胡某与黎某合同纠纷上诉案
重庆市第四中级人民法院民事判决书
（2020）渝04民终1501号
上诉人（原审被告）：胡利平，男，1957年1月8日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：周志明，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎永凡，男，1950年7月9日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
原审第三人：胡中华，男，1962年1月27日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人胡利平因与被上诉人黎永凡，原审第三人胡中华合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。于2020年11月25日对上诉人胡利平及其委托诉讼代理人周志明进行了询问调查。本案现已审理终结。
胡利平上诉请求：1.撤销（20民事判决，改判驳回黎永凡的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黎永凡承担。事实和理由：1.一审漏查部分要件事实。石柱县房地证2013字第000XXX号地块的对价不仅仅是《人民调解协议书》第4条载明的45，000元，还包括1-3条载明的对价，该房屋产权证无对应建筑物，仅有一块虚拟的土地使用权，且覆盖了其他国有土地使用权证、房屋产权证。2.一审法院认定《人民调解协议书》合法有效错误。石柱县房地证2013字第000XXX号地块系划拨地，《人民调解协议书》约定转让该地块，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应认定无效。且该协议系附终止期限的合同，因期限届满时未履行而失效。3.即使《人民调解协议书》有效，胡利平与黎永凡已于2019年9月12日协商一致解除，并非只能通过诉讼解除。4.《人民调解协议书》是双务合同，即使其合法有效未解除，胡利平有权行使同时履行抗辩权。5.《人民调解协议书》的相关内容互为前提、互为条件，是一个整体，不能分割，其已取代《房屋拆修协议》成为终局协议，《房屋拆修协议》对胡利平与黎永凡再无约束力。如果《人民调解协议书》无效或解除，只能依据《中华人民共和国合同法》第五十八条或者第九十七条条规定进行处理。
黎永凡未作答辩。
胡中华辩称，1.胡中华与胡利平因危房整治取得E栋2楼套房，已办理不动产权证，黎永凡的产权按四有原则“不应在其中分配”，其原址与胡利平的纠纷尚未得到解决，胡中华取得该套房屋产权系合法取得。2.如果黎永凡愿意把石柱县房地证2013字第000XXX号地块拿出来，作为胡中华与胡利平内部调解，胡中华愿意将（2016）石柱县不动产权第000XXXXX8号套房拿出来协助解决。但胡中华之前所作的承诺书不能作为本案裁判依据。3.胡利平与黎永凡之间的合同纠纷与胡中华无关，如胡利平与黎永凡能调解达成一致意见，胡中华同意将套房拿出来。如果不能，则一审判决的结果对胡中华来说构成侵权，本案一审判决第二项应予撤销。
黎永凡向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决胡利平将案涉的其已修好的E栋底楼6号门面间（面积为57.98平方米）交付给黎永凡，且办理不动产权证，并由胡利平承担办理不动产权证所发生的全部税金和费用；2.依法判决胡中华协助胡利平将案涉的胡利平E栋2楼套房1套（黎永凡已于2015年入住）交付给黎永凡并办理不动产权证，并由胡利平承担办理不动产权证所发生的全部税金和费用；3.依法判决胡利平按《人民调解协议书》约定支付黎永凡人民币46，020元；4.判决胡利平赔偿违约金和长期未交房及其他损失75，000元；5.判决胡利平承担本案诉讼费用，保全费3020元，保全损失费800元。
一审法院认定事实：因涉及危房改造，黎永凡、胡利平双方于2012年12月3日签订《房屋拆迁协议》约定对黎永凡所有的位于石柱县罗家湾的房屋进行征收置换，其中约定：“一、修建改造后的所有分配权、债务、办证、税费、剩余面积归甲方（即胡利平），乙方（即黎永凡）享有协议内补充门面、套房主权。二、乙方在甲方拟改建用地房屋内共有土房结构的住房壹间，有效房屋建筑占地面积合计25.3平方米），二层，建筑面积50.6平方米（大写：伍拾点零陆平方米），全部统一拆除。甲方负责在2013年10月1日以前为乙方置换砖混的门面50平方米壹间和套房120平方米壹套。交房时，置换建筑面积在5平方米之内不作补偿，超过5平方米则按第三条执行。三、补偿方式现面积折算方式：甲方按条款一之约定统建还房，门面与套房约定在同一单元。