五、税收优惠
(一)免征契税的情形
有下列情形之一的,免征契税。
(1)国家机关、事业单位、社会组织、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
(4)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要,国务院可以规定免征或者减征契税的其他情形,报全国人民代表大会常务委员会备案。
(二)减(免)征契税的其他情形
省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形免征或者减征契税,报同级人民代表大会常务委员会备案。
(1)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属。
(2)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。
(三)契税优惠的特殊规定
(1)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%的税率征收契税。
(2)对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税。
(3)个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
(4)企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制,包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司,有限责任公司变更为股份有限公司,股份有限公司变更为有限责任公司,原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%,且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的,对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司的股份超过85%的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属,免征契税。国有控股公司是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%,或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。
(5)公司股权重组。在股权(股份)转让中,单位、个人承受企业股权(股份),企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
(6)公司合并。两个或两个以上的公司,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个公司,对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
(7)公司分立。公司依照法律规定、合同约定,分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,不征收契税。
(8)企业出售。国有企业、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》(以下简称《劳动法》)等国家有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。
(9)企业注销、破产。企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。(https://www.daowen.com)
(10)房屋的附属设施。对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
(11)继承土地、房屋权属。对于《中华人民共和国继承法》(以下简称《继承法》)规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
按照《继承法》的规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠予行为,应征收契税。
(12)事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中,投资主体没有发生变化的,对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。投资主体发生变化的,改制后的企业按照《劳动法》等有关法律、法规妥善安置原事业单位全部职工,其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受原事业单位的土地、房屋权属,免征契税;与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受原事业单位的土地、房屋权属,减半征收契税。
(13)事业单位改制过程中,改制后的企业以出让或国家作价出资(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的,不属于规定的契税减免税范围,应按规定缴纳契税。
(14)事业单位按照国家有关规定改制为企业,原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的,对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。
(15)对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。
(16)经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
(17)以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的,不属于上述规定的免税范围,对承受方应按规定征收契税。
(18)在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
六、征收管理
(一)契税的纳税义务发生时间
契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
(二)契税的纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
(三)契税的纳税地点
契税由土地、房屋所在地的税务机关依照《中华人民共和国契税法》和《税收征收管理法》的规定征收管理。
税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。
例题8-25·单选题
契税的纳税地点是( )。
A.企业的核算地 B.纳税人的居住地
C.单位的注册地 D.土地、房屋所在地
【答案】D