第二节 避暑地
避暑地，是来华外国人为盛夏消暑而开设的居留区域。自甲午战争前夕为开端的十来年间，他们在庐山、北戴河、莫干山、鸡公山等四处开辟了避暑地。1919年，北洋政府在相关章程和公文中确认庐山牯岭等处为避暑地。在这些区域中，外国人力图仿照租界制度，使避暑地发展成类似租界地区，时人直至后人甚至称庐山避暑地为“庐山租界”。与租界不同的是，避暑地并非位于通商口岸，而是位于在夏季较为凉爽的深山或海滨；避暑地的主要功能仅是夏季消暑，当地并非开展中外贸易的区域；避暑地的开辟并未先经中外官员商定，而都是在事实上形成或大体形成后再得到中国官府的承认；外国人在避暑地组建的自治机构不受外国驻华公使、当地外国领事直接制约，所订章程也无须他们批准；除庐山牯岭避暑地外，他们都未擅设警察。中国政府从未允准外国人对避暑地实行专管，并在察觉主权旁落后便开始收回避暑地的主权。
第一，庐山。
庐山避暑地分为由英国人开辟的牯岭避暑地和俄国人开辟的芦林避暑地。
从同治后期起，侨居九江等地的外国人士力图在庐山山麓及九峰寺一带筑屋避暑，但在购地时遇上重重困难。1894年夏，英国传教士李德立发现庐山山巅长冲等处的荒地地势平坦，流水淙淙，适合建屋避暑。在他要求购买山地后，德化知县就密令当地人士不得出售土地给外国人。在李德立与地方官府交涉时，中日甲午战争爆发，清政府命令各地官府善待其他国家的来华人士，广饶九南道便通知李德立，他可自行与当地绅耆办理租地手续。举人万和赓等在收受贿赂后于1895年1月13日捏名订立租契，竟以60两银子的租价，就将牯牛岭、长冲、高冲等处官山永租给李德立。接着，李德立通过恫吓等手段诱迫中国官员办理了税契盖印手续。未久，一批当地绅耆状告万和赓等盗卖牯牛岭等地，附近山民则毁坏了李德立所建避暑房屋。九江官员以牯牛岭等处是盗卖的公山，要求李德立“退契还地”，并拘捕、拷问出立租契者。经英国公使交涉，总理衙门指令江西官府妥善了结此案。11月29日，中、英《商定牯牛岭案十二条》订立，其中规定，李德立退还牯牛岭、女儿城、高冲等地；中方同意李德立租赁长冲，每年地租钱12千文。[55]长冲是牯牛岭的东谷，面积1 000余亩。[56]
在租地时李德立成立牯岭公司，办理土地分租，将三亩七分土地作为一号地基，共分为250号地基，每号收取地租银200银圆，每年缴纳户税24银圆。租赁期限最后确定为999年。[57]因欧美人士争相上山避暑，牯岭公司于1898年要求再租借草地坡、下冲、猴子岭和大林寺冲等四个地区。经地方官府查勘，发现这些地区即是先前李德立退回的牯牛岭等处土地。因当地绅士呈文反对，旋因八国联军侵华战争爆发，事遂中止。《辛丑条约》订立后，英国驻汉口总领事等重提旧事。当地官员奉命勘丈，查明这些区域的面积为1 100余亩，且牯岭公司已于长冲旧界外占据长40余丈地段，并发现英国人低价租地，再以高价分租，转手间便获厚利。因此，他们拟效仿该公司章程，自行将草地坡等地分号出租，并将收入用于津贴牯岭公司修桥筑路及江西省兴办新式学校。英方反对中方自行分租，要求承租这些地区的全部土地，并称中方索价过高。后经多次交涉，中、英双方于1904年10月5日订立《庐山草地坡等处议订租地条款》，规定英方可先租草地坡等两区共132号地基，每号地基租价200银圆，岁租3银圆；再在5年多时间里可租借其余两区。[58]
与此同时，因僧人盗租，美国传教士租借了位于李德立退回地区的医生洼。起初，中国官府拒绝税契，经美方施加压力才同意租给，于1898年5月24日订立租约。这一地段约长50丈，宽至山腰，每年纳租4000文。未久，美国传教士对医生洼以外之地也有所越占，使该区域实际面积增至90来亩。1908年1月，李德立转租医生洼，获得中国官府许可。同时，他又租得毗连医生洼的医生凸。该地自山下至山腰约长60丈，宽30丈余，每年纳租钱1 000文。[59]经迭次扩租，牯岭避暑地的面积达2000余亩。[60]
