城市住宅（町家）与农村住宅
城市中，既有统治阶层鳞次栉比的豪华大宅邸，也有下层人民的简陋长屋式住宅，二者并存。贫富差距自古有之，平安朝，与优美的大寝殿造式住宅形成强烈对比的就是木板盖顶的粗陋庶民住宅。那时的城市发展还没有近世这般发达，虽然在居住水平上存在着显著的贫富差异，但就日常生活本身，特别是在环境卫生上，由于当时周围还都是空地，所以并没有出现近世城市那般恶劣的状况。
平城京中住宅以一町（四十丈）为一个街区。把一町分成十六等份，以十六分之一为一份宅基地，即宅基地的标准大小为宽五丈深二十丈。在《正仓院文书》中可以查到当时抄经师的宅基地是以上标准宅地大小的二分之一或者四分之一，据此推测，当时普通庶民的宅基大小当在一町的三十二分之一或是六十四分之一范围内。
一处宅基地中建一二幢房子，其具体规模尚不明确，但每幢建筑的面积当在10坪左右。据正仓院所藏史料《右京计帐》中的记载，当时每户人口约为十到二十人，大约是一人一坪。
平安京城内住宅用地的划分实行了“四行八门制”，即把每一町的东西向四等分，南北向八等分，以此划分出的每一份额地块上分配一户户主，以此为标准；因此，每一户的住宅用地大小为南北五丈、东西十丈。由于平城京已出现大小为标准宅基地一半的宅基用地，所以不难想象平安京也很快地出现了比标准宅基地更小的宅基用地。一般来说，标准宅基地面阔五丈，进深十丈，在南面和北面分别设有道路，即一块标准宅基地大多是两面邻接道路。这种模式使日后把一块标准宅基地在南北方向上平分为两块宅基地成为可能。随着城市的日益繁华，东面（或者西面）临街的宅基地块，往往又被纵向分割成二等份，出现了面宽二丈五尺、进深十丈（约7.5平方米× 30平方米）的狭窄条形宅基地。如此狭长的宅基地划分方式促成了栉比连檐的町屋出现。
自平安朝末期到镰仓、室町时代，町屋的情况从古画中可以略知一二。它们都是面阔三间，其中两间是用挂钩吊着的板户窗[30]，另一间土墙上开设出入口。一进门是土地面的房间，窗下的室内地面都铺设木地板。如果用前述宅基土地划分的标准来考察此类住宅，则柱间距约为2.5米，建筑面积约为20坪，占宅基面积的三分之一。铺有木地板的室内空间被划分成前后两部分：前部是起居室，后部是卧室。
上：《年中行事》绘卷，《信贵山缘起》绘卷上的民居
下：洛中洛外屏风上的民居
城市中聚集着各个消费阶层，为了满足消费的需要，建立市场进行物资贸易。平安京发展的初期就设有市场，曾勒令严禁在市场以外的场地从事买卖活动。随着商品种类的增多，卖出买入量的增大，城市中出现了市场以外的小卖店。平安朝后期，在三条、四条、七条等处都设有小卖店。这些小卖店在窗外临街处加设木地板面，或是把一间柱距的板户窗全部打开以方便向外摆放商品。这种町家平面被沿用了很久，直到近世仍被因袭，成为现今关西地方上能看到的町屋住宅的原型。
中世时的城市庶民住宅以奈良为例，面阔3米左右的占大多数，可见其规模极小。京都的住宅从洛中洛外的屏风画中也可窥见一斑，尽皆面阔二间，进深二间的小建筑物。宅基地尽管面阔狭窄，进深却很大，所以在道路围起来的一个街区中，不沿街的中心部分留下了很多空地。
城市庶民住宅在近世得以蓬勃发展，屋顶开始铺瓦，二层楼的住宅增多，其具体情况可从“南蛮屏风”[31]和“职人尽绘”[32]中了解。在奈良县橿原市今西宅的梁下发现了庆安三年（1650）的“栋札”[33]题字，从而确定了今西宅是已知确切建造年代的近世初期的町家实例，非常宝贵。今西宅的做法被称为“八栋造”——一种屋顶叠加繁复的建筑形式。这里的“栋”指正脊；“八”是虚数，意为“多”；“八栋造”一般以歇山屋顶为主屋顶，前后左右再叠加其他方向的小屋顶[34]。今西宅同时又是豪壮的“涂笼造”[35]，是一种屋顶全部铺设筒瓦的乡镇住宅：其面阔八间（长度单位）；一侧是面积较大的压实土地面的交通内庭；铺设木地板的房间有八叠、十叠、八叠；沿进深方向排成两列六间房子，后面似乎另有房间。由此可知，当时乡长或町长级别的乡绅住宅规模不可小觑。奈良县五条市栗山宅里有庆长十二年（1607）的“栋札”题字，是目前所知年代最古老的民居。它和今西宅具有相同的平面形式，有压实地面的“土间”以及八叠、十叠大小的房间各三间，这些房间也是沿进深方向排成两列六间，中央夹着的一间暗房间。有所不同的是：在今西宅中有低矮的二层（一般做储藏）楼形式，栗山宅则只有一层；今西宅在土间临前方道路的一角设有叫做“下店”的店铺小间，而栗山宅没有。所有这些都表明栗山宅是更为古老的形式。
町家建筑中，富裕阶层的住宅在近世初期得到了相当的发展，而普通町家一般更加狭窄，面阔多在两“间”（约3.6米）之内，从现存的町家中也可以粗略了解当时的状况。纵然是规模小，町家一般临街而建，状况还不至于太差。一旦走进町家住宅的后面，你会看到混杂一处、不见天日的拥挤“长屋”[36]。
