财务评价案例分析
一、项目概述
（一）项目背景
某公司为大型国有企业。为壮大企业实力，为企业发展寻找新的经济增长点，根据目前市场状况，决定开拓房地产市场，并组建了置业有限公司作为房地产运作机构，以大厦A为启动项目。
（二）项目简介
1．项目主要建设条件
符合该市区规划要求。市场容量大，房地产市场发展空间巨大，有利于商品房的销售。交通运输便利，地理位置优越，有利于设备和材料的运输。
2．项目预期目标
A大厦建成后要成为该市地标性精品建筑，要充分体现该公司的形象及行业特征，应体现出当代的建筑科技与当代的建筑风格及时代特征，同时还应蕴含中国的文化特色。
3．投资环境及市场分析
房地产开发投资增速明显快于固定资产投资，并且其销售增长快于投资增长。该市商务写字楼市场发展前景看好。该市房地产市场发展空间趋于平缓，写字楼市场有望升温。随着房产业及宏观经济的促进作用，将最终带动写字楼市场的需量上升。
4．建设规模方案
根据该市规划局的规划设计要点和规划红线图及国家和该市对交通和人防工程的规范和要求，为了减少A大厦的单位综合造价，提高土地的利用率，确定的A大厦建设规模为地下室2层；基本层28层，其中裙楼为6层，主楼22层；总建筑面积为5．6万m2，总高度不超过100m，采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。
5．拟建地点
该市地处长江三角洲平原，自然条件优越，经济基础较好。A大厦的建设地址位于该市山区政府西片宗地。与世贸大厦隔路相望，总占地面积7900m2。该宗地处于商务中心边缘，该商务中心集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，是该市最大的商业服务中心，地理位置相当优越。
6．建设工期
本项目技术较为复杂，投资较大，根据实际情况及经验，本项目建设期计划安排为34个月。拟于2004年2月完成前期准备工作，2003年12月基坑支护开工建设，2006年6月工程全部建成。为确保项目建设的顺利实施，应做好工程前期准备工作，同时抓紧组织落实、资金落实等工作，严格按国家基本建设程序规定，尽快纳入公司开发计划。
7．项目实施进度安排
（1）前期准备2003年9月～2004年2月；
（2）土建施工2003年12月～2005年12月；
（3）设备采购2004年1月～2005年9月；
（4）设备安装2005年4月～2006年3月；
（5）装饰工程2005年11月～2006年4月；
（6）设备调试2006年4月～2006年5月；
（7）竣工并交付使用2006年6月。
（三）投资估算
1．投资估算依据
国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；该市对房地产开发项目的取费规定；国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；《投资项目可行性研究指南》；有关投资估算的会议纪要和基础资料。
2．建设投资估算
进行投资估算并编制投资估算表，详见表8-16。
表8-16 项目总投资估算表 单位：万元
（四）资金筹措
房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需要以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金、收入及借贷资金三种主要方式。
1．借贷资金
根据该项目进度安排及销售预测，该项目贷款金额为13500万元。贷款条件是年利率5．04%，按单利计算，每年年末支付当年利息，2006～2007年还本。具体见投资计划与资金筹措表（见表8-17）以及贷款还本利息表（见表8-18）。
表8-17 投资计划与资金筹措表 单位：万元
表8-18 贷款还本利息表 单位：万元
2．租、售收入
项目总投资来源于租、售收入的资金量为17197．89万元，具体安排见投资计划与资金筹措表（见表8-17）。
二、基础数据的选取
（一）租售单价和可租售面积的确定
根据本地房地产市场调查与分析以及本项目的实际情况，根据本项目不同的楼层、功能和朝向设定不同的价格，对该项目租售单价及可租售的面积进行估算。7～22层加权平均价为8584元。
（二）计算期
本项目计算期为23年，建设期为从2003～2006年，对地下停车场和地上3～6层进行出租，出租时间为2006～2025年，共计20年。
（三）财务基准收益率设定
本项目的财务基准率设定为10%。
（四）税费计算
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。所得税按33%计算。
（五）法定盈余公积和公益金
本项目按税后可供分配利润的10%和5%分别提取法定盈余公积和公益金。
三、销售、出租收入估算
根据目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，商务式写字楼及地上1～2层商业用房销售比例，地下1～2层停车场、3～5层商业用房出租率按表8-19所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。
表8-19 项目租售率估算
根据上述情况，可知销售收入及经营税金（见表8-20）。
表8-20 销售收入及经营税金估算表 单位：万元
四、编制财务评价报表
（一）财务现金流量表
财务现金流量表详见表8-21。
（二）损益和利润分配表
损益和利润分配表详见表8-22。
（三）资金来源与运用表
资金来源与运用表详见表8-23。
（四）借款偿还计划表
