惊天动地第一槌
1984年5月，“草木知春不久归，百般红紫斗芳菲”的暮春时节，对刚入不惑之年的深圳国贸大厦建设总指挥李传芳而言，可谓双喜临门：一是创造了“三天一层楼”深圳速度的国贸大厦主体顺利完工；二是她接到了一纸盖着鲜红大印的调令，调入深圳市担任副市长，主管城市建设，包括土地规划、环保、园林、市政和住房等。
李传芳1967年毕业于重庆建筑工程学院，工作后先是长期从事工程建设，如今又主管城市建设，专业上毫无问题，但巧妇难为无米之炊，市财政缺钱。中央只给政策不给钱，市委书记兼市长梁湘只得向银行借贷，用来修建必要的市政工程，最多的一次贷款高达4亿多元，但还是杯水车薪。李传芳第一次感受到了当家的压力，恨不得把一块钱掰成三四块钱花。
她和搭档们思来想去，想到了还是应该在土地上做文章，进行土地制度改革。
李传芳知道，现行的《中华人民共和国宪法》明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。在土地上打生钱的主意，将触及红线。
她也知道，之前，深圳市政府已尝试过对土地制度采取变通的政策。1979年12月31日，市政府与香港妙丽集团签订了第一个合作经营房地产的协议书。这是“冒天下之大不韪”之举，与旧制度和旧观念相悖，市政府十分谨慎，在协议书上字斟句酌，写上了“补偿贸易方式”字样。内容是，双方以合作的方式运行，深圳出土地，投资方出钱建酒店或楼房，建成以后如能赢利，钱先还给投资商，还清成本后，赢利所得政府与企业对半分成。
这是一份皆大欢喜的双赢协议书，实施后，市政府分得净利润400余万元。这种合作协议，土地使用权一般规定为25年，到期后，土地上的建筑归市政府所有，连同物业、经营权都一道收回。
随后，市政府又尝试收取土地使用费。也就是说，政府将土地使用权出让给投资商独资开发，根据出让年限的多少，一次性收取土地使用费。名为土地使用费，实际上是出让土地使用权的地价。1980年12月，深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地，签了一份有关土地使用费征收的协议。这块商住用地，以每平方米交纳土地使用费5000港元的价格，获得了使用权。这一探索实施较多，仅深圳特区房地产公司1981年一年间，便与客商签订了9项出让土地的协议。
然而，这些探索与香港的土地运作还不能相提并论。一是不算多，主要还是以行政划拨土地为主；二是地价收入都沉淀在各家开发公司的积累里，政府收入有限，资金依旧相当匮乏。
香港大学经济系的一位教授，对深圳主要采取行政划拨土地资源深感惋惜，说，深圳已经开发的土地，如果以每平方米5元出售，每年可得到2亿元；如果每平方米是50元，则得到20亿元。而香港目前的地价是每平方米以万港元起步。
李传芳正在琢磨如何进行土地制度改革和创新时，“一身是胆”的李灏开始主政，出任深圳市委书记兼市长。有了李灏的支持，她在深圳这块试验田里，开始如鱼得水。
1986年，李灏盛情邀请了一批香港专家和实业家来深圳做客，请他们帮助引资，探讨改革之道。会谈之际，李灏面露忧色，说到了深圳建设资金很匮乏的状况。香港实业家霍英东笑着说：脚下的土地不就是钱吗？连马克思都承认土地就是财富。
恩格斯和马克思确实说过：“消灭土地私有制并不要求消灭地租”“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。这就有了权威的理论依据，李灏很受震动，决定打破禁忌，加大土地制度改革力度。
他和李传芳等人商议后，由市委、市政府各单位抽调人员组成调研组，进行专题调查，形成了一份厚实的《深圳经济特区房地产业及住宅商品化的调查报告》。报告中，建议土地由政府统一管理。
1986年11月，李灏又派李传芳带队，前往香港考察土地拍卖制度，探讨深圳的改革方向。
李传芳很珍惜这次机会，夜以继日地学习、了解。英国对香港实行殖民统治后，港英政府规定，除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他所有土地属于英国王室，由港英政府代为管理。港英政府将土地在规定期限的使用权转让给土地开发者或使用者，一次性收取费用。
在考察中，李传芳大开眼界，内心也起伏如潮：难怪专家们说，港英政府把仅有的一点点土地玩活了。
