民法优先购买权的借鉴
在我国法律中,除了在《公司法》中关于股权转让部分提及了股东优先购买权外,在《民法通则意见》第一百一十八条中也有优先购买权的表述,只是两种优先购买权的对象不同,但是民法通则意见的规定对股东优先购买权的立法却具有很高的参考作用,因为两者的法理是一样的,通过借鉴现有的承租人优先购买权中“同等条件”的规定,可以很好的确定股权转让中“同等条件”的内容。
一、同等条件建立的依据
根据《民法通则》中承租人优先购买权的规定,“同等条件”是指所有权人出卖特定财产与第三人时,双方之间订立的买卖契约所约定条件的相对等同条件。法律规定以成立“同等条件”为内容的买卖关系,权利人才能够行使优先购买权。
对于“同等条件”应主要从两个方面把握:价格和价款支付时间及次数,即在这两个方面等同,就可视为“同等条件”,至于其他方面,譬如价款的支付方式等只要没有从根本上损害所有权人的出卖利益,就不必作为“同等条件”的内容来考虑[15]。
二、承租人“同等条件”优先购买权的法律适用
1.合理期限内提前通知。
出租人应当在合理期限内,提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
2.“同等条件”买卖房屋的价格参照基准。
一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系,包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的,承租人只能以市场价格主张优先购买权,第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备,并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其他诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折价法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上应当主张房屋优先购买权。
三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款,则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款,承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款,则承租人不得主张延期付款,双方应当保持结算方式相当[16]。