如果补偿门面建筑面积超出50平方米，超出面积则由乙方按市场价补偿给甲方；如果补偿门面建筑面积不足45平方米，则由甲方按市场价补足45平方米给乙方；如果实际补偿套房面积大于120平方米，超过面积则由乙方按市场价补偿给甲方；如果实际补偿套房建筑面积小于115平方米，则由甲方按市场价补足115平方米给乙方……”另在双方附件中约定：“1.乙方持用正在办理的建房手续75m2。若在甲方整体结构完工时，乙方把合法手续交予甲方。甲方则按协议的第二款作出补偿壹间门面、壹间套房。若乙方在甲方整体完工时，合法手续不能如期交予甲方，则此条作废。2.甲方把乙方的壹间套房作简装后交予乙方居住。若在交房时，乙方需自己装修，由甲方支付肆万元，不得反悔。门面不设下水道。”
黎永凡、胡利平于2015年12月28日在西沱镇人民调解委员会调解下达成《人民调解协议书》，内容为：“1.由胡利平在已修好的E栋底楼6号还黎永凡门面1间，面积为57.98m2，门面超平方面积由黎永凡按3000元/m2补差价给胡利平23，980元。2.由胡利平在E栋2楼还黎永凡套房1套面积为104.89m2，所差面积由胡利平补黎永凡差价30，000元。3.由胡利平付黎永凡套房简装费40，000元。4.黎永凡现持有的占地75m2的石柱县房地【2013】字第000XXX号地块（石柱县西沱镇罗家湾内侧）作价45，000元转让给胡利平，由胡利平负责办理过户手续并承担相关税费，黎永凡需提供身份证复印件、户口页复印件及占地手续等相关材料。5.由黎永凡负责协调该75m2占地手续四界的邻里纠纷。协议履行的期限和方式：此协议条款内容于2016年元月15日之前，双方当事人到西沱国土房屋管理所兑现履行。”协议达成后，胡利平将应补黎永凡的91，020元交到西沱国土房屋管理所，但黎永凡未领取，后胡利平退回该款项。
黎永凡名下有西城房权字第1XX4号房屋所有权证，载明：座落在西沱镇双桥居委元旦组，土木结构，二层，建筑面积50.6m2；黎永凡名下有石国用（99）字第318号国有土地使用证，载明：座落石柱县西沱镇双桥村元旦组，使用面积37.99m2；黎永凡名下有石柱县房地证2013字第00XX2号房屋产权证，载明：石柱县西沱镇罗家湾路内侧，房地籍号31-X-XX7，划拨，土地使用面积75.00m2。
另查明，黎永凡现居住的1单元2楼房屋于2015年装修入住，现登记在胡中华名下。E栋底楼楼1号6号门面（房产证号：渝（2016）石柱县不动产权正第3XXXX7号）在达成《人民调解协议》时进行了丈量和物理分割，现登记在胡利平名下。
另查明，黎永凡于2019年5月21日起诉胡利平合同纠纷（2019）渝0240民初2372号一案，于2019年9月12日变更了诉讼请求，其中第一项为解除《人民调解协议》，后撤回该项诉讼请求。因黎永凡未在规定期限内缴纳诉讼费，该案按撤诉处理。
另查明，在审理（2019）渝0240民初2372号案中胡中华于2019年10月9日向法院出具说明，载明：“关于黎永凡与胡利平纠纷一案，我与胡利平原合伙修罗家湾小区时，完工后房产分配给我的黎永凡居住的套间。我与胡利平已算起账务并结清其分配我的名下房产由胡利平全权处理。我名下黎永凡现居住的套房无异。黎永凡居住至今我没与他发生过任何纠纷矛盾。只要黎永凡与胡利平的纠纷解决清楚，没有矛盾纠纷后，胡利平任何时候处理此套房，我无异议。我积极协助。”。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，黎永凡、胡利平签订的《人民调解协议书》不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方是基于原《房屋拆迁协议》自愿达成的终局协议，未存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，意思表示真实，故依法应当认定《人民调解协议书》合法有效，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。
对于胡利平辩称该《人民调解协议》业已解除，对双方不再用约束力的理由，根据《中华人民共和国人民调解法》第三十二条“经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼”的规定，当事人就调解协议的履行和调解协议的内容产生争议时，向人民法院提起诉讼是当事人一项法定的权利，黎永凡虽在往诉中多次变更其诉讼请求，但均未有生效法律文书明确该《人民调解协议》已解除或无效，现黎永凡再次起诉要求胡利平履行该《人民调解协议》，符合法律规定，对胡利平的辩解理由碍难采纳。
