房地产
房地产曾经是拉动我国经济的重要引擎。房地产牛市（房价和销售面积）已经持续了近15年，目前对经济的影响力降低了不少，但仍然是一个重要的产业。
房地产对经济的影响，不仅体现于房价，也体现于它是钢铁、建材甚至工程机械行业的重要引擎。虽然现在对房地产的负面评论很多，但不可否认的是，房地产是周期性行业，而且是整个经济的重要变量之一。在美国，重要的地产类指标主要是：房地产按揭贷款利率、新屋开工、新屋销售、MBA抵押贷款购买指数、NAHB房地产市场指数、OFHEO房地产价格指数和Case-Shiller房价指数。
MBA（美国抵押贷款银行协会）抵押贷款购买指数是对抵押贷款活动进行的调查，涵盖了超过75%的美国零售住宅抵押贷款申请活动，大多数购房者都会申请抵押贷款。如果指数上升，预示着房地产市场好转。
NAHB房地产市场指数是全美住房建筑商协会（NAHB）与富国银行（Wells Fargo）根据对建筑商的调查，制作出的数据，通过衡量建筑商对未来房地产市场的看法来预测未来房地产市场走势。该指数反映的是营建商对市场形势的预期。建筑商信心大涨是一个良好迹象，表明全国各地开始显现出部分复苏迹象。这项指数有时会影响市场走势，因为它是房屋销售和整体支出一个甚佳的领先指标，且新屋开工资料也可用来预测国内生产毛额中的住宅投资成分。指数高于50，表明房地产市场在扩张；低于50，则表明房地产市场在萎缩。
OFHEO房地产价格指数是美国官方权威机构美国联邦住宅供给机构监察办公室（OFHEO-HPI）发布的季度房价指数，在美国房地产业具有广泛的影响力。它的数据来源主要是与房地产抵押贷款联系密切的房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）。
Case-Shiller（凯斯-席勒）房价指数是由标准普尔发布的房价指数，是衡量美国住房价格变化情况的指针，以重复销售定价技术（Repeat Sales Pricing Technique）为基础。所谓重复销售定价，是以销售两次或两次以上的房屋为数据来源：当一间房屋再一次被出售后，其新价格会在一段时间后与旧价格比较，从而得出房价变化的数据。负责统计Case-Shiller房价指数的机构，便会收集数据，经过加权后编制成指数，反映楼房的真正价值。列入Case-Shiller指数统计范围的房屋，主要是单户住宅，其余的公寓、合租房均不被列入统计范围，标准普尔会另行公布有关公寓价格变化的指数。另外，列入统计范围的住宅，要有两次或两次以上的交易记录。新建楼房也不在计算范围内。
A股的房地产板块在2005—2009年曾经是支撑指数上涨的重要引擎之一，但从2010年开始，表现一直比较萎靡，这与政策不无关系。但从美国房地产价格走势来看，房价其实是GDP较好的反映，其季度增长相关性高达0.42。
图2-17 美国房地产价格走势
资料来源： Wind
由于政策的影响，A股的房地产板块已经基本失去了和基本面的相关性，成为股价博弈和资产配置的工具，房地产上市公司的估值经常跌到非常低的位置仍无人问津。但分析房地产的基本面走势，搭建地产研究的分析框架，有助于厘清整个周期性行业的来龙去脉。如果有一天地产公司的股价回归基本面，那么投资回归基本面研究还是非常有必要的。
分析地产企业，首先要了解其长期趋势，重点关注人口出生率和城镇化率。关于中国的人口形势，目前我国已经过了刘易斯拐点，人口开始老龄化，这对地产需求来说是一个长期不利的因素。但是我国城镇化率不到60%，与发达国家80%的水平而言，还有提升的空间。只要政策和经济允许，一、二线城市的地产需求仍会强劲。(https://www.daowen.com)
图2-18 中国人口城镇化率
资料来源： Wind
地产行业中期的变量在于利率和政策调控。利率对开发商和购房者而言都是极为重要的一种变量，当利率降低时，重财务杠杆的开发商拿地和开发的意愿加强，购房者的购房欲望也增强。政策是比较不确定的因素，作用周期正在逐渐延长。国内最近20年历经了几次地产调控周期。其中2007—2008年有一轮紧缩，但2009年放开了，随即2010—2014年又是一轮紧缩。从2016年开始的这一轮政策紧缩是时间最长的，到2018年也没有结束。由于我国目前的各种现实问题，紧缩仍然会以各种形式存在。对于行业而言，关键在于找到紧缩能够边际改善的预期。这实际上是一种逆周期的思想。例如2014年经济状况极差的时候，存款准备金率和利息双降，极大地刺激了从2015年开始的一轮房价上涨。这时，如果能在2014年嗅到房地产紧缩将要边际改善的味道，而提前购房或者升级换置房，可能是一个好决策。
短期内居民影响地产的变量因素是居民的可支配收入和经济景气程度。一般而言，经济好的时候，大家口袋里钱多了，自然有购房或换置房屋的冲动。值得一提的是，始于2016年的棚改政策落地是刺激二、三线城市房价上涨的直接因素。这其实跟棚改货币化，即棚改用货币补偿搬迁造成的居民财富增加有关。彼时在香港上市的一些房企受益颇大，部分公司在2017年股价上涨数倍。
很多投资者所熟知的PE估值体系并不太适用于地产行业，因为地产行业往往有较长的建筑和结算期，PE反映的只是房子交付利润兑现的那个时点。
更加通用的房地产上市公司估值方法是净资产（NAV）估值。净资产值的估值逻辑是对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产，按照各项目开发、销售流程进行现金流模拟，按一定折现率折现，再按公司所占各项目权益计算出项目汇总价值，然后减掉（加上）公司的净负债（净现金），得到公司的净资产值。纯开发类公司的净资产值主要是开发项目，其盈利与净资产值基本对等，盈利能力越高，对净资产值的折让越小。目前我国大部分优秀上市公司的NAV估值都在0.5～1.2倍区间，反映出其估值基本合理。
对于房地产上市公司，有时候还会用到重置成本法——以资产负债表为价值评估和判断的基础，按资产的成本构成，以现行市价为标准，评估企业的整体价值。如果上市公司的市值大幅低于其重置成本法计算出的价值，那么公司实际上已经有较好的被收购价值，也应该在公司的价值底线附近。
最后值得一提的是，现在有相当一部分上市公司正在由传统的开发商向物业商转变。物业公司往往享受更高的估值，不应简单作为周期股对待。目前，开发商分拆物业上市也成为一种潮流。