回到深圳后，她又不顾疲惫，加班加点，主持写出了“香港土地政策与土地管理”等四个专题报告。报告说：港英政府十分珍惜1066平方千米的弹丸之地，在高峰年代的1980年至1981年的卖地收入占当年总收入的37%。更为重要的是，港英政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的31.6%）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70%以上）和香港整体经济的发展。
报告热切地建议说，改革现行的行政划拨土地、收取土地使用费的办法，采取公开拍卖为主，公开拍卖、招标与行政划拨相结合的特区土地管理制度。
李灏对考察组的工作很满意，改革的决心更坚定了。
经李灏和李传芳等人研究后，市政府小心翼翼地搞了两三次试验。为了吸引投资，政府部门不敢把价格定太高，担心把客商吓跑。最主要的表现是，市政府成立了招标领导小组，自己定标底，规定价格太高不要，太低也不要，谁最接近标底定谁。同时，市政府也没有明确提出有偿、有期、土地使用权转让等概念。
摸着石头过河，深圳终于走出了土地制度改革的关键一步。
1987年3月，李灏拍板，正式成立深圳市房地产改革领导小组，任命李传芳为组长，负责全市房地产改革统一管理与协调工作。领导小组下设房产改革工作组和地产改革工作组，分别由市规划国土资源局局长刘佳胜等人负责。地产改革工作组随即开始工作，起草了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》。
这年5月，李灏主持市委常委会，原则批准了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，决定从7月起，进行改革试点。也就在7月份，一场酷暑里的及时雨酣畅淋漓地洒下来，国务院下文，决定将深圳、天津、上海和广州四个城市，作为首批土地使用权有偿出让的试点城市。
两个月后，李灏和李传芳等人大胆试水，率先在全国试行土地使用有偿出让，出让了一块土地的使用权，面积达5000多平方米，期限为50年。这一创举，揭开了国有土地使用制度从无偿、无期限、无流动变为有偿、有期限、有流动改革的序幕。
10月中旬，有了前期的探索和试水，“国家城市土地管理体制改革理论研讨会”在深圳召开。众多专家云集，讨论热烈。研讨的重点是土地有偿使用的理论依据、土地制度改革与现行法律政策的关系、土地市场的建立、城市土地与城市经济的关系、土地政策与土地管理等问题。
研讨会后，李灏召开市委常委会，决定趁热打铁，举行一次公开的土地使用权拍卖。考虑到拍卖、招标可能会引起一些人的反感，因而把“拍卖”改为了“公开竞投”。第一块“公开竞投”的土地，标的是一宗8588平方米住宅土地50年的使用权，土地紧邻波光潋滟的深圳水库，编号H409-4。
终究是“开天辟地第一回”，李灏和李传芳等市领导有些惴惴然，但他们清楚两点：一是转让的不是土地产权，只是土地使用权；二是土地使用权转让后所得资金，就能用于深圳市政建设了。
市规划国土局局长刘佳胜被市委、市政府确定为这次拍卖会的拍卖官。他既兴奋，又谨慎，为了圆满完成任务，专门赶到香港观摩拍卖会，“看他们拍卖，把他们拍卖的词儿都记得烂熟”。他还逛了不少商场，寻找合适的拍卖槌，但一时找不到，只得向香港测量师学会会长刘绍钧和基本法咨询委员会委员梁振英求助。他们很热心，特意定制了一个枣红色的樟木拍卖槌，赠送给深圳。
拍卖前，市政府在报纸的醒目位置刊登《土地竞投公告》。一时轰动海内外，应者云集。拍卖前三天，领取正式编号参加竞投的企业便已有44家，其中有9家是外资企业。
因为拍卖会有港商到场，刘佳胜向李传芳请示，新增深圳市基建办综合处处长、会讲粤语的廖永鉴与他共同拍卖，获得批准。刘佳胜和廖永鉴都很紧张，一是拍卖场面大，二是头一回做拍卖官，他们生怕出现纰漏，把拍卖细节和可能出现的状况想了又想，还一遍遍模拟拍卖。
1987年12月1日下午4点，天气晴好，阳光温煦。深圳会堂济济一堂，连过道都挨挨挤挤站满了人。记者们也早已“长枪短炮”占据了有利位置，几十架照相机、摄像机和录音机对准了主席台。会堂聚集的700多人中，有中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒等北京来的贵宾，还有来自全国17个城市的市长。香港也来了一个声势浩大的“深圳第一次土地拍卖参观团”，由21人组成。他们或神色庄重或面带微笑，翘首以盼，等着历史性的时刻。