对于胡利平主张同时履行抗辩权，以约定内容无先后顺序，黎永凡在未履行《人民调解协议》第四、五项内容时，无权向胡利平主张权利的理由。该院认为，在合同中没有规定履行先后顺序的情况下，虽然一方当事人在另一方当事人未作出对待给付之前，有权拒绝履行自己的合同义务，但必须是基于同一双务合同而产生的对待给付，即对价关系，强调的是履行与对待履行之间应当互为条件，从合同义务的履行与否与合同目的的实现之间要具有必然的因果关系，即从合同义务不履行或者不完全履行，合同目的不能或者不能全部实现。本案中，该《人民调解协议》是基于双方拆房还房所产生纠纷所达成的终局性协议，其合同目的是胡利平修建房屋对黎永凡的房屋进行置换安置。现《人民调解协议》的履行出现争议，故需综合双方2012年12月3日签订的《房屋拆迁协议》的内容进行考虑，黎永凡已将名下的西城房权字第1XX4号房屋所有权证、石国用（99）字第318号国有土地使用证交予胡利平，黎永凡已无居住生活的场所，按照《房屋拆迁协议》约定：“甲方负责在2013年10月1日以前为乙方置换砖混的门面50平方米壹间和套房120平方米壹套”，故对黎永凡所负还房及门面的义务应当按约定在2013年10月1日就应当履行完毕，且在达成《人民调解协议》时，房屋和门面均已修建，门面亦在人民调解委员会工作人员在场下进行了分割和丈量，可以推定当时就可以进行履行。对于《人民调解协议》第四项中约定的“石柱县房地证2013字第00XX2号房屋产权证”是否存在重复办证或以后经过行政诉讼进行撤销，导致黎永凡履行不能，现黎永凡未主张该项内容所约定流转款45，000元，双方可另案解决该问题。对胡利平辩称该证的存在导致其不能开工，胡利平作为房屋拆修人发现该问题后应当通过法律程序予以处及时处理，或主动对《人民调解协议》的履行提出异议，或对该证的真实合法性进行诉讼，以此为理由不履行双方约定置换义务长达近五年之久实有不当，其自身合同目的未实现与其怠于行使自身权利有关。即使该证存在重复办证经程序注销，胡利平也应当按照双方签订的2012年12月3日签订《房屋拆迁协议》对黎永凡付还房屋门面及约定的补偿款进行赔偿。综上，对胡利平以同时履行抗辩权拒绝履行义务的理由不予采纳。
对于黎永凡诉请胡利平交付E栋底楼6号门面一间（面积为57.98平方米）并办理产权，胡中华协助胡利平办理套房产权登记并由胡利平承担办理不动产权证所产生的全部税金及费用的请求，胡利平自认该义务在达到条件后可以履行，但因其同时履行抗辩权的理由未获支持，综合门面目前所有权和胡中华的陈述，认定胡利平应当有条件可以履行。关于税金及费用问题，双方虽未在《人民调解协议》上进行约定，但可以参照原《房屋拆修协议》的约定及鉴于置换房屋的事实，故对黎永凡的诉讼请求予以支持。对于黎永凡诉请由胡利平支付其46，020元的诉请，双方在《人民调解协议》中进行了算账并约定确认，不违反法律规定，故予以支持。对于黎永凡诉请违约金50，000元及长期未交房损失25，000元的诉请，双方虽在《房屋拆修协议》对违约金进行了约定，但双方后又达成的《人民调解协议》中未对违约责任进行约定，黎永凡对违约金的诉请缺乏事实及法律上的依据，碍难支持。对于其他损失25，000元，黎永凡已于2015年装修入住案涉套房，案涉门面在《人民调解协议》达成之时就已经物理分割，但胡利平未交付给黎永凡置业，故黎永凡的损失客观存在，根据其诉请及位置等实际情况，酌定黎永凡实际损失为13，000元。案件保全费、保全担保费，因黎永凡未对其主张提出充分证据且本案中未有保全，故碍难支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十四条，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条之规定判决：一、胡利平于判决生效之日起五日内将其修好的E栋底楼6号门面一间（面积为57.98平方米）交付给黎永凡并将该门面产权过户到黎永凡名下，办理不动产权证所产生的税费及其他费用由胡利平承担；二、胡利平在胡中华协助下在判决生效之日起一个月内将黎永凡现已入住的E栋2楼套房过户到黎永凡下，办理不动产权证所产生的税费及其他费用由胡利平承担；三、胡利平于判决生效之日起十日内向黎永凡支付各项费用及损失共计59，020元；四、驳回黎永凡的其余诉讼请求。案件受理费638元，由胡利平负担。(https://www.daowen.com)
二审中，胡利平向本院举示起诉状及案件受理通知书，拟证明案外人黎永秀已针对石柱县房地证2013字第000XXX号地块提起行政诉讼，请求撤销该房地证。黎永凡、胡中华经本院传票传唤，未到庭发表质证意见。
上述证据，经本院审查认为，对其真实性、合法性予以确认。
本院二审查明：案外人黎永秀以石柱土家族自治县规划和自然资源局为被告，黎永凡为第三人提起行政诉讼，请求撤销石柱县房地证2013字第000XXX号地块，石柱土家族自治县人民法院于2020年9月22日受理本案。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉《人民调解协议书》的效力如何认定；二、案涉《人民调解协议书》是否已解除；三、若案涉《人民调解协议书》未解除，胡利平能否行使同时履行抗辩权。针对上述争议焦点，本院作如下评析：