江户长屋的规模正如常言“九尺二间”那样，面阔九尺，进深二间（12尺），仅仅3坪之地，全家人擦肩并足地挤住在一起。长屋之间是需要踩着排水沟的盖板才能勉强侧身通过的狭窄胡同。一栋长屋有几户到十几户不等，厕所、垃圾点、水井全部集中在一个地方，各户共同使用。长屋的房租平均每坪2—3文；但随着物价高起，房租也急剧上涨。幕府为了救济贫民，屡屡下令禁止乱涨房租，但始终没有推行任何从根本上解决问题的政策，致使住宅问题旧态依然地一直拖延到明治以后。
关于中世农村住宅的史料极为稀少，据1310年（延庆三年）伊势的例子来看，其规模小自1.5坪起，大的可达35坪。其中大多数农村住宅用地规模均在5坪左右，鲜有超过16坪的例子（参见伊藤郑尔《中世住居史》）。
目前对中世农村住宅的平面布局不甚了解，可能只有一间土间，或是分成“土间”和“板间”[37]两部分。农村住宅里村长或富有阶层的代表性住宅实例有保存在兵库县神户市内被称为“千年老宅”的箱木宅。在这座住宅里，最古老部分的面积大约二十余坪，它由“土间”“纳户”和“大厅”等三室组成。此处的“纳户”即为寝室，“大厅”则相当于贵族住宅中的“出居”，是起居兼会客用的房间。
近世，各地均保存有不同人氏和不同家族的家谱，并逐渐公诸于世，据此可知近世初期的农村住宅的规模。以宽永三年（1638）肥后的农村住宅实例来看，村长级别的“名主”住宅里自家人加上佣人近三十人，但其主屋规模也不过是宽两间半（15尺），深五间（30尺）的样子。1654年（承应三年）信浓地方上农村住宅的主屋规模也在20坪以内或者比前者稍大。农村住宅室内一半是土间，因此如果是20坪左右的农村住宅，铺了地板的居室面阔也不会超过二间（12尺）。
当农村住宅规模超过30坪时，设置木地板的居室有三间，也就是所谓的“广厅”形式，它产生于近世初期。由于农村宅基地相对宽裕，木地板房间可达四室之多。在近世初期的大阪河内地方的地主住宅吉村宅里，除了居室部分外，另外设有专门用于接待客人的迎客空间，而且这一部分的建筑做法采用了书院造形式，据此可知书院造的影响已经渗透到农村上层家庭的住宅中。
左上：吉村邸（大阪府）
左中：长野县秋山乡的民居（丰中民家集落博物馆提供）
左下：今西邸（橿原市）
右下：今西邸平面图
吉村宅的木结构做法也与城市里上流住宅的相同。前述信浓地区农村住宅的例子大部分是掘地立柱的结构方式，而在东北诸藩曾屡有禁止铺设木地板的政令；可见在落后的农村地区，住宅结构依然处于相当原始的状态，大多数人家也依然保持着在土地面上作息的古老生活方式。
关于土间里的日常生活实例，在《日本民家史》（藤田元春著）和《建筑四十年》（小仓强著）中均有描述。最近，从长野县秋山乡迁建到丰中民居集落博物馆中的农村住宅的室内全部是土间形式：其平面为长方形，在一个角上围成卧室，中间二处掘地立柱；屋顶及外壁盖有茅草。该住宅建造年代不甚明了，估计可能是18世纪后半叶的作品。对比近畿那样住宅发达地区和秋山那样住宅发展滞后的边远地区，民居的发展进程相差悬殊；但是，即使在信浓地区，建于1680年（贞享年间）的驹根市竹村家住宅也设有床之间、装饰壁板、付书院的客厅，明显来自书院造的影响。因此，可以推断18世纪初期，即使是在落后地区，村长、乡长级别的农村住宅里也出现了专用的会客空间。
综上所述，由于在农村住宅的发展过程中，地方性差异很大，因此不可能对日本民居的发展过程进行全国统一的时间断代。但是，依然可以说民居的发展规律是：从掘地立柱向础石立柱发展；室内地面从土地面向木地板、榻榻米逐级发展；室内房间数从一间逐步发展到二间、三间直至现存最多的四间田字格式平面。
就劳动工具来说，在今井地区的今西宅中可以确认对台刨的应用，而比今西宅晚三十余年建造的伊那地方的竹村宅里，在客厅中使用了台刨，在居室中使用了手斧。可见在这一时期或者更晚一些时候，下层住宅中仍然一直使用手斧进行木作加工。
四周立柱的民居平面布局从以往每间（约18米）必设柱子，其中半间设墙、半间设出入口的做法发展到一整间全部被辟为出入口。出入口安装两扇板门或者一整枚纸槅扇，其外可另设防雨窗板；再后发展到柱子间距扩大至一间半或两间，柱间安装推拉门、板门、家具等。
住宅内部柱子的平面布局也发生了变化。由于使用了梁或者家具类构件作支撑，柱间距扩大，主要受力部位的柱子需要相应加粗，因此，建筑中心处的柱子变得十分粗壮——这就是人们常说的“大黑柱”的诞生。
民居建筑的发展历史是通过第二次世界大战以后的研究才逐渐搞清楚的。最近，东京都、北海道、大阪府、京都府以及其他各“县”[38]都在积极开展民居调查。即使没有“栋札”或者墨迹题记，目前也基本能推断出民居的建造年代，包括城市住宅的町屋在内，很多民居建筑被指定为“国家重要文化财”。