出具字据是否表示转让房屋所有权的意思
——华融国际信托有限责任公司诉孝义市德威煤业有限责任公司、王某龙金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院（2016）京民终字第168号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：华融国际信托有限责任公司（以下简称华融公司）
被告：孝义市德威煤业有限责任公司（以下简称孝义德威公司）
被告（上诉人）：王某龙
【基本案情】
2013年5月13日，借款人孝义德威公司与贷款人华融公司签订《借贷合同》，约定借款人向贷款人发放贷款3950万元，贷款期限自2013年5月14日至2013年11月13日，贷款利率为固定利率，年利率15%，日利率为年利率/360，贷款按日计息，并对逾期付款违约金作出具体约定。同年11月15日，为上述《借款合同》项下的债权进行担保，抵押人王某龙与抵押权人华融公司签订《抵押合同》，合同约定：抵押物为北京市海淀区的一套390平方米的商品房房产；合同第5条约定“抵押人应在本合同签订后5个工作日内到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续，抵押人确保将华融公司登记为抵押物的唯一或第一顺位的抵押权人”；第9.2条约定“抵押人未按照本合同约定期限履行相应义务的，每延迟一日，抵押权人有权对抵押人按照每日5万元的标准计收违约金”。
2013年11月21日，华融公司与王某龙到房屋抵押登记部门办理抵押登记手续，因手续不齐未办理成功。之后欲再次办理时，王某龙不予配合，致使上述房屋抵押至今未能办理抵押登记。
借款到期后，借款人孝义德威公司不能按期偿还借款本息，华融公司诉至法院请求借款人孝义德威公司偿还借款本息并支付逾期付款违约金，并要求王某龙按照《抵押合同》约定的每日五万元的标准自违约之日至实际付款之日承担未办理抵押登记的违约责任。
【案件焦点】
因抵押人原因导致不动产抵押未办理登记时，抵押合同是否生效，以及抵押人应该承担何种责任。
【法院裁判要旨】
北京市第四中级人民法院经审理认为：本案《借款合同》和《抵押合同》均是签署当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规，应当认定其效力。华融公司已经履行了《借款合同》项下的放款义务，故对于华融公司对孝义德威公司关于主债务的诉讼主张予以支持。对于华融公司对于王某龙的诉讼主张，一审法院认为抵押登记未办理成功的过错在于抵押人，抵押人应当承担相应的违约责任，但是至实际付款之日，按照《抵押合同》每日五万元的标准计算过高，调整至以抵押物即商品房产的价值为限，对与孝义德威公司主债务不能偿还的部分承担赔偿责任。(https://www.daowen.com)
北京市第四中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、支持原告华融公司关于主债权的诉讼请求；
二、王某龙于判决生效后六十日内，对判决所确定主债务，以其提供抵押担保的房产价值为限，对于孝义德威公司不能偿还的部分向原告华融公司承担赔偿责任。
王某龙以华融公司在抵押物未办理登记即发放贷款，华融公司应在抵押物范围内承担贷款损失为理由提起上诉，北京市高级人民法院经审理认为：抵押物未办理登记的原因在于负有办理抵押登记主要义务的王某龙不配合办理抵押登记手续，华融公司对此并无责任。故对于王某龙的此项上诉理由，不予采信。
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案关于主合同即《借款合同》项下的债务确定争议不大，主要的争议在于：因抵押人王某龙的原因致使不动产抵押未办理抵押登记时，责任的认定问题。而该项责任的认定是一个逐步的过程。
1.不动产抵押权未成立，但不影响《抵押合同》的效力
按照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定抵押合同的生效与否取决于抵押物是否办理了抵押登记，在司法实践中该种观点已经不被认同，被认为是将抵押合同的生效与抵押权的设定混同。颁布在后的《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定未办理物权登记的，不影响合同效力；第一百八十七条规定“以土地使用权设定抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”；第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。由此可见，登记并非抵押合同的生效要件。本案中虽然就抵押房产未办理抵押登记，致使抵押权未设立，但《抵押合同》是签订各方的真实意思表示，且内容并未违反现行法律的相关规定，应当认定为合法有效。
2.抵押人是否应该承担《抵押合同》项下的违约责任
本案中，王某龙作为抵押人，负有办理抵押登记的主要义务，而其未按合同约定的时间配合办理抵押登记手续导致抵押权未有效设立，又无法定抗辩事由，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及《抵押合同》第9.2条“抵押人未按照本合同约定期限履行相应义务的，每延迟一日，抵押权人有权对抵押人按照每日5万元的标准计收违约金”的约定，王某龙应承担违约责任。故华融公司要求王某龙承担违约责任应当得到支持。
3.因抵押人原因致未办理抵押登记时责任大小的认定问题
抵押是一种担保行为，其目的是保证主债务的履行，与主债务之间具有从属性，故《抵押合同》项下的违约损失不应为惩罚性责任，而应以填补为主要功能，不应超过抵押人在订立抵押合同时所能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实践中，抵押人在签订抵押合同时，能够预见到或应当预见到的最大损失分两种情况：当抵押房产价值高于主债务的，即为主债务金额；当抵押房产价值低于主债务的，即为抵押房产价值的金额。本案属于第二种情况，故王某龙能够预见到的最大的损失就是抵押房产价值。同样的道理，华融公司请求按合同约定每日五万元的标准向王某龙主张从2013年7月13日起至实际办理房屋抵押登记之日止的违约金，通过计算得到的金额巨大，远高于《抵押合同》所约定的抵押物的实际价值，即超过了王某龙对于其签订抵押合同时所能逾期的最大损失，基于公平原则，避免利益严重失衡，应予以调整，按照以上论述，王某龙承担的责任调整至《抵押合同》约定的抵押房产价值较为合适。故根据《抵押合同》中王某龙对主合同项下的全部债务承担抵押担保的意思表示，比照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条的规定，对孝义德威公司不能偿还的债务以各自提供抵押担保的房产价值为限承担赔偿责任。
编写人：北京市第四中级人民法院 段金涛