图30 庐山避暑地
李德立租赁长冲未久，约之塔寺僧人听桃等于1897年将位于长冲西南的芦林盗卖给俄国教士尼娑。经当地绅士联名禀请，中国官府注销盗卖契据，拘押听桃等人，并致函驻汉口的俄国领事转饬该教士另觅旷地。次年夏，尼娑觅得名为星洲的荒地，与九江同知订立《租庐山星洲地租约》。尼娑名为另租星洲，实则星洲之地包含芦林在内。该租约规定，租与俄国东正教堂建屋避暑之地，南北长167丈，东西宽185丈，面积约825亩，租价银1400两。在建屋之初，俄国教士即越界占地，南北越占253丈，东西越占145丈，使该地区面积达1 534亩。[61]1922年，经九江官府与俄方多次交涉，最终俄方归还越占之地。
在牯岭避暑地之内，起初牯岭公司下设办事机构，办理土地分号、销售，以及道路、房屋建造、维修等事宜。租得土地的业主每年召开业主会议，也称地主大会。最初华人未在该避暑地内租赁土地，不能参加会议。后来他们拥有越来越多的地产、房产，李德立曾拟通过修订该避暑地的组织章程《牯岭避暑地约法》来确保外国业主对会议的控制。自1903年起，业主会议选举市政委员会委员。这些委员也被称作董事，后来增至12名。该委员会也被称作董事会，设有主席、副主席、会计员、书记等，每年其成员改选三分之一。董事会下设执行机构牯岭公事房，其雇员有薪酬。每年避暑季节业主会议定期召开，会议听取该公事房汇报上一年度所办事务及下一年度计划，并通过决议。该公事房办理当地所有有关市政建设的事务，还设立巡警，维持地方治安。中国官府已不能过问当地事务。牯岭避暑地已俨然与租界近似，因而时人称为“租界”“英租界”，其中医生洼还被称为“美租界”。[62]
芦林避暑地开辟后，同样被分号出租，并由该俄国东正教堂管理各种事务。由于很多地基没有租出，收入不敷支出，1919年该教堂将芦林避暑地连同所有建筑物转租给汉口俄租界工部局，租期99年。该工部局从银行息借白银1.5万两作为承租代价。随后，该工部局组建芦林管理公会，对当地进行管理。该避暑地因而也被称为“俄租界”。
避暑地开辟之前，在庐山上居住的只有几十名僧人及道士，偶尔有游人上山来揽幽探胜。避暑地开辟之后，庐山上建成上山和山上道路以及大批避暑房屋。入居江西直至汉口、上海、广州、北京等地的外国商人、教士、外交官纷至沓来。其中英、美人士占绝大多数，此外有法国、德国、俄国、比利时、瑞士、芬兰、丹麦、荷兰等国人士。中国商贩在夏季也纷纷上山贸易，他们在牯岭避暑地旁的牯牛岭租地建屋，建成一条云中的商业街。虽然芦林避暑地不很景气，牯岭避暑地的发展则相当迅速，在李德立租赁土地的10年后即在1905年，当地有别墅141栋，上山避暑的外国人有上千名。至1931年，当地共有房屋526栋，上山避暑的外国人达2840名。[63]
1924年，中国政府收回天津、汉口俄租界。次年，汉口第二特区管理局成立，继承汉口俄租界工部局一切权利和义务，包括对芦林避暑地的行政管理权。1926年，庐山管理局成立。该局隶属于九江市，设局长一人，综理庐山行政事务，包括警务。1927年，中国政府于收回汉口英租界后收回牯岭避暑地的警察权。此后，庐山避暑地实际上发展成了国民政府的“夏都”，并建成图书馆、传习学舍和大礼堂三大建筑。与此同时，经过长期谈判，中、英订立有关交还牯岭避暑地的协定。1936年1月1日，整个庐山避暑地完全由江西省庐山管理局管理。
第二，北戴河。
