提供保障性住房
在整个波士顿大都市区，就像在美国其他许多大都市区一样，存在着严重的并且日益增长的保障性住房问题。州法律影响中心城市住房市场的一种方式是通过它对城郊提供保障性住房的能力和愿望的影响来实现。在马萨诸塞州，州政府鼓励城郊社区增加保障性住房，尤其是通过该州的《反势利分区法》（the Anti-Snob Zoning Act）来鼓励。(12)在其他大都市区，如亚特兰大、芝加哥和丹佛等，没有相应的州法律。然而，即便是在马萨诸塞州，如果州法律提供的激励措施不足以激励附近的自治城镇增加它们的保障性住房的供应量，波士顿最终将获得不成比例的份额。此外，马萨诸塞州的一些州法律也对周边城镇提供保障性住房产生了抑制作用。州对税收的限制使郊区依赖于物业税，从而降低了它们向中等收入居民开放的兴趣。州法律禁止自治城镇当局采取租金管制措施。州的《细分控制法》限制了对现有道路的分区的本地审查，从而减少了郊区对重要的新开发项目的控制。尽管其他州鼓励郊区提供保障性住房的州压力较小，但郊区可能有更多的自由来主动承担保障性住房问题。
在本章中，我们没有讨论这种区域性住房问题，因为这个问题很重要。（我们将在第10章回到区域性问题上。）我们关注的是成功的大城市自行提供保障性住房的能力。“保障性住房”这个短语并非指向一个单一问题。一个令人担忧的问题是缺乏面向中低收入者的住房，中低收入通常被定义为家庭收入等于或低于该地区家庭收入中位数的80%。全国许多州和市的住房政策都是针对这一人群的。但是还有另一个保障性住房问题：中等收入阶层，即那些家庭收入甚至在中位数以上的人，没有负担得起的住房。例如，2003年波士顿售出的5726套独栋住宅或公寓中，只有351套以中等收入家庭能承受的价格出售，占总销售额的6%。只有9%的出租公寓的价格是普通波士顿人能够负担得起的。(13)旧金山和纽约的情况表明，这种负担能力的问题绝非波士顿独有。
我们将分别讨论这两个保障性住房问题。我们从中低收入人群的住房政策开始：补贴性住房、联动计划和包容性分区。然后，我们讨论成功的城市在租赁和持有产权上都出现的高房价问题，这是所有城市居民无论现在还是将来都面对的。
1．安置中低收入人群
所有这七座城市，甚至是像波士顿这样以高房价为特征的城市，其境内都有相当数量的保障性住房。波士顿拥有该地区40%的保障性住房。此外，与其他城市一样，波士顿正在努力保持甚至增加其对中低收入城市居民的住房供应。但是，每一种可行的方法都受到州法律的限制。其中一些限制，例如对于补贴性住房的，受到预算的制约；另一些限制，比如对联动、包容性分区（inclusionary zoning）和租金管制方案的，都源自对城市自治权的解释或者州立法机关的法定授权的缺失或具体规定的限制。尽管存在这些限制，但每个城市都能并且确实在一定程度上满足中低收入居民的需求。在这方面，波士顿一直是领导者。但是，和其他城市一样，波士顿的问题远比它现有的资源以及法律权力所允许的要严重得多。
（1）通过直接支出或使用城市资产来补贴住房
在波士顿，公共住房是低收入家庭能够负担得起的最大住房来源。它由波士顿住房管理局（Boston Housing Authority）所有，占全市补贴性住房的三分之二，这方面的需求从未如此之大：有2.2万人在等候名单上，但全市只有1.4万套房。其他各种联邦、州和市计划也为波士顿的住房单位提供了补贴：总的来说，2000年，近20%的住房（在一些地区超过40%）得到了补贴。这些数字并不罕见。纽约市住房管理局是全美最大的住房管理局，在全市343个开发项目中拥有超过17.8万套公寓，可为40多万人提供住房。芝加哥住房管理局则可以为5%以上的城市人口提供住房。补贴性住房需要资金，然而，对城市收入的限制大大束缚了城市的能力。过去20年来，联邦和州政府对住房的支持大幅下降。即使在现有的补贴金额下，超过3.2万波士顿居民也将一半以上的收入都用在了房租上，波士顿无家可归者的人数达到了历史最高水平。(14)
