(三)典型意义

长寿区人民法院审理后认为,原告周某与被告某公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。该合同第八条第二款约定了周某需付清全部房款、付清政府部门规定的费用且无银行按揭欠款方可进行房屋交接,由于周某2014年3月12日才付清房屋余款13 434元,且未提交相关证据证明某公司拒绝其履行付款义务,故一审法院驳回了原告周某的诉讼请求。周某对一审判决不服,上诉至重庆市第一中级人民法院,提出本案属于同时履行的合同,购房者没有先履行合同的义务,在看见所购小区的房屋停工停建,某公司董事长李某强被刑事调查,账户被查封的情况下,有理由怀疑某公司无法按期交房,可以单方面行使不安抗辩权,中止房屋尾款的交付。二审法院认为,双方签订的购房合同第八条第二款表达的含义为合同履行有先后顺序,乙方先付清所有合同价款,甲方才履行交房义务。周某称在合同约定的房款交付日期之前,发现某公司财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押等不能按期交房的情况出现时,未及时与对方沟通核实,在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行,不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。而某公司在未收到周某支付的全部价款之前,可以行使先履行抗辩权,有权利不履行交房义务。(https://www.daowen.com)

本案处理重点主要在于对抗辩权的理解与适用。我国《合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

具体到本案中,一、二审法院审理思路基本一致,抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段,在双务合同中,首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务,本案中,某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实,但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后,方可进行房屋交接,即周某应该先履行付款的义务,某公司才履行交房的义务。同时,周某在庭审中称其到某公司履行义务,其售房部已关门,但并无证据提交,且如其不能直接履行义务,也可采取其他方式履行付款的义务,如提存等方式。另外,周某在二审中提出其是行使不安抗辩权,但根据上述法律规定,周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性,未及时与对方沟通核实,在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范,其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。