关于焦点一。胡利平主张案涉《人民调解协议书》涉及划拨土地的转让，且未经政府批准，故该协议应认定无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”第二十八条规定：“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”故案涉《人民调解协议书》的效力问题，若适用民法典的规定可认定有效，则应适用民法典的相关规定。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”首先，案涉《人民调解协议书》的签订主体系完全民事行为能力人。其次，案涉《人民调解协议书》是在人民调解委员会主持下，双方自愿达成，系双方当事人的真实意思表示。再次，虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地不得转让，但并未明确违反该规定的行为无效，且该条属于政府土地管理部门和房产管理部门的管理性规定，不属于效力性强制规定。最后，经修正于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已删除原第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定。因此，在《中华人民共和国民法典》施行后，按照民法典的相关规定，本案当事人就石柱县房地证2013字第000XXX号划拨地块达成的转让协议，应认定有效。胡利平主张《人民调解协议书》无效的理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二。《中华人民共和国人民调解法》第三十二条规定：“经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条规定：“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。”因此，经人民调解委员会调解达成的调解协议，双方当事人不得擅自变更或解除。本案中，虽然黎永凡曾起诉解除案涉《人民调解协议书》，但诉讼过程中黎永凡多次变更诉讼请求，且最终按撤回起诉处理，故人民法院并未认定案涉《人民调解协议书》已解除。胡利平主张案涉《人民调解协议书》已解除的理由不成立，本院不予支持。
关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，虽然黎永凡未能按约将石柱县房地证2013字第000XXX号划拨地块过户给胡利平，但根据《人民调解协议书》约定内容来看，胡利平与此相对应的义务是支付土地出让款45，000元，并非案涉《人民调解协议书》第1-3项约定义务。这意味着胡利平可行使的同时履行抗辩权仅是不予支付45，000元的对价，不能以此抗辩不予交付套房、门面及支付装修费、面积补差费用。因为案涉《人民调解协议书》第1-3项所约定的交付套房、门面房并支付装修费、面积补差费义务，是针对胡利平已交付给黎永凡，并已被黎永凡拆除的西城房权字第1XX4号房屋所有权证所对应的房屋。因此，胡利平以同时履行抗辩权，主张不履行交付套房、门面房及支付装修费、面积补偿费用的理由不成立，本院不予支持。
根据一审查明事实来看，案涉套房已实际交付黎永凡占有、使用，且一审判决胡中华协助过户，胡中华并未提起上诉，本院视为其服判，故黎永凡请求过户案涉套房，应予支持；对于案涉门面，现达到交付及办证条件，故黎永凡请求交付及过户案涉门面，应予支持；对于黎永凡主张装修费及面积补差费46，020元，符合案涉《人民调解协议书》的约定，应予支持；对于黎永凡主张的损失，由于案涉门面未能如期交付，导致黎永凡实际存在损失，参照租金损失，一审法院支持13，000元的损失并无不当。综上，一审判决结果可予以维持。
对于石柱县房地证2013字第000XXX号地块是否存在重复办证、是否可实际履行的问题，胡利平可通过其他途径主张权利，不属于本案审理范围。
综上所述，胡利平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1275元，由上诉人胡利平负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁咏梅
审判员 徐婷婷
审判员 王军峰
二〇二一年一月十二日
法官助理 孙正心
书记员 陈思羽
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