增加现有的保障性住房存量的另一种方法，是让城市获得以前私人拥有的房产的所有权。城市通过取消拖欠城市税的房产的赎回权来做到这一点。波士顿和芝加哥在一定程度上实行了这一政策，但纽约市已经将该机制作为其保障性住房政策的重要工具。这项计划始于1970年代末，当时许多房东都拖欠税款。为了刺激他们补缴，该市取消了欠税房产的赎回权。许多业主很乐意让城市把这些建筑从他们手中夺走。结果，该市成了数万套住宅单位的产权持有者。它认识到，这些单元是增加保障性住房存量的潜在手段。通过各种方案，该市促进了这些被称为“对物”物业（“in rem”property）的发展。在15年的时间里，全市新建和改造了20多万个单位。其中一些占据了整个街区，另一些则在多个单位里占了2到8间房屋。2002年，纽约市长迈克尔·布隆伯格提出了一项名为“新住房市场”的计划，计划在5年内投资30亿美元，为中低收入的纽约人保留和建造6.5万套住房，其中一部分是通过提供城市拥有的土地来建造7000套住房。这个计划的一个重要组成部分是处置该市剩余的“对物”住房。(15)波士顿无法效仿纽约的模式，因为在其控制之下的私有财产相对较少。
（2）联动和包容性分区
鉴于波士顿自身增加保障性住房供应的能力有限，它必须像其他城市一样，在很大程度上依赖私营部门的努力。尽管实行地方自治使波士顿遭受了一些限制，但是为了增加低收入和中等收入家庭的住房，波士顿一直是主张其监管权的先锋。其最重要的努力之一是一项联动计划，正式名称为“开发影响项目要求（Development Impact Project Exactions）”。1983年，该市制定了这一计划，目的是“减轻大规模开发对中低收入者住房和就业机会的影响”。它要求大型商业、零售、酒店或类似建筑的开发商支付保障性住房的费用或提供同等的实物捐助。从计划启动到2000年6月，发放了近6000万美元的联动基金，产生了近6000个住房单位，其中大部分已经分配给收入在该地区家庭收入中位数80%及以下的人群。(16)
波士顿推行这一创新战略的权力取决于它能否获得州立法机关的特别立法。1986年，分区委员会制定联动计划的权力受到质疑，理由是它缺乏采用该方案的自治权。初审法院站在了挑战者一边，认为联动费用相当于征收未经授权的税款。在博南（Bonan）诉波士顿市一案中，最高法院驳回了初审法院的判决。(17)但是它这样做的理由是，原告没有资格提起该诉讼。法院没有讨论原告的法律论点的是非曲直，尽管它确实指出，该市的法定权力问题可以通过立法予以解决。1987年，当州通过一项法律明确授权实施联动计划时，波士顿采纳该计划的法律不确定性被消除。授权立法相当具体。其他且不说，它详细说明了允许的罚款数额和还款期限的长短。而且，尽管它允许波士顿在规定的范围内定期增加征收额，但还规定，其他的变更需要经过州批准。其他城市已经能够更独立地采取行动，它们拥有的更大权力塑造了它们采取联动政策的方式。旧金山已经制定了一项联动条例，时间大致与波士顿的一样长，而且由于其广泛的自治授权，旧金山能够多次修改该条例，以要求更多的捐款并扩大其覆盖面。这样做的程序只需规划委员会对地方分区法进行修订，然后交由监事会批准。