到场的44家中外企业负责人都跃跃欲试，深圳经济特区房地产公司经理骆锦星便是志在必得的一个。
骆锦星1979年3月还是深圳市房管局副局长，是惠阳地委派来支援深圳建设的干部之一。刚到深圳时，他原以为自己这个地委工交计委办公室副主任，可能会被分配担任邮电局局长，结果宣布时，成为房管局副局长，职责是专抓基建。
骆锦星急了，马上找到分管干部的市委副书记曹喜之，请求调整岗位。曹喜之断然说，不行，现在一切为基建开路，你就到房管局不变了。
骆锦星面有难色：我没学过也没干过啊。曹喜之鼓励说，你好好干，10个月之后再说。
骆锦星心里直叫苦，不但没能如愿调整岗位，反而接到一个艰巨任务：一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好两万平方米300多套干部宿舍。他算了算，建两万平方米的宿舍，至少需要200万元的费用，而深圳一年的财政收入才3000万元，最多只能给这个项目50万元，其他资金缺口，必须由房管局自己想办法解决。
骆锦星万般无奈，硬着头皮上任后，了解到香港1972年制订了一个“十年建屋计划”，使香港楼市转入繁荣，房价和租金一路飙升。香港的财政，三成以上也得益于土地拍卖。他想：“如果深圳能像香港一样用土地换钱就好了。”
骆锦星征得省市领导许可后，决定打“擦边球”，通过贸易补偿方式获取地产开发的资金，具体是深圳市政府出地皮，港商出资金建房，利润双方分成。他找到港商刘天就商谈，对方很高兴，觉得也能赚不少钱，愿意接受这种方式。双方谈判后确定，刘天就出钱，市政府出地，建房子在香港卖，卖的钱深圳和刘天就85∶15分成。
这就是深圳乃至中国第一个商品房小区——东湖丽苑的由来。建设商品房，需要房地产公司而非政府部门直接与港商打交道，骆锦星便于1980年1月成立了深圳经济特区房地产公司，自己兼任经理，专门负责涉外房地产工作。房地产公司仅有一个两室一厅的平房做办公室，4名工作人员、4辆旧单车。市政府本来答应给4万元的开办费，但因财政困难，房管局也没钱，骆锦星只得找刘天就借了5万港元。
东湖丽苑楼盘还在图纸上，便已被5000多人排队抢购，一次性销售殆尽。深圳方赚了500万元，被骆锦星用来建设干部和职工宿舍。1981年，东湖丽苑竣工。刘天就建议说，小区建好后要委托物业公司管理治安、环境卫生、水电维修、代办户口等。于是，第一个物业管理公司——深圳市物业管理公司也随之成立。
随后，港商纷纷前来深圳，要求合作，深圳市政府将“补偿贸易”改为“合作经营”，继续收取土地使用费。翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等商品房小区相继破土动工。
骆锦星和深圳经济特区房地产公司也继续开疆拓土，创造了众多第一：第一个引入境外资金合作开发土地，第一个按照国际管理实行建设工程公开招标，第一个采用楼宇预售手段筹集资金……
此次在深圳会堂的拍卖会前，市规划国土局局长刘佳胜给骆锦星放出口风，要他支持参加拍卖。骆锦星马上召开全体领导班子会议，大家一致认为，深圳经济特区房地产公司作为深圳房地产界的龙头，市委书记李灏给他们颁发过写有“敢为天下先”的奖旗，公司有人才、资金和信誉三大优势，还到香港参加过拍卖，富有经验，因而这块地一定要拿下！
为了慎重起见，也为了对股东有所交待，确保经济效益和社会效益，骆锦星又成立了专项小组，一面到现场实地考察，判断这块地值不值得投资，一面组织人员按标书要求，制作图纸做会计预算。同时，公司的发展经营部主管也奉命做了初步预算，确定可以接受的底价为530万元。
12月1日下午3点，骆锦星带着专项小组来到深圳会堂，穿过拥挤的人群，领了11号竞拍牌，找到会场中间的位置坐下。
4点整，一身正装、脸色庄重的拍卖官刘佳胜和廖永鉴上场。按事先规定，拍卖将用双语进行，刘佳胜说一句普通话，廖永鉴用粤语再说一次。刘佳胜上前一步，扫了一眼台下黑压压的人头，再次平复了一下紧张的心情，开始进入角色。他先介绍了拍卖的有关情况，限定开口起拍价为200万元，每口价5万元，然后大声说：“拍卖开始！”
话音刚落，便有竞投企业的法人代表举牌，高声叫价：“200万！”
“210万！”
“250万！”
…………
“390万！”
