地产领域的投机
不仅金融业出现过度膨胀的事实，在其他领域，比如地产行业也出现严重投机的现象。以1943年的上海为例，该年4月份地产成交额在4 000万至4 500万元之间，而到了5月份急剧增加。公共租界及法租界住宅区每亩价格约为25万至30万元，租界以外每亩约4万至5万元，均比3月份增加20%以上。[19]
全面抗战之前，上海地产最繁荣的时期是1931年。随着抗战形势发展以及上海全面沦陷，游资以及人口的增多，地产市场畸形繁荣。而物价上涨和币值跌落，市民对于法币信心的动摇，实为地产繁荣的主要原因。1932年因为“一·二八”事变，地产交易骤然下降，随之而来的就是萎靡不振时期。1938年地产市场交易逐渐开始升温，地产成交额平均每月约为110万元。1939年最初8个月平均每月也只有300万元，但是该年9月之后成交额突然增加，平均每月交易经常达到1 000万元左右。[20]
从社会心理来看，一般有产阶级对地产都有深厚兴趣，都把地产当作重要的投机或者投资对象，因为在抗战期间，地产成为民众或者机构财富的重要保障手段。虽然民间有“乱世存黄金”的说法，但是在战时上海，租界安危和法币前途成为一般人所焦虑的核心问题，比如“物价会统制吗？”“物品会被没收吗？”“金子固然很好，但会不会被强制收买呢？”“法币会再跌价吗？”“法币会被其他的劣币驱逐出流通领域吗？”以及“外汇会被冻结吗？”，这些问题频繁出现在报纸和新闻当中，可见有产阶级对于抗战期间极不明朗的未来，心存忧虑、情绪紧张以及内心无比焦虑，在这种心理的支配下，面对未来的不确定性，没有人能够准确回答上述问题。因而，稳当理性的做法便是把外汇黄金卖掉，把所囤积的货物卖出，而以货币去购置地产。
另外，还有一种心理，认为发财购置不动产是中国人的一种传统，甚至认为在上海购买地产是身份的象征。在通货膨胀时期，暴发户频频出现，导致地产需求迅速增加。根据《申报》《银行周报》《房地产季刊》等报刊，本书整理了一份上海地产交易额变动表，由于资料的限制，只统计了1930年到1943年14年间的地产交易额。考虑到汪伪“中央储备银行”发行的“中储券”，特意将所有的成交数据全部转换成“中储券”衡量，以使单位统一而做到具有可比性。其交易额变动如表2-3所示。
表2-3 1930—1943年上海地产交易额 单位：“中储券”百万元
数据来源和说明：去年本市地产交易额达一亿元[N].经济特讯日译，1943，（106）：1.数据经过整理。
1930年到1943年间，上海地产成交额出现较大幅度的变化，其趋势见图2-1。
图2-1 1930—1942年上海地产成交额
很显然，1931年是上海地产交易的第一个高峰年份，之后直到1938年都在低位徘徊，尤其是1937年由于战事破坏，地产成交处于考察期间的最低水平。1938年开始出现回暖，到1943年突破5亿元。由于之后年份统计资料不详，只能看到1943年之前的地产交易数据。除了地产成交额这个重要指标之外，我们还可以参考地价上涨幅度以及地产公司增加数量这两个重要变量，它们也有助于解释上海地产交易的繁荣程度。
表2-4是根据上海《房地产季刊》相关统计数据整理得到的上海各不同地段地产价格的变化，从中可以对比显示地价的增长幅度。(https://www.daowen.com)
表2-4 1938—1945年上海地价变化 单位：千元/亩
续表
数据来源和说明：朱晓方.上海市地价比较表（民国廿七年及卅四年）[J].房地产季刊，1945，2（2）.部分数据对照不同史料作了相应调整，倍数是1945年与1938年数据的比值。
表2-4是一份很详细的统计表，《房地产季刊》是上海房地产同业公会发行的重要刊物，能够及时全面地反映上海地产交易的详细情况。从表中，可以看到旧公共租界和法租界的地价处于最高位置，尤其是以南京路为代表的高地价区域。最后一列的倍数是指1945年该地段地产价格与1938年数值的比值，显然，最高为闸北区的溧阳路，比值为3 000，最低的是南京路，也有500。地产相对价格出现差异，原因在于基数不同，闸北地价一直远低于租界，所以出现异常高的倍数也实属正常。
此外，上海地产公司数量急剧增加，这是物价上涨情况下游资寻找出路的结果。各地产公司资金差异悬殊，资力雄厚者几乎可以与上海洋商地产公司相比肩。而一般投机的目的仅在于赚钱利润，方式主要是购买全部里弄，然后分宅出租收取顶费；或者是在获取暴利之后，再以该项资金从事其他活动；还有就是购进甲地段房地产，向银行钱庄抵押借款，再以借款购进乙段房地产，作多次买卖。第一章中所述的民众投机行为，相对于大型投机机构而言，以时人比喻，即为“十足是跳梁之类”[21]。
地产业巨头与上海金融和工商业间的联系，可谓关系紧密，脉脉相通。从银行和企业公司的资产负债表中就可以看到，房地产成为它们自身资产或投资的重要组成部分，而钱庄和信托公司也把地产当成投资的主要对象之一。[22]《新闻月报》曾经转载过当局对上海全市146家企业公司的调查，其中经营房地产者达78家。[23]其时众多所谓的暴发资本家普遍感觉到工商业危机加深，迫切感觉到以房地产方式保持资金不失为安全上策。正是基于此种心理，众多实业界的企业家同时也是地产公司的高管。比如新亚制药集团创始人许冠群，他同时还是新亚、新中、新益、天丰、西湖等五大地产公司的董事长，总资本达“中储券”5.6亿元。另外金融家朱博泉，除身为建隆地产公司董事长外，还兼新亚、永兴、新益、天丰、兴仁和通惠等公司的董事。叶扶霄和郭顺也分别担任1家和2家地产公司的董事长。可见，正是因为这些资金实力雄厚的企业家渗透到地产行业，地产的异常繁荣也就不难理解了。表2-5显示了1930年至1944年2月上海新设地产公司数量的变化情况。
表2-5 1930—1944年上海地产公司设立统计
数据来源：毛旬生.上海之地产业[J].新闻月报，1945，1（2）：52—59.
表2-5中，在1942年以前，上海每年新设地产公司数量较少，从1930年至1941年总共只有9家。1942年是一个重要分水岭，至1944年2月，共新设立地产公司56家，数量增速可谓惊人，上海地产繁荣程度可见一斑。