波士顿的另一个重要举措是其包容性分区政策。(18)2000年2月，市长托马斯·梅尼诺签署了一项行政命令，要求某些住房开发商为该市的保障性住房存量出一份力，这些住房开发商要么拥有10个或更多单位的项目需要进行分区救济(19)，要么拥有城市出资的项目或者在城市土地上开发的项目。根据行政命令目前的形式，这些住房开发商要在一个新的开发项目中留出15%的单元作为保障性住房，也可以由波士顿重建局决定，直接或通过向本市保障性住房基金捐款，在场外建造更多的保障性住房单位。这些住房，一半将留给那些在该地区收入中位数的80%或以下的人；另一半则提供给在该地区收入中位数的80%至120%之间的人。
由于这一政策采取了行政命令的形式，批评者担心这个政策可能会被新市长，确切来说是现任市长弃置不顾，以招徕有吸引力的开发项目。因此，他们认为这项政策应该写入分区法。然而，即便它确实成了分区法的一部分，也不能确定包容性分区政策是否能够经受法院根据《授权法案》进行的审查。《授权法案》并没有明确授予包容性分区的权力。它只是规定可以批准对正常分区条例的例外，这些例外情况可能要遵循“适当条件和保障措施”。此外，在博南案判决之后通过的明确授权波士顿联动计划的立法，并没有具体授权实行包容性分区。因此，尽管波士顿强制实施包容性分区要求的权力或许可以一辩，但它没有全国其他城市可以获得的明确授权。
这种缺乏明确性，与丹佛可行使的权力形成了鲜明对比。(20)2002年，丹佛市议会通过了一项包容性分区条例，并随之制定了“中等价格的住房单位计划”。该条例适用于所有新住房达30个甚至更多单位的住房开发项目，并规定10%的单位作为保障性住房。它承诺该市会加快这些开发项目的分区许可程序，提供开发密度奖励（a density bonus），并向开发商支付每个保障性住房单位5000至10000美元不等的补贴。考虑到丹佛是一个根据《科罗拉多州宪法》实行自治的城市，显然有权颁布这项条例。重要的是要认识到，科罗拉多州的地方自治结构推翻了马萨诸塞州法律的推定。在马萨诸塞州，由于免税权以及管理私人或民事事务的权力不在地方自治权范围内，因此波士顿制定诸如联动计划或者包容性分区计划的权力受到质疑，缺乏相对明确的授权立法。在科罗拉多州，对于地方自治权的这些限制都不存在，因此，丹佛首先采取行动的权力是毋庸置疑的。事实上，在丹佛颁布条例后不久，科罗拉多州的一位立法委员就提议立法，禁止地方立法要求开发商以低于公平市价的价格出售房产。这项立法提案没有颁布，也不确定其是否有效。在科罗拉多州，只有当法院认定州立法是在处理应当由州关注的事项时，州立法才会凌驾于地方立法之上。鉴于科罗拉多州的先例，尚不清楚州立法如果通过，是否符合这一标准。
其他城市也受益于与丹佛类似的广泛的地方自治权。加州的城市可以依靠当地的征税权来支持联动条例。事实上，萨克拉门托或许会采用地方房地产转让税来诱使当地房地产经纪人支持拟议的联动条例。鉴于马萨诸塞州基于地方自治权所享有的税收减免（加州不存在此类减免），波士顿将无权自行采用转让税这一办法。因此，它也就不能利用征收这种税的可能性为诸如联动条例这样的替代方案赢得政治支持。虽然最初帮助制定波士顿联动政策的咨询团队提议对新开发项目征收“邻里影响消费税”，但这项税并没有征收。(21)如果没有州立法授权，是不能征收的。
西雅图与波士顿一样，但不同于丹佛和旧金山，它需要特定的州立法机关对房地产开发商征收影响费。而且与波士顿一样，也已经从州那里获得了必要的授权。芝加哥似乎有权根据其扩大的地方自治权通过一项包容性条例，但它没有这么做。芝加哥看起来好像不愿意采取可能造成郊区商业和开发的损失的措施（无论是法规还是税收）。芝加哥还可能受到该州对征收合法性评估异常严格的标准的制约。
（3）租金管制