北戴河位于直隶临榆县燕山山麓的渤海海滨，原是偏僻乡野。1893年，勘测津榆铁路路线的英国工程师金达途经北戴河，目击当地潮平沙软、景色如画，是盛夏时理想的海水浴场，于返回天津后大力宣扬当地是消暑的胜地。津榆铁路修至山海关附近时，一些外国和中国的管理人员及技术人员就在北戴河置地建屋。未久，中日甲午战争爆发，这些避暑房屋皆毁于战火。[64]
甲午战争后，有更多英、美、俄等国人士前往北戴河避暑。此时，津榆铁路延伸到北京城郊，更便利了北京至北戴河的交通。东山、联峰山等处都出现外国人的避暑别墅。其中英、美监理会等差会的传教士多筑屋于金沙嘴以西的石岭一带，使石岭等处的地价迅速上涨。据1895年《总理衙门通行章程》规定，仅有外国传教士可在内地置买土地房屋，其他外国人因为不能向当地中国业主买地，只能借用教会名义，或用所雇买办的名字来购买，所以深感不便。英、美监理会人士遂组织石岭会，以教会名义购地，再转租会友。[65]
1898年，清政府以北戴河以东的秦皇岛为不冻港，拟自开秦皇岛为通商口岸；同时，靠近戴河二十余里海滨早有西方人士盖屋避暑，未便划作商埠，遂确定戴河以东到金沙嘴沿海向内三里，以及往东北到秦皇岛对面，作为各国人士避暑地，准许中外人士杂居。[66]此后，外国人都可在该避暑地内永租土地，再到本国领事处注册，不需借用教会或华人名义。于是，租地的外国人络绎不绝，除传教士外，英国公使等西方外交官也纷至沓来，当地的避暑别墅很快达到近百所。
1900年，八国联军侵华战争爆发。当地义和团民占据北戴河的外国人避暑房屋，旋又纵火烧毁。八国联军侵占京津地区后，一支德军入驻北戴河海滨。他们拆除小辛庄的民房，在那里修建兵营，并修筑军用铁路通往此时名为京奉铁路的北戴河车站。1906年，德军于撤离北戴河时表面上将小辛庄营房归还中国，但又订立租借营房避暑的约章，使当地长期被德军占据。[67]
德军修筑连通北戴河海滨的军用铁路后，进一步方便了交通，前来避暑者越来越多。因庐山等避暑地距北京较远，外国驻华的外交官员大多就近到北戴河来避暑。英、美等国人士仍聚居于中部的石岭一带，后又东扩到金沙嘴、鸽子窝等处，其中英国驻华使馆将其避暑别墅建在红石槽。德国人的避暑建筑集中于联峰山麓，其中包括德国驻华使馆的别墅，连同小辛庄德军营房，那里几乎成了德国人居留区域。最西部的河东寨一带，则是海关税务司、招商局和太古轮船公司人员的聚居区。
石岭会于此时得到进一步发展，其管理范围西起石岭，东到刘庄，位于避暑地中部。该会设办事处，召集办事处大会，议决当地修筑道路、安装电灯、运送垃圾、设置冬季安保及救生船只等事务。石岭会会员须交纳入会费15银圆，建造房屋不能遮蔽邻居家眺望海景的视野。会员每年须交纳的管理费，则根据对其房屋的估值，由会员共同议决。[68]对于石岭会管理区域内的事务，中国官府难以过问，该会已有喧宾夺主之势。(https://www.daowen.com)
作为中外杂居之地，在北戴河仍有草厂、刘庄、河东寨等中国村落，有着原住的中国村民。此外，有一些华人慕名前来避暑。八国联军侵华战争后，中国官府设警察局于北戴河，隶属临榆县警察厅。1902年，当地设邮局，自春末开始营业，至初秋歇业。秋后，北戴河海滨就基本恢复旧时的宁静。
1914年，第一次世界大战爆发。此后，中、德先后断交、宣战，中国官府接收小辛庄德军营房，德国人被迫抛售的避暑别墅也多由华人接盘，联峰山一带成为华人聚集区。1919年，朱启钤等中国知名人士创建“北戴河海滨地方自治公益会”，在中国政府的支持下办理避暑地的交通、卫生、慈善、捐助、保护风景名胜及冬令公共房屋保管等事项，逐步恢复所失主权。外国人也在此期间建立东山会等组织，以维护其所谓的“自治”。1922年，直奉战争波及避暑地，50名英兵自威海卫入驻避暑地。英军通告直奉双方军队“毋侵入海滨”，两军遵约。避暑地成为附近百数十里居民躲避战乱的避难所。次年，外国人力图扩张其在当地的势力，操控地方市政，遭到中国人士的抵制。未久，当地又被第二次直奉战争的战火祸及。[69]1932年，河北省政府划北戴河海滨为自治区，设自治区公署，对原避暑地的所在区域进行行政管理。
