土地承包经营权互换、转让登记

农村土地承包法第三十五条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”

土地承包经营权是国家依法赋予农民承包土地的权利，其性质、内容、变动要件都是依法确定的。虽然承包方没有土地所有权，但是依照农村土地承包法的规定，有至少三十年的农村土地使用权，是用益物权。根据农村土地承包法的规定，不论是否登记，承包方都是自土地承包合同生效之日取得农村土地承包经营权。对土地承包经营权进行登记，也只是对这个权利进行确认，并不影响土地承包经营权的取得。这是根据我国目前农村土地承包经营权登记工作的现实作出的符合实际的规定。

登记制度是不动产物权制度的基石，各国立法对于不动产登记的做法不同：一是采登记生效主义，即不动产物权的设立、变动不登记不生效；二是采登记对抗主义，即不登记不得对抗善意第三人。农村土地承包法对于土地承包经营权互换、转让，采用登记对抗主义。也就是说，当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并经发包方备案或者同意后，该合同即发生法律效力，不强制当事人登记。农村土地承包法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。(https://www.daowen.com)

在互换、转让土地承包经营权时，自签订互换、转让土地承包经营权合同生效时起，受让方自动取得土地承包经营权。如果当事人有登记需求，可以向登记机构申请登记，并对原承包方的土地承包经营权证进行变更或撤销，以对土地承包经营权发生的变化重新予以确认。这里的登记机构是指按照农村土地承包法第二十四条规定，对耕地、林地和草地等实行统一登记的登记机构。

“未经登记，不得对抗善意第三人”，是为保护转让、互换的土地承包经营权流转行为有效性而设置的，防止承包方将同一土地承包经营权以互换或者转让方式流转给多个受让人。第三人是相对发包方、承包方而言的，善意是指第三人取得土地承包经营权时并不是通过恶意手段或行为，也不清楚承包方互换、转让行为是否合法。当第三人善意取得土地承包经营权，即使没有登记，发包方也不能向其追索，而只能要求承包方赔偿由此造成的损失。在涉及土地承包经营权属变动的土地承包经营权互换、转让实践中，受让人为更好地保护自己的土地承包经营权不受侵害，应当进行登记确认。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条指出，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。