出租人被受理破产后，对于未到期的房屋租赁合同，管理人未在2个月期间内发出解除通知，是否默认解除...
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出租人被受理破产申请后，其与承租人协议约定的不动产租赁期限尚未届满，管理人若未在2个月内发出解除通知，租赁合同是否默认解除？承租人能否主张优先购买权？若承租人未迁出房屋，为减少财产损失，管理人能否继续收取费用？本文将通过一起最高人民法院提审的案件，向大家作简要介绍。
裁判要旨
对于《租赁办公楼协议》，存在法律规定的“未通知”“未答复”“未催告”的情形，管理人在破产申请受理后继续收取租金的行为，属于以实际行为继续履行该租赁合同。对于持续履行中的房屋租赁合同，即使管理人未明确通知对方继续履行合同，也不得推定默认解除。
案情简介
一、1998年11月11日，电视机厂与冀某商贸签订《租赁办公楼协议》，协议约定：电视机厂将案涉办公楼租给冀某商贸，租期为15年，自1999年1月起至2013年12月31日止。2000年8月30日，电视机厂同意冀某商贸对租赁房屋享有转租权。协议签订后，双方均按协议履行了约定的义务。
二、电视机厂2005年12月16日被法院受理破产申请后，一直由电视机场收取租赁费用，后变更为由管理人收取。直到2009年7月31日，管理人向冀某商贸发出《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》。
三、2009年8月17日，冀某商贸向石家庄中院提起诉讼，请求确认电视机厂管理人向冀某商贸发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》无效。石家庄中院认定租赁合同早已默认解除，判决驳回冀某商贸的诉讼请求。
四、冀某商贸向河北高院提起上诉，河北高院认为电视机厂将出租房产交与冀某商贸即履行完毕租赁合同之义务，电视机厂及其管理人收取房屋租金及水电费的行为对于承租方冀某商贸是行使权利而不是履行义务，本案中的租赁合同不发生该法规定的解除条件。据此，判决电视机厂管理人向冀某商贸发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》无效。
五、电视机厂不服河北省高级人民法院上述民事判决，向最高院申请再审。最高院认为：一方面，《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而电视机厂和冀某商贸均未履行完毕的合同；另一方面，电视机厂在破产申请受理后继续收取冀某商贸租金的行为表明，电视机厂和冀某商贸一直在以实际行为继续履行双方的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，于2012年10月25日判决河北高院虽适用法律错误，但裁决结果正确，予以维持。
裁判要点及思路
对于不动产租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。故本案中，《租赁办公楼协议》于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕，属于《企业破产法》第二十八条规定的管理人有权解除的待履行合同。
另外《企业破产法》第十八条规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。本案中，自2005年12月16日电视机厂进入破产程序后，电视机厂，仍继续收取冀某商贸租金，电视机厂一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，应属无效。(https://www.daowen.com)
实务经验总结
对于破产申请受理前成立并生效的不动产租赁合同，管理人依据《企业破产法》第十八条行使法定解除权的，应当及时以书面方式或者口头方式通知承租人租赁合同解除，并告知承租人限期搬离时间。
对于承租人来讲，承租人应当在获知出租人破产的第一时间书面询问出租人的破产管理人是否继续履行不动产租赁合同，若管理人书面回复解除租赁合同的，承租人有权要求管理人补偿因合同解除造成的财产损失。若承租人愿意继续承租该房屋，应当及时向管理人说明原因。若管理人同意继续履行的，在拍卖时向竞拍人作出说明，适用买卖不破租赁原则。
相关法律规定
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；……
案件来源
石家庄宝某集团电视机厂与石家庄市冀某商贸有限公司租赁合同纠纷再审案【最高人民法院（2012）民提字第73号】
本案链接
以下为该案在法庭审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：电视机厂与冀某商贸签订的《租赁办公楼协议》作为房屋租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。本案电视机厂与冀某商贸之间的《租赁办公楼协议》签订于1998年11月11日，租期为15年，自1999年1月起至2013年12月31日止，电视机厂的破产申请受理于2005年12月16日，故《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。二审判决关于电视机厂将房屋交付承租方即履行完毕合同义务，该协议不属于双方均未履行完毕的合同而应适用《合同法》的认定不当。
无论是《企业破产法》第十八条，还是最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条，都是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下，如果管理人未明确通知对方继续履行合同，即推定解除合同。本案中，冀某商贸自1999年起按约定向电视机厂支付租金直至2009年7月，2005年12月电视机厂进入破产程序后，租金先由监管组收取后改为管理人收取。但无论是由监管组收取租金还是由管理人收取租金，其都是在代表电视机厂收取，所获利益归为电视机厂财产。电视机厂在破产申请受理后继续收取冀某商贸租金的行为表明，电视机厂和冀某商贸一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，电视机厂管理人依据《企业破产法》向冀某商贸发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》应为无效。