第三，莫干山。
莫干山位于浙江武康、吴兴等县境内，相传春秋时干将、莫邪曾在山中铸剑。经咸丰、同治年间的战乱，名山荒芜，人迹罕至。约从1891年起，美国传教士佛礼甲等为寻找避暑之所陆续抵达莫干山麓，后又上山考察，租屋居住，并在西文报刊上介绍山中修竹遍地、清泉竞流、凉爽幽静的情形。约在1896年，有些外国人士开始在莫干山上营造避暑房屋。两年后，他们引用1895年《总理衙门通行章程》中有关传教士可在内地置买土地房屋，卖业者不需先报明地方官，但须在契据内指明是教堂公产的规定，在山上购买土地，并到武康县衙以教堂公产名义税契过户。知县宋炽因莫干山不是通商口岸，具禀请示应否准予过户税契。浙江巡抚廖寿丰在批文中斥责他不谙交涉，办理颟顸，并派委员会同查办此事。于是，这些官员敷衍了事，仅查明交易双方的姓名，土地坐落、面积及价格，并未核查是否确实作为教堂公产，便税契过户，将案卷上呈了事。[70]
此后来到莫干山的外国人越来越多，购买的山地也越来越多，开始时是教会中人，后来还有商人、医生等人，但至税契时，都在地契上写成“教堂公产”。武康县迭任知县以有成案可援引，未敢指驳，一概准其税契过户。六七年间，外国人所买“教堂公产”，达1 600余亩。向中国业主购买山地者，都办理了地方官府税契过户的手续，外国人之间互相授受，则往往不去官府税契过户，以便偷逃税款，因而有些地契已数易业主仍未更改户名。1909年，有个英国人将所买山地转卖给德国人，知县洪子靖在税契时发现，卖主不是教士，该地块不是教堂公产，而是其自置私产，因而禀请照约诘责。浙江巡抚便札饬浙江洋务局照会英、德两国领事，转饬买卖双方当事人，此项交易违反条约，因而不予认可。不过，对于该英国人谎称私产为教堂公产的不法行径也未追究。此后，外国人于购地时稍有顾忌。[71]
上山避暑的外国人于1898年夏组织莫干山避暑会，制定《避暑会章程》。避暑地地主及房主可成为会员。每年避暑时节召集会员大会，选举董事会。起初董事会成员为数人，后增至十余人，设有会长、副会长、会计、书记等，成立路政、司法、卫生、房产管理等委员会，分别处理当地道路、卫生、税收、保安等项事务，甚至公断司法案件。[72]中国地方官府已无法过问避暑地内事务。虽然在名义上维护当地秩序之权仍在中国官府之手，但中国官府已不能向避暑地派驻中国警察。中国在当地的主权已旁落。
莫干山邻近杭州、上海，来莫干山买地的外国人大多来自江苏、浙江等地，其中美国人最多，其次是英国人，还有德国人及其他外国人，另有少数华人。入居上海租界的外国人，包括公共租界工部局董事等，夏季多往莫干山避暑，其中还有住山日多、离山日少的人士，以及购买山地并非为了避暑而是作为投资者。1902年，上山避暑的外国人达339人，此后更多的外国人前来避暑，并雇用了不少为他们服务的华人。他们建造的最初是茅舍，后来皆是风格各异、多姿多态的西式别墅。山上还陆续开设各种商店，后来形成名为荫山街的商业街道。1898年，山上与上海通邮；1906年，落成的新邮局增添了电报、汇兑等项业务。在此期间，游泳池、教堂、公墓等也先后落成。至1911年，莫干山避暑地内的各种建筑已达近百座。