波士顿三分之二的住房单位是出租房。因此，波士顿居民必须支付的房租价格是决定该市住房供应是否能够负担得起的一个重要因素。20多年来，波士顿（连同布鲁克林和剑桥）采取的控制住房成本的措施都是租金管制。1970年，马萨诸塞州立法机关通过了一项租金管制授权法案，使人口达到5万乃至以上的自治城镇有权地方租金管制条例。之所以需要授权立法，是因为最高法院认为马萨诸塞州的自治市镇缺乏实行租金管制的地方自治权。法院认为，租金管制是对房东与房客之间关系的一项规定，因此是依据《地方自治修正案》特别豁免城市权力的私法或民法。(22)波士顿因此根据特别授权法实施了租金管制条例，其目标在于确保为低收入者、老年人和残疾人提供负担得起的出租屋，同时为房主提供合理的回报。
当然，租金管制是不是提高住房负担能力的有效手段，一直是学术界和政策界激烈争论的一个话题。但另一个问题与我们的关切更为相关：应该授权哪一级政府作出解决这场争论的政策判断呢？在马萨诸塞州，全州公民已经解决了这场争论，否决了波士顿这么做的权力。1994年，全州公民投票禁止在全州范围内颁布租金管制条例。尽管投票措施在全州范围内的投票中勉强获得了成功，但是当时制定了租金管制条例的每个城市的大多数投票人都对这项措施投了反对票。当时，波士顿大约有2.2万个单位实行了租金管制，禁止租金上涨，直到单位易主；另外6.3万个单位所受到的租金管制相对没有那么严格：租金每年可上调到市政官员设定的上限，通常为10%。在全州公投撤销了租金管制之后，1995年至1999年间，该市的租金上涨了近50%。最近，波士顿大部分社区的租金已经趋于稳定，甚至有所下降。尽管如此，波士顿的承租人收入的中位数大约是3.3万美元，而租房者收入的54%要用来支付房租。这个数字是该地区最高的。(23)
目前尚不清楚波士顿即使可以，是否还会选择再次实施租金管制。波士顿市议会已经否决了一项拟议的租金管制条例。其中一个原因是考虑到波士顿对物业税的过分依赖，担心对该市财政造成影响。另一方面，在1994年全民公投禁止租金管制后，波士顿市议会确实通过了公寓转换条例，旨在保持该市房屋租赁的平衡，特别是针对老年人、残疾人和中低收入者。该条例为已经改为共管公寓的租户提供了租金增加和驱逐的保护。波士顿通过这项立法，是依据它认为是州立法机关的具体授权。虽然执行1994年全民投票的立法明确废除了一些有关租金管制的法律，但它并没有废除旨在保护正在进行共管公寓改造的建筑物中的租户的立法授权条例。但是，最高法院推翻了波士顿的条例。法院认为，波士顿试图保护被改造成共管公寓的未来租户（而不是该公寓的现有承租人）的做法，是围绕禁止租金管制的立法进行的，而这是不被准许的。(24)在1990年代，波士顿有超过2500个出租单位在共管公寓开发中消失。
其他城市的租金管制经验喜忧参半。旧金山和纽约继续实施租金管制法。在旧金山，租金管制法根据基于通货膨胀率制定的时间表来限制每年允许的增长，并且覆盖了该市绝大部分的出租单位。近年来，旧金山的租金管制法变得越来越严，这在很大程度上是由于全市范围内的投票活动。另一方面，在纽约，最近的州立法削弱了曾经是美国最严格的租金管制法。大多数单位不再受到严格的租金管制，而是实行一种称为“稳定租金”的租金管制形式。1993年，州立法机关通过了一项法律，将豪华公寓或高收入租户从稳定租金的对象中剔除。1997年，随着批准租金管制的法令即将到期，立法机关进一步缩减了纽约州（包括纽约市）的租金保护措施。2003年，再次面对租金管制的授权到期时，立法机关亦再度削弱了对租金的保护。2003年的立法专门针对纽约市的租金管制。
西雅图和丹佛与波士顿类似，也缺乏实行租金管制的权力。（芝加哥从未试图实行租金管制。）西雅图已经制定地方租金管制条例好些年了，但是在1980年代，州立法机关通过了一项法律，禁止任何地方租金管制条例。丹佛无权通过租金管制条例，因为科罗拉多州的多家法院已经将其通常广泛授予的地方自治权解释为无法推翻与之相冲突的州反租金管制立法。科罗拉多州最高法院裁定，由于租金管制措施解决了当地和全州关注事项的“混合”问题，自治市镇在面对与之冲突的州法律时不能实施租金管制。(25)
