二、征税对象
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属,具体包括以下六项内容。
1.国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交纳土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税,不得因减免土地出让金而减免契税。
2.土地使用权的转让
土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖
对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
买房拆料或翻建新房,应照章征收契税。例如,甲某购买乙某的房产,不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房,实际已构成房屋买卖,甲某应先办理房屋产权变更手续,并按买价缴纳契税。
4.房屋赠予
房屋赠予是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中,将自己的房屋转交给他人的法人和自然人,称作房屋赠予人;接受他人房屋的法人和自然人,称为受赠人。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。具体分为以下三种情况。(https://www.daowen.com)
5.房屋交换
房屋交换是指房屋所有者之间交换房屋的行为。
6.视同转移土地、房屋权属行为
以土地、房屋权属作价投资(入股)、偿还债务,以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,视同转移土地、房屋权属行为,依照规定征收契税。具体分为以下三种情况。
(1)以土地、房屋权属作价投资(入股)。这种交易业务属于土地、房屋产权转移,应根据国家房地产管理的有关规定,办理土地、房屋产权交易和产权变更登记手续,视同土地、房屋权属转移,由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
例如,甲某以自有房产投资于乙企业,其房屋产权变为乙企业所有,即该房产的产权所有人发生变化。因此,乙企业在办理产权登记手续后,按甲某入股房产现值缴纳契税。若丙某以股份方式购买乙企业的房屋产权,则丙某在办理产权登记后,按取得房产的买价缴纳契税。
以自有房产投入本人独资经营的企业,免纳契税。以自有的房地产投入本人独资经营的企业,产权所有人和使用权使用人未发生变化,无须办理房产变更手续,也不用办理契税手续。
(2)以土地、房屋权属偿还债务。经当地政府和有关部门批准,以土地、房屋权属偿还债务,均视同转移土地、房屋权属行为,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
例如,甲某因无力偿还欠乙某的债务,而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意、有关部门批准,乙某取得甲某的房屋产权,在办理产权过户手续时,按房产折价款缴纳契税。若以实物交换房屋,应视同以货币购买房屋。
(3)以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。