借款偿还计划表详见表8-24。
五、财务评价指标
（一）盈利能力分析
1．投资回收期
投资回收期是指以项目的净现值抵偿全部投资所需要的时间。它是反映项目财务投资回收能力的重要指标。
根据全部投资现金流量表（见表8-21）以及投资回收期的计算公式
表8-21 全部投资现金财务流量表 单位：万元
计算指标：财务内部收益率（FIR R）=16.64%（所得税前），10.78%（所得税后）
财务净现值（FNPV）=4316.24万元（所得税前），511.87万元（所得税后）（ic =10%）
投资回收期=4.6年（所得税前），5.4年（所得税后）
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+（上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量）
计算的所得税前投资回收期为4．6年，所得税后投资回收期为5．4年。
2．投资利润率
投资利润率是考察投资项目盈利能力的静态指标。在本项目中，投资利润率等于利润总额除于总投资。根据损益和利益分配表（见表8-22），投资利润率=66%。
表8-22 损益和利润分配表 单位：万元
3．财务净现值
财务净现值是指按基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。财务净现值大于0表明项目盈利能力超过基准收益率或设定的折现率所要求达到的盈利水平；财务净现值小于0表明项目盈利能力达不到基准收益率或设定的折现率的盈利水平；财务净现值等于0表明项目盈利能力正好达到基准收益率或设定的折现率的盈利水平。一般说来，净现值大于或等于0的项目可行，项目净现值越大，说明其盈利能力越大。财务净现值的计算公式为
表8-23 资金来源与运用表 单位：万元
表8-24 借款偿还计划表 单位：万元
根据全部投资现金流量表（见表8-21）和财务净现值的计算公式求得所得税前的财务净现值FNPV（ic=10%）=4316．24（万元），所得税后的财务净现值FNPV=511．87（万元）。
4．项目财务内部收益率
项目财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映了拟建项目实际的投资收益水平。计算出的财务内部收益率与基准收益率或设定的折现率比较，如果前者大于后者，则说明项目的实际盈利能力超过基准收益率或设定的折现率的盈利能力，项目是可行的，否则不可行。项目财务内部收益率表达式为
根据全部投资现金流量表（见表8-21）和上述公式求得所得税前项目财务内部收益率FIRR=16．64%，所得税后项目财务内部收益率FIRR=10．78%。本项目在计算期内收入53546．49万元，可获利润20261．04万元，扣除所得税6686．14万元、法定盈余公积金1357．49万元、公益金678．75万元后，还有11538．66万元可分配利润。所得税前项目全部投资内部收益率为16．64%。按基准收益率10%，项目净现值为4316．24万元，项目投资回收期为4．6年。本项目有很强的盈利能力。
（二）偿债能力分析
根据损益和利润分配表、资金来源与运用表和借款偿还计划表可知，本项目在建设期的2005年可进行预售，并对收入和成本进行估算，在2006年和2007年就可将所有债务还清，具有很强的偿债能力。详见表8-22。
六、不确定性分析
（一）敏感性分析
项目的经济效益指标会受到各种不确定性因素变化的影响。敏感性分析就是指为了使项目更好地为项目决策服务，研究分析各个主要的不确定性因素发生变化时，对项目经济效益指标的影响程度的分析方法。
项目投资和收入通常是影响房地产项目财务内部收益率的敏感因素，本报告就以上两个因素按±10%的变化幅度分别进行单因素变化的敏感性分析，测算所得税后项目财务内部收益率的变化和敏感系数，结果详见表8-25。
表8-25 项目敏感性分析
通过以上敏感性分析，说明项目投资的变化对财务内部收益率影响最大，必须严格控制项目的建设投资。项目投资+10%和收入按-10%变化后的财务内部收益率仍在8%以上，本项目有较强的抗风险能力。
（二）盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是指通过产量、成本和利润之间关系的分析来说明盈亏状况的方法。用此方法进行投资项目风险与不确定性分析时，主要是研究各种不确定性因素（如投资、成本、销售量和产品价格等）的变化对投资方案经济效益的影响。
由于本项目收入是由自用、销售和出租3部分构成，在此将出租部分按建筑面积（m2）和以标准层的加权平均价进行计算。标准层的加权平均价为8584元/m2，总成本为30697．89万元。以下分析均未考虑税金。
1．以销售量表示盈亏平衡点（BEPQ）
BEPQ=306978900/8584=35761．75（m2）
2．以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEPR）
BEPR=35761．75/56000=63．86%
3．以保本单价表示盈亏平衡点（BEPP）
BEPP=306978900/56000=5481．77（元/m2）
七、财务评价结论
盈利能力分析表明，所得税后项目财务内部收益率为10．78%，高于设定的基准收益率10%；所得税后的财务净现值FNPV（ic=10%）为511．87万元。偿债能力分析表明，本项目具有很强的偿债能力。敏感性分析和盈亏平衡分析说明项目虽可能面临某些风险，但仍有较强的抗风险能力。
综上所述，各项分析都表明本项目财务分析是可行的，财务效益是好的。