2．中产阶级住房
2000年，波士顿大约有25万个住房单位，其中16万个是出租房。(26)只有租金管制（现在已经没有了）和补贴性住房（继续处于可能被废止的危险境地）影响了这一住房存量的很大一部分。而波士顿的大部分努力仍然是针对中低收入居民，不是针对波士顿更普遍的住房问题。然而，波士顿住房的高成本影响到了每一个当前的城市居民以及潜在的未来居民。解决这个问题的一个办法是在城市里为中产阶级建造更多的住房。事实上，除非发生这种情况，否则很难想象波士顿如何能在房价大幅上涨、房租居高不下的情况下开始大显身手，这种价格飞涨的情况是波士顿近年来的主要特征。
波士顿能做些什么来解决市内住房的高价问题呢？显然，它这样做会受到很大的限制。其中一个源于我们已经讨论过的州法律和财政收入方面的限制：增加住房供应或限制价格上涨的关键方法，从补贴性住房到租金管制，都不在波士顿的能力范围。与波士顿一样，旧金山也存在负担能力的问题。(27)但是，旧金山拥有波士顿所没有的工具来应对这个问题。与波士顿不同，该市有权实施租金管制和控制共管公寓转换。芝加哥也是一个生活成本较高的城市，但它使用增税融资资金来补贴保障性住房的建设。而芝加哥所在的库克县在重建多户住宅并向中低收入家庭出租所需数量的公寓后，降低了物业税。尽管波士顿最近获得的增税融资权现在为其效仿芝加哥提供了一些空间，但鉴于其在税收管理方面缺乏权力，这两种策略都很难被采纳。
波士顿面临的另一个问题是，即使在现行的法律制度下，其发展政策也存在着各种矛盾。一方面，中产阶级化(28)——和随之而来的地产价值，当然还有由此造成的房价上涨——是这个城市的目标之一。它的经济发展理念助长了中产阶级化，很大程度上是因为它对州允许征收的物业税产生了依赖。此外，该市本身也有想改善其社区住房质量的愿望，这是合乎情理的。诚然，这座城市也致力于维持乃至增加保障性住房的数量。然而，这些政策是相互冲突的。而中产阶级化的政策现在占据了上风。这并不是说，中产阶级化与向中产阶级和穷人提供保障性住房之间必然是冲突的。阶级多元化的城市是一种可能的目标。历史上存在许多不同类型的城市。但是现在，收入多样化需要一个宽泛的法律制度，这个制度能在城市升级时，确保现有的和新的住房是绝大多数波士顿居民能负担得起的。这样的法律制度可能包括一些管理措施和住房补贴：欧洲城市传统上向社会的广大阶层提供租金补贴，并且其提供的公共住房数量是美国城市提供的2到3倍。它还可能包括各种各样的创新财产制度，例如促进有限股权。许多这样的举措都不在城市的权力范围内。
尽管如此，波士顿仍在努力解决其整体的保障性住房问题。该市正利用其所拥有的权力，通过提供抵押贷款保护、刺激住房建设并为小型开发项目（包括为综合大学和学院建造宿舍）提供援助等方案，推动中产阶级的保障性住房建设。(29)其他城市也在探索更多的可能性。根据“芝加哥平价社区合作计划”（Chicago Partnership for Affordable Neighborhoods），对于同意将平价住房单位纳入其市场价格开发项目的开发商，芝加哥市将向其提供激励措施，而这些平价住房单位针对的购房者是收入在该地区收入中位数的60%至120%范围内的人。保障性住房单位的售价不能超过15.5万美元。芝加哥还为开发商提供了其他激励措施，即每个保障性住房单位可享受最高达1万美元的许可费减免、营销援助、周边区域改善和景观美化、密度奖励，并简化许可流程。该计划还通过按购房者收入确定的水平发放延期无息贷款来鼓励购房者（但要求购房者从私人贷款人那里获取首笔抵押贷款）。(30)尚不清楚波士顿是否可以在未事先获得州立法授权的情况下使用这些工具。