1911年春夏间，浙江巡抚增韫札饬浙江交涉司王丰镐，仿照不久前湖北、河南两省收回鸡公山房屋、基地的办法，筹议收回莫干山避暑地的办法。第一，一概收回山上所造洋房和基地，警权、路权归地方官府管理；第二，由土木工程师公平估定房屋价值，由官府收购，但可由原业主租住，年租金为房屋价值的8％；第三，官府可陆续收购房屋，付清一所洋房的房款，即收回一所。[73]随后，王丰镐去上海与美国驻沪总领事磋商，起初颇有头绪，旋因教会反对而搁浅。他又与德国领事会商，获得德方允诺，约定于11月7日签约，又因响应武昌起义的革命党人于11月5日占领杭州，事遂中止。
1912年，美国传教士费信诚与莫干山山民发生经济冲突，最后被戕杀。英国驻杭州领事和莫干山避暑会要求中国官府保护当地外国人生命、财产安全，浙江都督蒋尊簋遂令武康县知事等派兵驻扎莫干山，以便保护外国人。[74]此后，在莫干山避暑地华洋势力此长彼消，登山避暑的华人逐渐增多，他们所建造的避暑房屋也越来越多。经华人抗争，网球场等原来避暑会禁止华人进入的场所也不得不向华人开放。
1919年，莫干山与庐山牯岭等地一起被北洋政府正式确认为避暑地，允准外国人租地建屋避暑。次年，武康、吴兴两地官员经实地履勘，查明外国人在吴兴县境内购置山地200余亩，在武康县境内购置山地1 940亩。1924年，浙江官府禁止外国人再在莫干山购地过户，并照会各国驻沪领事，非教会中人须领有游历护照方可上山。次年，中国警察在上山要道设岗，按照命令查验护照。1928年，浙江省莫干山管理局成立，该局制定、颁布相关法规，规定莫干山一切行政事务归其管理，外国人今后不得在山上置产，欲出售产业只能卖给华人，已购山地须按时纳税，否则将查封其房屋。[75]在此种情况下，很多外国人离开莫干山，避暑地内大部分土地被中国业主收购，当地主权已被中国政府全部收回。
第四，鸡公山。
鸡公山系大别山支脉，位于河南信阳州东南，地跨河南、湖北两省，原本人烟稀少。清季兴建的卢汉铁路部分路段通车后，火车途经山麓。1903年，在信阳一带传教的美国传教士李立生登上鸡公山，感叹此山景色秀丽、气候宜人，适合夏季避暑。他买下山巅的一片随田山场，长约二里，宽约三里，并为建造四所房屋向信阳知州曹毓龄投税。次年，美国传教士施道格购得东西、南北均约三里的山岭一片，并为建造两所房屋向信阳知州徐佐尧投税。两张税契都未载明这些土地房屋是“教堂公产”。1905年，施道格等又购得山地多处，但都未税契。同年，李立生等邀请美国驻汉口领事上山游览，又在西文报刊上发表文章，极力宣传鸡公山是避暑胜地，并将自用之地外多余的山地，分段作价，高价转卖给各国教士和商民。居住汉口租界等处苦于夏季炎热的外国人士，纷纷在山上购地建屋。在这一年，山上已建成27所西式房屋，寓居的美、英、法等国侨民达六七十人。[76]
湖广总督张之洞获知鸡公山的情势后急忙奏报朝廷，清政府即饬令河南巡抚、湖广总督予以查办，并设法收回山上被卖土地。河南巡抚张人骏以信阳知州曹毓龄、徐佐尧在美国传教士购地时并未详查，遽予税印，又不据实禀明，实属异常疏忽，奏请一并革职。他又派官员上山实地调查，交涉收回事宜。这些官员严令当地业主不得再将山地卖给外国人，要求外国人停建避暑房屋，并协商退款还地之法。在与英国驻汉口总领事法磊斯交涉时，他们指出，根据中外条约，中国仅允许外国人在通商口岸租赁土地、建造房屋，《总理衙门通行章程》虽然允准外国传教士在内地购买建造教堂的土地，但地契内须载明，只可买作教堂公产。施道格等不是本地教士，即便李立生所立地契内也无“教堂公产”字样，可知其为私产。法磊斯答称，不知非在本地传教者不能在当地买地的章程，更不能同意教士在内地买地仅能建造教堂的规定；如今解决办法，只有令教士们于地契内添加“教堂公产”字样。