其他竞投企业的法人代表也纷纷举牌，声音也一个高过一个。此前，骆锦星“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”，一声不吭。他在香港参加过招投标，知道200万肯定不止，先等等再说。叫到390万时，他想该出手了，于是第一次举牌，大喊：“400万！”“哗——”会堂内掌声如潮，震得天花板似乎都抖动起来。
这时，会堂内的竞拍者只剩下了骆锦星的深圳经济特区房地产公司和深圳市工商银行房地产公司、深华程开发公司三家企业。后面两家也不肯低头，“420万”“485万”“490万”……声音此起彼伏，掌声也随之起落，场内的旁观者人人绷紧了神经，似乎是自己在举牌。
经过17分钟的轮番叫价，报价已升至520万元，竞拍者只剩下深圳经济特区房地产公司和深圳市工商银行房地产公司两家。全场鸦雀无声，骆锦星也有些紧张了，离公司预算的530万元可承受价位，只剩两次加价机会。
“525万！”稍一运神，骆锦星又如晴空霹雳爆出一声，全场一阵骚动，掌声再次响起，很快又恢复了平静。
竞争对手深圳市工商银行房地产公司沉默了。他们看到骆锦星不断加价，已志在必得，没有再应价。
“525万一次，525万两次，525万三次。成交！”拍卖官刘佳胜一槌击下，庄严宣布：“这块土地的使用权归深圳经济特区房地产公司！”
记者们兴奋起来，闪光灯瞬间一齐对准了骆锦星。
随后，骆锦星起身，跟着刘佳胜到大堂签署合同。签字完毕，一大群记者依然不肯放过骆锦星，里三层外三层包围着采访他。一位记者问：你认为拍卖如何？价高不高？骆锦星面带微笑：我们心中有数，不高，请大家放心，我们不会亏本，但也不会从这块地谋取暴利，盈利不会超过15%。
骆锦星拿到了地块，得胜而归，公司上下喜气洋洋，沉浸在获胜的狂欢中。他召集全体职工开大会，豪迈地说：得到这块地，深圳经济特区房地产公司为深圳改革开放做贡献，又当了一次排头兵，我们要把两个效益建设好，力争一年内建成。
脸上溢满欢愉的还有李灏、李传芳、刘佳胜等一批政府要员。他们清楚，这第一拍以超出底价300多万元，地价以610多元每平方米成交。在深圳会堂拍卖现场的李传芳，也被中外各大媒体的记者团团围住，会场变成了气氛热烈的答记者问。第二天，《经济日报》发表评论说，深圳市政府以“拍卖”形式出让土地使用权，开创了土地有偿出让的先例，在深圳形成了地产市场。
1988年7月，骆锦星拿下的地块被建成东晓花园，一共154套住宅。发售这天，抢购者蜂拥而至，不到一小时便全部卖完。此时，住宅市价已升至每平方米2000元，但骆锦星在拍卖时承诺过，利润不超过国际惯例的15%，因而每平方米仅卖1650元。尽管如此，深圳经济特区房地产公司依旧净挣近400万元。
但这也让一些当年扛过枪的老人痛心疾首。他们到深圳转了一圈，找到李传芳等人，声泪俱下地说，你们除了五星红旗，其他都成资本主义的东西了！我们当年用命换来的社会主义江山，都被你们卖出去了！
还有人质问李传芳：拍卖土地和过去帝国主义抢占土地有什么区别？
李传芳正色说，有质的区别。过去，帝国主义抢我们的土地做租界，使我们在自己的土地上却无法行动自由，甚至还要给他们钱。现在他们想用我们的土地就要给我们钱，还必须遵守中国的有关法律，土地使用权到期后必须归还。土地的主权依然属于中国。
幸而杂音不是主流。深圳惊天动地的“第一槌”，引起了广东省委、省政府的格外重视。拍卖会后不久，省人大、省法制局的负责人专程来到深圳，调查土地有偿出让的立法问题。他们回去后，紧锣密鼓地起草了一份《深圳经济特区土地管理条例》，获得广东省第六届人大常委会第三十次会议通过，于1988年1月3日公布施行。
1988年4月，北京人民大会堂春意浓浓，第七届全国人大第一次会议在这里隆重举行。代表们讨论通过了《中华人民共和国宪法修正草案》，修正最大的一处是，将宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”一句，修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”几个月后，《土地管理法》经第七届全国人大常委会第五次会议讨论，做了相应修改。
消息传来，李灏、李传芳、刘佳胜和骆锦星的脸上又浮出霞光一样的笑意。他们知道，直接促成宪法修改的是深圳土地拍卖“第一槌”，从此，国有土地使用权有偿出让有了法律依据和保障。
“嘭——”他们似乎又听见了那“一槌”落下的声音，也似乎听见了深圳快速奔跑的脚步声……