根据“纽约市住宅工程计划”，建筑商可以在空置的城市自有建筑中建造1到4套家庭住房，并按市场价格出售给个人购房者。在大多数情况下，对购房者没有收入方面的限制，对出租公寓也没有收入或价格限制。购房者是通过抽签的方式来选择的，不过会优先考虑住宅所在社区的居民。另一个条件是购房者必须占据至少一个单位作为他们的主要住所。建筑商通常与贷款方合作，提供低首付的抵押贷款，而且，由于贷款方在确定购房者贷款资格时已经考虑了出租公寓的收入，因此许多房屋对于中等收入和中产收入的购房者来说是买得起的。为了使这个计划切实可行，这座城市还以名义价格（nominal prices）将建筑物转让给建筑商，并向购房者提供部分减税或补贴，同时还施加了转售限制。(31)如上所述，波士顿没有城市自有住房使其能够采用纽约市的计划。但是，与开发商合作，该计划的内容可以帮助刺激新的住房措施。
这些计划很有价值。但没有人会争辩说，它们对于住房市场构成了干预，而且力度大到了足以让中产阶级能在这些城市里住得起。此外，重要的是不要忽视我们在本节开头提到的一点：波士顿大都市区的保障性住房危机，与美国其他地区一样，都是遍及整个地区的。除非中心城市住房问题所在的区域背景成为政府政策的焦点，否则不可能有真正的解决办法。一些城市已经开始认识到这一点。在芝加哥，有人提议建立一个类似于波士顿的联动计划，并在整个地区内实施。从长远来看，这样一种区域性做法似乎为波士顿提供了最大的潜力，同时也突显出波士顿在多大程度上没有能力独自解决一些最紧迫的问题。
(1)For a review of the literature, see David J. Barron, “Reclaiming Home Rule,” Harvard Law Review 116 (2003): 2255, 2267-70.
(2)Lawrence W. Kennedy, Planning the City upon a Hill: Boston since 1630 (Amherst: University of Massachusetts Press, 1992).
(3)Massachusetts General Laws Ch.40A; Cynthia M. Barr, Boston Zoning: A Lawyer’s Handbook, 2nd ed. (Boston: Massachusetts Continuing Legal Education, 2003).
(4)州法律曾经允许只有受拟议变更所影响的业主才能提出分区修正案的申请。1993年，为了增加社区参与分区委员会和分区上诉委员会决策的程度，州立法机关在1993年修订了《授权法案》，允许波士顿的任何财产所有人或者居民向分区委员会提出此类修改申请。虽然马萨诸塞州的其他城市可以选择采用波士顿现行分区修正案程序，但只有波士顿需要这么做。
(5)See Gregory Overstreet & Diane M. Kirchheim, “The Quest for the Best Test to Vest: Washington’s Vested Rights Doctrine Beats the Rest,” Seattle University Law Review 24 (2000): 1043; Roger D. Wayne, “Washington’s Vested Rights Doctrine: How We Have Muddled a Simple Concept and How We Can Reclaim It,” Seattle University Law Review 24 (2001): 851.