延伸阅读
裁判规则一：管理人发出解除租赁合同通知后，因承租人继续占有房屋，管理人继续收款的，不得推定管理人愿意继续履行案涉租赁合同。
案例一：某铸造厂破产管理人与昆明小某水泥制品有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书【云南省高级人民法院（2016）云民终445号】认为：至于水泥制品公司认为铸造厂破产管理人在发出解除通知后仍收取租金表明愿意继续履行租赁协议的问题。本院认为，本案已查明铸造厂破产管理人至迟于2008年1月24日即向水泥制品公司发出解除通知，但水泥制品公司并未退场，至今仍占有租赁物，且铸造厂破产管理人在收款收据上载明的款项性质是“暂收款”，因此，在铸造厂破产管理人未明示愿意继续履行合同且客观上水泥制品公司长期占有租赁物的情况下，仅依据铸造厂破产管理人收款的行为推定其愿意继续履行合同显然缺乏事实依据，对水泥制品公司的该项观点及提出的相应异议，本院不予支持。
裁判规则二：管理人发出解除租赁合同通知后继续收取租金，但是承租人缴纳租金一段时间后未再缴纳，则承租人只缴纳水电费的行为不能作为认定合同继续履行的证据。
案例二：张家口市宣化宏某金属结构有限公司、张家口市某塑料包装制品厂租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【河北省高级人民法院（2018）冀民申4082号】认为：本院经审查认为，根据《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中2010年4月20日签订的租赁协议约定租赁期限截至2020年4月30日，2012年3月29日被申请人被人民法院宣告破产，被申请人的破产管理有权解除尚未履行完毕的租赁协议，并通知到了再审申请人。再审申请人2014年后未再缴纳租金，缴纳水电费系其自身经营所需，不能作为认定合同继续履行的证据。再审申请人主张租赁物所有权变动不影响租赁合同效力，与本案被申请人破产的事实不符，另认为应对破产管理人解除合同的权利进行限定亦缺乏理据，其主张均不能成立。综上，张家口市宣化宏某金属结构有限公司的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条规定的情形。
裁判规则三：管理人在解除不动产租赁合同后继续占有承租人预付租金属于不当得利，依法属于共益债务，承租人可以要求随时清偿。
案例三：湖南阿某贸易有限公司与杨某广房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【湖南省高级人民法院（2016）湘民终412号】认为：本案中，阿某公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨某广之间签订的租赁合同。虽然根据企业破产法第五十三条规定，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条规定，“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务”。阿某公司在合同解除后继续占有杨某广预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，本案租赁合同解除后，阿某公司对杨某广的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨某广享有从阿某公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
裁判规则四：管理人要求租赁合同履行至人民法院裁定破产程序终结之日解除，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中，管理人应当注意保护承租人的优先购买权。
案例四：再审申请人贵州大某风机实业有限公司与被申请人某鼓风机总厂破产清算组、贵州春某拍卖有限责任公司、贵州金某秀实业有限公司承租人优先购买权纠纷申请再审民事裁定书【最高人民法院（2013）民申字第278号】认为，进入破产程序后，鼓风机厂破产管理人鼓风机厂清算组向大某风机公司发出的《关于解除租赁合同的通知》，并没有立即解除合同，而是明确与大某风机公司的《租赁合同》履行至贵阳市中级人民法院裁定破产程序终结之日即解除。所以，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中，《土地租赁、资产购买合同》仍对双方具有约束力。在三次流拍后，春某拍卖公司于2008年6月23日发布第一次变卖公告。大某风机公司认为鼓风机厂清算组没有通知变卖事宜，忽视了其作为承租方所享有的优先购买权，提出书面异议。贵阳市中级人民法院据此发出通知，要求鼓风机厂清算组重新组织变卖，并明确在重新变卖过程中，应注意保护鼓风机厂房屋承租人的优先购买权。2008年11月8日，春某拍卖公司发布鼓风机厂破产财产第二次变卖公告。鼓风机厂清算组向大某风机公司发出书面通知，告知其变卖事宜。大某风机公司向春某拍卖公司、鼓风机厂清算组和贵阳市中级人民法院发出《关于土地变卖的报名函》，正式报名参加鼓风机厂破产财产的第二次变卖，但提出不能按春某拍卖公司规定的程序办理。2008年11月21日，春某拍卖公司发布鼓风机厂破产财产第三次变卖公告，大某风机公司明知本次变卖，但仍没有报名参加变卖，亦未缴纳相应保证金。依照相关法律规定，优先购买权的行使以同等条件为前提，而本案的拍卖、变卖和优先购买权的行使发生在破产程序之中，与通常情况下的租赁合同房屋所有权人转让时承租人主张优先购买权明显不同。基于破产程序中行使优先购买权的特殊性，本案中，春某拍卖公司设定提交报名手续和缴纳相应保证金的变卖程序，目的在于甄别出有实力的潜在购买人，最大限度地保护破产债权人的整体利益，并无不妥之处。大某风机公司在第三次变卖程序中因没有按照要求提交报名手续和缴纳相应保证金，二审法院认定其行为应视为放弃行使优先购买权，并无不当。