1502号房屋归方某所有，故方某作为本案原告主体适格。双方当事人对某商业广场3-22-1502号房屋是否属于破产财产存在争议。因该房屋未办理不动产登记至方某名下，方某尚不享有该房产物权。本案中虽然方某名下无其他用于居住的房屋，已付全款，但方某在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不属于该条规定的消费者购房人，因此，方某因购买该房屋对华某公司享有的债权不属于《优先受偿权批复》第二条规定的优先于该商品房工程价款优先受偿权的债权，该房屋亦不属于用于优先受偿的别除财产，故该惠山区某商业广场二期3-22-1502号房屋属于华某公司破产财产，方某请求确认某商业广场3-22-1502号房屋不属于破产财产的诉讼请求于法无据，不予支持。
本案二审法院认为：
方某的一审诉讼请求系确认诉争房屋不属于破产财产。诉争房屋仍登记在华某公司名下，该房屋上也未登记有方某的物权或准物权，故该房屋仍属于破产财产，不属于方某的别除财产。另外，方某称其无能力去核实该房屋是否处于被查封状态，但《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”，因此，方某可以及时向不动产登记机构要求查询该房屋是否存在查封，方某称其没有渠道得知该房屋是否被查封，与我国物权法不符，本院不予采信。