(6)Jennifer T. Moulton and Bill Hornby, “Blueprint Denver Plan for the Future Melds Land Use, Transportation,” Denver Post, March 17, 2002, E-1.
(7)Barr, Boston Zoning.
(8)该市确实收到了来自马萨诸塞州港务局的税款，但这远远低于城市应得的土地应纳税额。
(9)Stapleton/Denver development: www.stapletondenver.com/.
(10)Massachusetts General Laws, ch. 81A; Massachusetts Turnpike Authority, “Memorandum of Understanding between Massachusetts Turnpike Authority and the City of Boston, Acting by and through the Boston Redevelopment Authority” (1997).
(11)Richard Briffault, “A Government for Our Time? Business Improvement Districts and Urban Governance,”Columbia Law Review 99 (1999): 365.
(12)Massachusetts General Laws, ch. 40B.
(13)City of Boston, Leading the Way II: A Report on Boston’s Housing Strategy FY2004—FY2007 (May 2004).
(14)City of Boston, Leading the Way II; Boston Redevelopment Authority, Residential Land Use in Boston, Report #592 (February 2004); New York City Housing Authority website: www.nyc.gov/html/nycha/html/home/home.shtml; Chicago Housing Authority website: www.thecha.org/index.html.
(15)David W. Chen, “One Housing Woe Gives Way to Another,” New York Times, December 21, 2003, sec. 1, at 49; Dennis Hevesi, “Transforming the City’s Housing: Act 2,” New York Times, May 2, 2004, sec. 11, at 1.
(16)Barr, Boston Zoning; John Avault and Geoff Lewis, Boston Redevelopment Authority, Survey of Linkage Programs in Other U. S. Cities with Comparisons to Boston (May 2000); Boston Redevelopment Authority, The Boston Economy, Report #589 (October 2003).
(17)Bonan v. City of Boston, 496 N.E.2d 640 (Mass. 1986).
(18)National Housing Conference, “Inclusionary Zoning: Lessons Learned in Massachusetts,” National Housing Conference Housing Policy Review 2, no. 1 (January 2002).
(19)当房屋或者土地所有者受到分区的影响时，可以诉诸两种救济方式：一是申请将其排除在前述分区之外，一是申请认定分区法律违宪或者不当。——译注
(20)Nick Brunick, Lauren Goldberg, and Susannah Levine, “Large Cities and Inclusionary Zoning,” (Business and Professional People for the Public Interest, November 2003).
(21)Jane Schukoske, “Housing Linkage: Regulating Development Impact on Housing Costs,” Iowa Law Review 76 (1991): 1011.
(22)Marshal House v. Rent Review and Grievance Board of Brookline, 260 N.E.2d 200 (Mass. 1970).
(23)City of Boston, Leading the Way: Boston’s Housing Strategy FY 2001—2003 Completion Report (October 2003); Boston Foundation, The Greater Boston Housing Report Card 2003: An Assessment of Progress on Housing in the Greater Boston Area (April 2004), 24.
(24)Greater Boston Real Estate Board v. City of Boston, 705 N.E.2d 256 (Mass. 1999).
(25)Town of Telluride v. Lot Thirty-Four Venture, L. L. C., 3 P.3d 30 (Colo. 2000).
(26)Boston Redevelopment Authority, The Boston Economy.
(27)旧金山的房价中值在2003年超过65万美元，湾区的房价中值为54.5万美元，比前一年高出约18%。
(28)gentrification，又译绅士化，指一个旧区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。在《元照英美法词典》中译为移居开发，是土地开发用语，指中产阶级或相对富裕的人群向欠发达地区移民，以推动该地区及周边地区的经济发展。——译注
(29)City of Boston website: www.cityofboston.gov/.
(30)City of Chicago website: egov.cityofchicago.org/.
(31)Department of Housing, Preservation and Development, City of New York, Home-Works Homeownership Program (2004).