在此期间，已经购得土地的外国人加紧建筑避暑别墅，并出高价诱惑业主，继续出售附近山地。地方官府拘押卖主数人，迫令他们赎回土地，但因为所得地价银已经用尽，又新增了建筑费用，卖主无钱偿还，所以有些瘐死狱中，也有些畏罪潜逃。外国人因无对证，又虚报地价和建筑费，使得赎回之举更难实施。至1907年，交涉已在清政府与英、美、德、俄等国公使之间展开，法磊斯等也只得同意饬令建造房屋的外国人停止施工。于是，中国官员再次上山查勘，又派委员驻山稽查，拘捕违禁建造的工人。该避暑地的急速扩展终于被制止。[77]
1908年初，江汉关监督齐耀珊等和法磊斯最终商定，并订立《鸡公山收回基地、房屋，另议租屋避暑章程十条》。其中规定，由教会购买后分售他人之地923亩及山上道路，中国一律收回，作为豫、鄂两省官地。官地内已建及续建之屋，中国将陆续估价赎回。已赎回之屋，由中国官府随时维修，每年仅于夏季出租给外国人避暑，租价为屋价的8％。在避暑官地内居住的外国人，不得开矿，不许开设行栈，不准从事各种贸易。山上食品、杂货等店，只准华民开设。警察局及各种治安事务，归中国官府自办。外国人在当地不享有自治之权。有关卫生、修路、街灯、市集、家用净水等事务，可由各租户呈请中国地方官妥筹办理。各租户按房租的10％缴纳公益统捐，作为办事经费。当地尚未转卖的498亩教会公产，则仍归教会执业，不得转卖外商。[78]
该避暑章程订立后，湖广总督赵尔巽设立鄂省森林公司，收购鸡公山位于湖北省境内所余山地，并禁止民间私相授受，以防外国人仍有私下购买鸡公山山地的可乘之机。河南省也随即援案办理。部分当地业主以官府的收购价格过低，地上又有增建房屋，拒绝接受官府所定地价，直至1917年重新估价，并给业主很多实惠，官府才全部收购成功。鸡公山避暑官地和教会区以外区域，尽为官有的湖北森林区、河南森林区，外国人私自扩展避暑区域的风险遂被杜绝。[79]
图31 鸡公山避暑地
1908年夏，中国官府于鸡公山设置警察局。最初由湖北省拨出12名巡丁，在夏季避暑期间临时值勤；后因当地有修山路、造房屋、建车站等事务，改为常年驻守。警察人数逐年扩充，经费则由湖北、河南两省共同承担。1910年春，中国官府在鸡公山设置工程局，经费也由湖北、河南两省发给。河南交涉局还委派常驻的工程委员，负责估工、建筑等事项。外国人在避暑官地内续建房屋，须于两个月前将图纸等照会该局，由该局核准。[80]
1918年，经河南交涉署呈请，北洋政府同意开放河南森林官地；两年后又同意开放北岭造林地，并均允准教会中人依据原来章程租地建屋。此时，上山避暑的外国人继续增多，避暑房屋也越建越多。点缀在鸡公山群峰之间的别墅数以百计，除大量欧美风格以及若干日本风格的建筑外，中西合璧建筑也颇引人注目。外国人还在山上开办学校、旅馆、西商俱乐部，依托山泉修筑公共浴池，并在夏季设置临时医院。值得指出的是，无论是避暑官地还是教会区，外国人都拒绝华人入居避暑；在教会区，只允准华人途经上下山必经干道，禁止他们迈入其他街巷。[81]1921年，直系将领靳云鹗因而在避暑官地旁修建豪华别墅，为华人争气，该建筑遂被华人称作“志气楼”。靳云鹗还在当地倡办公益会，由当地华人捐资，办理建公厕、设路灯、开井泉、辟浴池、植林木、办学校等事项，取得不少成效，使得当地华人不再仰外国人鼻息。然而，由于避暑章程规定，中国赎回避暑房屋后，负责维修和出租，然而房屋租金不足以偿付维修费用，豫、鄂两省都岁赔不赀，时人因此感叹当时考虑未周，如果让外国租户自行修造房屋，中国只收地租，则可免除修屋的赔累。[82]
1935年6月，中国政府划鸡公山避暑地为特区，设立管理局，全部收回了当地的行政管理权。